창원지방법원 2026타경25. 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 5층 517호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김영희이며 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 없고, 이 사건의 말소기준은 2026.02.20. 주식회사 원종합관리의 강제경매개시결정입니다. 매각으로 소멸하는 이 경매개시결정 외에 매수인이 등기상 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
권리 자체는 단순하지만 현장 리스크는 별개입니다. 현황조사 때 관리사무소 탐문 결과 2026년 2월 말까지 관리비 약 660만원이 연체된 것으로 조사됐습니다. 또 폐문으로 내부 확인이 불가능했고, 감정평가 역시 내부 이용상황과 관리상태를 외부 관찰과 관련 공부를 바탕으로 상정했습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 사실만으로 총 취득비용과 점유·관리 상태까지 안전하다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경25 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315 호텔엠에스 5층 517호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 · 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 517호 |
| 소유자 | 김영희 (2022.05.20. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 27,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 원종합관리 / 6,284,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 오래된 부담은 말소, 현재 인수는 0원
2006년 가압류와 과거 강제경매개시결정은 이미 등기부에서 말소됐고, 2008년 신재길 명의의 전세권 35,000,000원도 2010.08.30. 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 담보권은 없으며, 이 사건의 말소기준은 2026.02.20. 접수된 주식회사 원종합관리의 강제경매개시결정입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 2,700만원, 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 27,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 점수를 높여서는 안 되는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 27,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 21,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 17,280,000원 | 0원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 6,284,600원으로, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 이 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이는 가격 메리트와는 무관합니다. 시세 비교자료가 없는 만큼 유찰 가격만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 원종합관리 | 6,284,600원 | 6,284,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,829,400원 |
현재 최저가 27,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 19,829,400원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 당해세 등으로 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 동성동 소재 소협공판장 북측 인근의 노선상가지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되며 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 517호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 30m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 도로와 접하며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 속합니다.
- 공시지가. 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래 비교값이 확인되지 않아 현재 자료만으로 가격 수준과 환금성의 우열을 단정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 상세내역 확인. 2026년 2월 말 기준 약 6,600,000원 연체가 조사됐습니다. 관리사무소에서 현재 체납액과 항목별 내역을 확인하세요.
- 내부 상태 재확인. 현장 조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자 존재 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 현황 이용은 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 사용상태를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 27,000,000원이 시세 대비 유리하다는 근거가 없으므로 유사 호실 거래·매물 가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 관리비·점유·가격 확인이 먼저
이 물건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 과거 부담은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 27,000,000원인 물건에서 관리비 연체 조사액이 약 6,600,000원이고, 내부는 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 게다가 시세 비교값이 없어 신건 2,700만원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 단순하지만, 비용·점유·가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
