창원지방법원 2026타경21. 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 더마크원오피스텔의 1층 102호입니다. 이름에 '오피스텔'이 들어가지만, 경매 대상인 이 호실의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 오피스텔이나 아파트가 아니라 상업용 근린시설로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.

소유자는 최양식 씨로, 2018년 4월 24일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,491,048,000원입니다. 같은 날 남부새마을금고가 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국의 납세담보 근저당권과 압류, 경남신용보증재단의 가압류 등이 이어졌으며, 남부새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 790,300,000원입니다. 감정가에서 상당히 내려온 것처럼 보일 수 있지만, 상가는 감정가 할인율만으로 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수익, 공실 지속 가능성, 관리비 부담, 주변 상가 거래가격을 확인해야 현재 가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2018년 4월 24일 설정된 남부새마을금고의 근저당권입니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며, 이후 설정된 국의 근저당권, 국의 압류, 경남신용보증재단의 가압류 및 경매개시결정도 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거 국제자산신탁주식회사의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 노치길 명의 근저당권과 창원시의 기존 압류들도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 확인된 등기권리 가운데 낙찰자가 그대로 승계해야 하는 권리는 나타나지 않습니다.

② 점유·관리비 — 공실보다 중요한 연체금 확인

매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 확인된 임차인은 0명이며, 임차보증금 승계 대상으로 특정된 임차인도 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 확인되지 않습니다.

그러나 공실이라는 점만으로 모든 인도·점유 문제가 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 관련 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 대상물건에 안내문이 부착돼 있었다는 사항도 있습니다. 응찰 전 실제 현황과 출입·점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세는 아니다

현재 최저매각가는 790,300,000원으로 감정가 1,129,000,000원의 70%입니다. 하지만 같은 건물 또는 주변 유사 근린시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 이 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 근린시설은 같은 건물 안에서도 도로 접면, 상가 전면 노출도, 출입 동선, 전용면적, 임대 가능 업종, 공실 상황에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 1층 근린시설이라는 점이 확인되지만, 그 사실만으로 좋은 수익성이나 높은 환금성을 확정할 수는 없습니다.

각 회차의 최저가로 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 실제 낙찰가나 향후 유찰 여부를 확정한 것이 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 매수인 인수액과 다릅니다. 취득 관련 비용과 관리비 승계 가능 금액은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 790,300,000원 가정)

최저가 790,300,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 10,303,000원을 공제한 779,997,000원이 남부새마을금고에 배당되는 계산입니다. 후순위 국의 근저당권과 경남신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 채권자 전체 미배당액은 361,303,000원입니다.

다만 남부새마을금고의 경매 청구액은 715,929,829원이고, 배당 계산에 사용된 900,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 이자·비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 국의 조세채권은 법정기일 및 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로, 아래 배분은 확정 배당표가 아닌 단순 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 구암동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 18층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 외장석재 등으로 마감돼 있으며, 급배수 위생설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 교통. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
• 토지·규제. 대상 토지 관련 자료에 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 및 광로3류 접합 등의 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,719,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 시설 용도. 건물 명칭은 더마크원오피스텔이지만 이 호실은 근린생활시설로 평가됐습니다. 주거용 오피스텔의 매매가나 임대수익을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
• 환금성. 근린시설은 임차 수요와 임대수익에 따라 매각 기간과 매수자 범위가 달라질 수 있습니다. 현재 공실이고 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아, 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납원장 확보. 2026년 1월 말 기준 약 13,100,000원 연체 조사액을 출발점으로 삼되, 관리사무소에서 현재 체납액과 공용·전유부분별 내역, 연체료를 확인하세요. 전체 연체액이 자동 승계되는 것은 아닙니다.
• 상가 실거래 비교. 더마크원오피스텔 내 유사 근린시설과 구암동 주변 상업시설의 실거래를 조사해 최저가 790,300,000원의 적정성을 별도로 판단하세요.
• 임대수익 검증. 현재 공실이므로 주변 임대료, 임차 수요, 관리비 부담과 공실 유지 가능성을 조사하세요. 임대료나 수익률을 확인하지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 입찰하지 마세요.
• 현장 점유 확인. 공실로 기재돼 있으나 실제 출입 가능 여부, 내부 상태, 잔존 물품, 안내문 부착 상황 등을 현장에서 확인하세요.
• 세금·배당순위 검토. 국의 납세담보 근저당권 192,000,000원과 국의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일·당해세 여부 및 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
• 등기사항 재확인. 남부새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 검토했지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서의 변경사항을 대조하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 회차의 제시된 최저가 시나리오는 553,210,000원 및 387,247,000원입니다. 실제 매각조건을 확인하고, 각 가격에서도 시장가치 대비 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금 이외에 취득 관련 세금, 법무·등기비용, 수선비, 관리비 승계 가능 금액을 포함해 필요한 자금을 산정하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격 검증은 끝나지 않았다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 남부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 아파트와 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 대상은 1층 근린시설이고, 현황은 공실입니다. 매각물건명세서에는 약 1,310만원의 관리비 연체가 기재돼 있습니다. 실제로 얼마를 승계하게 될지 확인되지 않았으며, 최저매각가 790,300,000원이 적정 시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 권리는 비교적 안전, 가격과 관리비는 보류”입니다. 감정가의 70%라는 할인율만으로 응찰을 결정하기보다, 실제 관리비 부담과 임대수익, 주변 상가의 실거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 그 검증을 통과할 때 비로소 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.