광주지방법원 2025타경33206. 광주 북구 연제동 1090 소재 건물로, 감정 이용상태를 보면 공장·사무실·숙소·위험물저장창고·펌프실·기계실·식당·안내실 등으로 구성된 산업용 복합 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사해천이고, 2023년 3월 9일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2024년 북구 압류, 2024년 주식회사쿠보헬스 근저당권 2,700,000,000원, 2025년 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025년 한국토지주택공사의 처분금지가처분이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순위 외의 점유·토지사용 조건이 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 핵심은 등기 밖

현재 소유권 취득 이전에 존재했던 다수의 가압류·압류·근저당권·과거 경매개시결정은 2023.03.09 임의경매 매각으로 이미 말소되었습니다. 현재 소유권 아래에서는 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 북구 압류·주식회사쿠보헬스 근저당·현재 경매개시결정· 한국토지주택공사 가처분은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 보증금 전부 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 7개 법인은 모두 실제 임차인 7명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 보증금 합계나 매수인 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 주식회사 경인솔라시스템은 과거 등기부상 채권자로도 등장해 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적되지만, 현 단계에서 임차인성을 배제할 근거도 없습니다.

③ 토지 사용 — 이 사건의 가장 큰 비등기 리스크

신규 토지 임대차계약은 종전 소유자가 한국토지주택공사에 체납한 토지임대료와 연체료·변상금 등을 부담하는 경우에 한해 가능하며, 그와 별도로 한국산업단지공단의 입주심사 및 입주계약 체결이 필요합니다. 따라서 현재 최저매각가 5,875,001,350원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 토지 관련 추가 부담액은 금액이 확인되지 않아 미상입니다.

또한 이 물건은 광주첨단과학산업단지 및 연구개발특구 안에 있고, 공장 등을 취득하면 산업집적법 제40조에 따라 취득한 날부터 1년 이내에 관리기관과 입주계약을 체결해야 합니다. 입주대상 업종과 입주제한 업종도 있어 단순 부동산 취득이 아니라 사업용도 적합성 심사가 낙찰 후 활용을 좌우합니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,875,001,350원 가정)

현재 회차 기준 채권최고액 합계 7,260,000,000원 중 5,813,851,336원이 배당되고, 1,446,148,664원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금 미상으로 임차 관련 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 매각가 4,700,001,080원, 2회 유찰 시 3,760,000,864원으로 내려가지만, 이 물건은 단순히 최저가가 낮아진다고 가격 메리트가 자동으로 생기는 구조가 아닙니다. 임차보증금과 토지 임대 관련 추가 부담이 미상이고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 중소기업은행도 채권최고액 기준 전액 배당되지 않습니다.

⑤ 건물 현황 — 공부와 현황 차이가 많다

• 공장·사무실 혼용. 일련번호 1-가 2층은 공부상 공장(창고)이지만 현황 사무실로 이용 중입니다.
• 일부 멸실. 일련번호 1-나 건물은 공부상 63.23㎡이나 일부 멸실되어 현황 실측면적은 51.30㎡입니다.
• 주거용 사용. 일련번호 1-라 4층은 공부상 공장(실증센터)이지만 현황 주거용으로 이용 중입니다.
• 건물 멸실. 일련번호 1-마 건물은 현황 멸실입니다.
• 구조 차이. 일련번호 1-사 건물은 등기상 일반철골구조, 건축물대장상 블록구조이며 현황은 블록구조입니다.
• 용도 차이. 일련번호 1-아 건물은 등기상 공장이나 건축물대장 및 현황은 위험물저장창고입니다.
• 식당·숙소 혼용. 일련번호 2-자 건물은 현황 1층 공장 및 식당, 2층 숙소로 이용 중입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도지역. 일반공업지역, 공장용지, 공업용 토지입니다.
• 토지형상. 평지·사다리형·중로한면 조건이며 토지면적은 18,749.9㎡입니다.
• 산업단지. 광주첨단과학산업단지 및 연구개발특구 내 물건으로 취득·활용에 관리기관 심사가 개입합니다.
• 환금성. 범용 주택이 아니라 공장·사무실·숙소·위험물저장창고와 기계·기구가 결합된 산업용 자산으로, 입주가능 업종과 토지 임대 조건을 충족하는 수요자에게 매수층이 제한됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 7건 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 체납액 확인. 종전 소유자의 토지임대료·연체료·변상금 부담 조건과 실제 금액을 한국토지주택공사에 확인해야 합니다.
• 신규 토지 임대 가능 여부. 낙찰자가 종전 임대차를 승계하는 것이 아니므로 신규 계약 조건을 사전에 확인해야 합니다.
• 산업단지 입주심사. 한국산업단지공단의 입주대상 업종·제한 업종과 입주계약 가능성을 확인해야 합니다.
• 1년 내 입주계약. 공장 취득 후 1년 이내 관리기관과 입주계약 체결 의무를 고려해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 일부 멸실, 주거용 전용, 구조·용도 차이가 있어 실제 사용·허가·복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 기계·기구 범위. 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물의 범위를 감정평가서와 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관계기관 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다

이 사건의 등기 순위 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.03.09 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·근저당·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그래서 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 투자판단은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 법인 임차인 7명의 보증금이 전부 미상이고, 토지는 한국토지주택공사 소유로 종전 임대차가 이미 해지됐습니다. 신규 토지 임대차에는 종전 소유자의 체납 토지임대료·연체료·변상금 부담과 산업단지 입주심사까지 걸려 있습니다. 게다가 건물 일부 멸실과 공부·현황 차이도 여러 건입니다.

따라서 이 물건은 “신건 58.75억, 등기 인수 0원”만 보고 접근할 대상이 아닙니다. 임차보증금과 토지 관련 부담금이 확인되기 전에는 실질취득비용 자체를 계산할 수 없고, 산업단지 입주 가능성까지 확인되어야 활용가치가 성립합니다. 권리보다 점유·토지·사업자격을 먼저 검증해야 하는 고난도 공장 경매입니다.