🏠 임차인 1명 ⚠️ 보증금 340,000,000원 📊 최근시세 대비 101.6% 📅 2026.09.17
창원지방법원 2026타경44. 창원시 마산합포구 교방동 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층 2304호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유성진이고, 2025.01.10. 소유권보존 후 2026.03.13. 채권자 고태산의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 별도의 근저당권이나 압류는 확인되지 않지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계에 있습니다.
임차인 진민재는 본건 전부를 점유하고, 전입일은 2026.01.30.입니다. 말소기준권리인 2026.03.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에는 보증금 340,000,000원, 확정일자 2025.12.3.가 기재돼 있습니다. 배당요구는 2026.04.01. 접수됐습니다. 매각물건명세서가 명시하듯, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경44 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 206동 23층 2304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.81㎡ · 26층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 유성진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 475,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고태산 / 170,852,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2026.03.13. 강제경매개시결정입니다. 등기상 그보다 앞선 제한물권은 없지만, 임차인 진민재의 전입일 2026.01.30.이 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 340,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 부분은 낙찰자가 승계할 수 있습니다. 즉 단순히 “등기부가 깨끗하다”는 이유로 인수 0원 사건으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.4억의 미배당 잔액이 관건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진민재 | 본건 전부 | 2026.01.30 | 2025.12.3. | 340,000,000원 | 2026.04.01 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 자체도 최근 평균보다 높다
창원푸르지오더플래티넘1단지 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 467,583,333원입니다. 현재 최저매각가 475,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 478,000,000원으로, 신건 최저가가 최신 거래보다는 낮지만 최근 평균을 웃도는 만큼 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.03㎡ | 24 | 478,000,000원 |
| 2026.08 | 84.03㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 5 | 471,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 13 | 464,000,000원 |
| 2026.06 | 84.03㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.03㎡ | 23 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 20 | 458,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 467,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 475,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,150,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 고태산 | 170,852,054원 | 170,852,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,997,946원 |
위 배당 가정은 집행비용·신청채권자·소유자 교부를 기준으로 한 추정입니다. 매각물건명세서상 대항력 임차인 진민재의 보증금 340,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 인수액은 최종 배당관계 확인 전까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 교방동 소재로, 주변은 아파트·단독주택·학교·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통이며, 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물의 23층으로, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며, 공시지가 1,099,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 창원푸르지오더플래티넘1단지는 372세대, 2024-10-08 준공이며 동일 평형 최근 거래는 445,000,000원~485,000,000원입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 감정 당시 내부를 확인하지 못해 일반적 상태를 기준으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 진민재 보증금 340,000,000원 가운데 실제 배당되는 금액과 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2026.01.30.이 말소기준권리 2026.03.13.보다 앞서므로 인수 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 신건 최저가 475,000,000원은 최근 12개월 평균 467,583,333원의 101.6%입니다.
- 회차별 가격 확인. 1회 유찰 시 380,000,000원, 2회 유찰 시 304,000,000원이지만, 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 잔액이 커질 수 있으므로 최저가만 비교해서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 응찰 전 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 4.75억”만 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저가 475,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 467,583,333원의 101.6%로 현재 회차에 뚜렷한 가격 메리트가 없습니다. 둘째, 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 진민재와 보증금 340,000,000원이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마인지보다 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마 남는지를 먼저 확인해야 합니다. 현재 신건 기준으로는 가격도 보수적으로, 권리도 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
