창원지방법원 2026타경21. 구암동 더마크원오피스텔 1층 102호의 근린생활시설입니다. 감정평가서상 이용상태도 근린생활시설로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상18층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,129,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 출발점은 2018.04.24. 설정된 남부새마을금고 근저당권 900,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국의 근저당권 192,000,000원, 국의 압류, 경남신용보증재단 가압류 49,300,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경21 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상18층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 최양식 · 2018.04.20. 매매 · 거래가액 1,491,048,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,129,000,000원 / 1,129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 715,929,829원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 | 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.24. 남부새마을금고 근저당권입니다. 2018.07.06. 노치길 명의 근저당권 150,000,000원은 2018.07.13. 이미 말소됐고, 창원시 압류도 2022년·2023년 및 2024년 발생분 가운데 등기부상 해제·말소된 내역이 확인됩니다. 현재 경매에 영향을 주는 후순위 권리 중 국의 근저당권·압류, 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·관리비 — 공실이지만 관리비 확인은 필수
매각물건명세서 비고에는 현황이 “공실”로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 따라서 이 자료상 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,129,000,000원의 적정성은 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,129,000,000원입니다. 이번 자료만으로는 현재 실거래 시세와의 직접 비교가 어려우므로, 감정가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 과거 소유권 취득 거래가액 1,491,048,000원은 2018년 거래로, 현재 가격 판단의 직접적인 시세 근거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,129,000,000원 | 25,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 903,200,000원 | 249,532,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 722,560,000원 | 428,365,600원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 낮아지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 반대로 채권자의 미배당액은 신건 25,990,000원에서 1회 유찰 시 249,532,000원, 2회 유찰 시 428,365,600원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,690,000원 |
| 1. 근저당 · 남부새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,300,000원 | 23,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,141,300,000원 가운데 예상 배당액은 1,115,310,000원, 미배당은 25,990,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 구암동 일대로 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심) 등이 포함되며, 일부 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형높이는 평지, 공시지가는 1,719,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 재확인. 2026년 1월 말 기준 약 13,100,000원 연체 조사 내역이 있으므로 현재 금액을 관리사무소에 확인합니다.
- 공실 확인. 매각물건명세서상 공실이므로 입찰 직전 현황 변동 여부를 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,129,000,000원을 주변 근린생활시설 거래 및 임대수익 자료와 별도로 비교해 응찰 상한을 정합니다.
- 후순위 권리. 국 근저당·압류와 경남신용보증재단 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항과 매각물건명세서를 최종 대조합니다.
- 배당표 해석. 채권자 미배당 25,990,000원은 매수인 인수액과 다르며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 관리비는 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2018.04.24. 남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남은 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현황도 공실로 조사돼 임차인 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 다만 신건 최저가 1,129,000,000원의 시장 적정성을 뒷받침할 실거래 비교는 별도로 필요하고, 2026년 1월 말 기준 약 13,100,000원의 관리비 연체가 조사된 점은 반드시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리관계는 단순하지만, 가격과 관리비 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 근린시설입니다.
