창원지방법원 2026타경25. 경남 창원시 마산합포구 동성동에 위치한 호텔엠에스 5층 517호가 강제경매에 나왔습니다. 경매를 신청한 채권자는 주식회사 원종합관리, 청구금액은 6,284,600원입니다. 등기상 소유자는 김영희로, 2022년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다.

이 물건은 공부상 근린시설로 분류된 물건이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트처럼 단순한 주거용 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 현재 등기에 유효한 근저당권이나 전세권이 확인되지 않는다는 점은 긍정적이지만, 임대관계 미상과 관리비 체납이라는 현장 확인 과제가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 전세권은 이미 말소

이 사건의 권리분석에서 먼저 확인할 것은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분하는 것입니다. 과거 주식회사대건페인팅의 가압류, 정성철의 강제경매개시결정, 신재길 명의 전세권이 있었지만 모두 등기부상 말소되었습니다.

특히 신재길 명의로 설정됐던 35,000,000원 전세권은 2008.10.10. 등기됐다가 2010.08.30. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 해당 전세권을 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산해서는 안 됩니다. 또한 현재 등기상 근저당권과 압류·가압류 건수는 모두 0건입니다.

② 가격 분석 — 70%까지 하락, 시세 대비 저렴한지는 미확인

감정가 27,000,000원이었던 물건은 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 18,900,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 낙폭이 커 보이지만, 감정가는 실제 거래 시세와 다를 수 있습니다.

후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 유찰을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 배당모형 기준으로, 미납 관리비 및 추가 확인이 필요한 점유관계는 별도입니다.

이번 사건에서는 같은 건물 또는 유사 용도의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없으므로 최저가 18,900,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다. 과거 소유권이전 거래가액이 등기돼 있더라도 현재의 가격 메리트를 판단할 수 있는 최신 시세를 대신하지는 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 18,900,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 740,200원을 공제하고 신청채권자에게 6,284,600원이 전액 배당되며, 소유자에게 11,875,200원이 남는 계산입니다. 신청채권자의 예상 미배당액은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액과 조사된 관리비 총연체액은 동일한 개념이 아니므로 각각 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 소협공판장 북측 인근에 위치합니다. 주변은 노선상가지대이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 약 30m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 도로에 접하는 입지입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 15층 건물 중 5층이며, 외벽은 드라이비트·석재타일 마감 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 조사됐습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역으로 방화지구 및 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 토지는 가로장방형 평지이며 상업·업무·숙박시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료는 2,210,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 현장조사 시 이해관계인이 부재하고 폐문되어 내부 확인이 어려웠습니다. 감정평가는 관련 공부와 외부관찰에 기초한 통상적 상태를 상정한 것이므로 내부의 실제 이용상황과 시설 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정평가상 오피스텔로 이용되는 근린시설입니다. 실제 사용 상태, 건축물대장상 용도 및 매수 수요를 함께 검토해야 하며, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비 세부 내역 확인. 관리사무소에서 2026년 2월 말 기준 약 6,600,000원으로 조사된 연체액의 최신 잔액을 확인하세요. 공용부분·전유부분·연체료를 구분하고 실제 승계 가능 범위를 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현장 폐문으로 내부 이용자와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 주거용 전입 및 상가용 사업자등록 가능성, 실제 점유 시점과 대항력 성립 여부를 각각 검토하세요.
• 전세권 말소 확인. 신재길의 35,000,000원 전세권은 2010.08.30. 말소됐습니다. 최신 등기사항전부증명서로 해당 말소 상태와 신규 권리 발생 여부를 다시 확인하세요.
• 용도와 실제 이용 상태 확인. 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용 방식 및 관련 제한을 확인하세요.
• 내부 시설 확인. 내부를 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이뤄졌습니다. 시설 파손, 누수, 설비 상태 및 수리비용을 별도 검토하세요.
• 최근 거래 시세 확보. 같은 건물 또는 유사한 근린시설·오피스텔의 최근 거래가격과 실제 매매 가능 가격을 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 명도·추가 비용 점검. 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 확인되는 관리비 부담, 점유자와의 인도 협의 및 명도비용을 검토하세요. 배당상 인수액 0원과 총 취득비용은 다릅니다.
• 경매 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서와 집행권원 및 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰보다 660만원 관리비가 먼저”

이 물건의 매력은 감정가 27,000,000원에서 최저매각가 18,900,000원으로 내려왔다는 점입니다. 현재 유효한 근저당권이 없고 과거 전세권도 말소됐으며, 확인된 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리가 단순하다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 관리비 약 6,600,000원 연체, 점유 및 임대관계 미상, 내부 미확인이라는 변수가 동시에 존재합니다. 특히 관리비는 실제 매수인 부담 부분이 얼마인지에 따라 취득비용 판단이 달라질 수 있습니다.

최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리한지 판단하기 어렵습니다. 후속 유찰로 가격이 추가 하락하더라도 관리비와 점유 위험이 함께 해소되는 것은 아닙니다.

결론은 권리분석상 인수 0원, 입찰 판단은 보류입니다. 관리비의 승계 범위와 실제 점유관계를 확인하고 유사 물건의 최근 거래가격까지 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다. 현재는 가격 할인보다 숨은 취득비용과 미확인 권리를 먼저 점검해야 하는 C등급 물건입니다.