창원지방법원 2026타경44. 창원시 마산합포구 교방동의 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층 2304호입니다. 감정가는 475,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 332,500,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%에 살 수 있는 아파트처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 경매입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인 진민재의 보증금이 340,000,000원이고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있기 때문입니다.

등기부에 근저당권이나 별도 가압류가 확인되지 않는다는 점만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 등기부상 담보권이 없다는 사실과 매수인이 인수할 임대차보증금이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 사건의 핵심은 강제경매개시결정 이전에 성립한 임차인의 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인의 선순위 권리가 중요하다

등기상 말소기준권리는 2026.03.13. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당권은 확인되지 않습니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

문제는 임차인 진민재입니다. 확정일자는 2025.12.03., 전입신고일은 2026.01.30.로 확인되며, 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 2026.04.01. 접수되었습니다. 매각물건명세서는 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 위험

보증금 340,000,000원과 확정일자 2025.12.03.은 매각물건명세서 기재 내용입니다. 우선변제는 대항요건과 확정일자, 배당요구 및 실제 배당순위의 최종 확인을 전제로 판단했습니다.

이 임차인은 단순한 후순위 점유자가 아닙니다. 강제경매개시결정 전에 전입신고를 마쳤고, 확정일자도 그보다 앞서 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못한다면 매수인이 남은 보증금 반환책임을 부담하는 구조입니다.

여기서 중요한 것은 입찰가가 하락할수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들 수 있다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 보증금 미배당액이 증가하기 때문에, 실질취득금액은 보증금 340,000,000원 부근에서 형성됩니다. 집행비용까지 반영하면 그보다 다소 높아집니다.

③ 시세 비교 — 최저가 70%가 아니라 실질취득금액으로 판단

창원푸르지오더플래티넘1단지의 전용 84㎡대 실거래 12건을 살펴보면, 최근 12개월 평균은 473,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 10월 483,000,000원이고, 확인된 거래 범위는 445,000,000원~485,000,000원입니다.

현재 최저매각가 332,500,000원은 실거래 평균의 70.2%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금 미배당액과 집행비용 추정치를 반영한 실질취득금액 345,455,000원을 기준으로 보면, 최근 12개월 평균의 약 73.0% 수준입니다.

실질취득금액은 최근 평균보다 약 128,045,000원 낮고, 최신 거래 483,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 가격상 여지는 존재합니다. 다만 내부를 확인하지 못한 아파트이고 선순위 임차인과 보증금 반환 문제가 남아 있으므로, 이 차액 전부를 확정적인 투자이익으로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 332,500,000원 가정 · 선순위 임차인 우선배당 반영)

임차인의 대항력, 선행 확정일자 및 배당요구를 반영하면 신청채권자 고태산보다 임차보증금의 우선변제 여부가 먼저 검토되어야 합니다. 다음 표는 임차인의 선순위 우선변제권이 유효하고, 다른 우선채권이 없다는 가정에 따른 재계산입니다.

매수인 인수 추정액은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니므로 배당 합계에는 포함되지 않습니다. 위 계산은 임차인 우선배당이 인정되는 경우의 조건부 추정입니다. 당해세, 법정 우선채권, 최우선변제와 실제 집행비용에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 떨어져도 실질취득은 거의 고정

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 물건의 구조가 더욱 분명해집니다. 임차보증금 340,000,000원을 우선배당하고 각 회차의 추정 집행비용을 반영하면 다음과 같습니다.

각 회차의 낙찰가를 해당 최저가와 동일하게 가정했습니다. 집행비용은 회차별 추정 배당계산에서 역산한 금액을 적용했습니다. 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 교방동에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 단지 네 면에 도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 23층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 창원푸르지오더플래티넘1단지 372세대, 2024.10.08. 준공 아파트입니다. 전용 84㎡대 거래 자료가 확인됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 해당하며, 학교 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 사항을 확인해야 합니다. 공시지가는 1,099,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건의 평균은 473,500,000원이며, 거래가격은 445,000,000원부터 485,000,000원까지 분포합니다. 다만 개별 호수의 상태와 층에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 진민재의 보증금 340,000,000원, 전입일 2026.01.30., 확정일자 2025.12.03. 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 대조하세요.
• 배당요구 확인. 2026.04.01. 배당요구 접수 사실을 확인하고 우선변제권, 배당순위 및 전액 배당 가능성을 검토하세요.
• 인수액 재산정. 입찰가에 미배당 보증금이 더해지는 구조입니다. 현재 회차 인수액 12,955,000원은 조건부 추정치이므로 실제 배당순위에 맞춰 다시 계산해야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 선순위 대항력 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하면 반환책임이 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금 정산 및 인도 협의 방안을 먼저 검토하세요.
• 내부 미확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 시설·마감·누수·수리 필요성 등 현장 확인이 중요합니다.
• 추가 비용. 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도 비용 및 수리비를 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 공고를 재확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 계산한 가격으로 판단하라”

창원푸르지오더플래티넘 206동 2304호는 감정가 475,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 332,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 473,500,000원과 비교하면 표면적인 가격 차이가 상당합니다.

하지만 매각물건명세서에는 보증금 340,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 명시되어 있습니다. 임차인의 보증금 우선배당을 반영하면 현재 회차 실질취득금액은 약 345,455,000원으로 추정됩니다. 이후 추가 유찰이 발생하더라도 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

실질취득 추정금액이 최근 실거래 평균보다 낮다는 점은 분명한 긍정 요소입니다. 그러나 임차보증금 배당순위, 반환책임, 명도 및 내부 상태라는 과제가 남아 있습니다. 가격은 검토할 만하지만 권리와 점유 문제를 확인하기 전에는 입찰을 서두를 물건이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 더 내려가느냐가 아니라, 임차보증금 340,000,000원의 처리 구조를 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다.