창원지방법원 2026타경20045. 경상남도 함안군 법수면 황사리 일원의 공장·사무실 및 여러 필지를 묶어 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사신신영테크이며, 말소기준권리는 2024년 5월 20일 설정된 곡성농업협동조합의 채권최고액 962,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 말소기준권리만 보고 판단할 수 없습니다. 2016년과 2017년에 설정된 토지 구분지상권이 별도로 존재하며, 매각물건명세서가 그중 4건을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 이는 잔여 채무를 돈으로 갚는 문제와 달리 토지의 사용·개발·처분에 영향을 줄 수 있는 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 구분지상권은 인수

말소기준권리는 2024.05.20 곡성농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 김인호 명의로 설정된 채권최고액 300,000,000원의 근저당권은 2024.12.30 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 곡성농업협동조합의 598,000,000원 근저당권과 김인호의 150,000,000원 근저당권, 함안군 압류, 주식회사성화종합건설 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

구분지상권의 실제 부담은 설정 목적, 권리 범위, 존속기간, 시설물의 위치 및 이용 제한 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 공장용지의 경우 건축물 증축·개발이나 토지 활용계획에 영향을 줄 수 있으므로, 각 토지 등기부와 구분지상권 설정계약 및 관련 도면을 반드시 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없으나 보증금 미상

현황조사에서 주식회사 큐브(대표자: 임일)에 관한 임차·점유 조사 내역이 확인됩니다. 기록된 신고일은 2024.05.30로 말소기준권리 설정일인 2024.05.20보다 늦으며, 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자는 확인되지 않았습니다.

차임 기재액: 1,500(금액 단위 확인 필요). 보증금 및 확정일자는 미상이며, 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인

감정가는 3,972,653,000원이고, 현재 최저매각가격은 2,780,857,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 공장·토지는 토지 구성, 건축물 상태, 진입도로, 설비, 인허가와 개별 권리관계에 따라 가치 편차가 크므로 감정가 할인율이 곧 시장 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,780,857,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 배당 대상 채권액 1,760,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추산되며, 소유자에게 남는 금액은 990,648,430원입니다. 다만 집행비용은 추정액이고 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정 채권액과도 차이가 있을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수권리는 남는다

회차별 배당·비용 추정에 따른 시나리오입니다. 후속 유찰과 해당 최저가격이 실제로 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 모든 회차에서 금전 인수 추정액은 0원이지만, 구분지상권 4건의 인수는 별도로 존속합니다.

⑥ 입지·공장 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 법수면 황사리 소재 함안황사농공단지 남측 인근입니다. 주변은 농경지·자연림·공장 등이 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물 13번. 공장으로 이용 중인 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽·내벽은 샌드위치판넬 등, 바닥은 콘크리트 마감이며 전기설비가 있습니다.
• 건물 14번. 사무실로 이용 중인 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물입니다. 벽지 등 내장 마감과 급·배수 및 전기설비가 확인됩니다.
• 건축 이력. 건물 13·14번의 일반건축물대장상 사용승인일은 2024.09.24이나 착공일은 2015.03.24로 기록되어 있습니다. 최저매각가격은 이 사정을 고려하여 산정되었습니다.
• 토지 이용. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형) 등에 해당하며, 일부 필지는 보전관리지역·준보전산지 등에 걸쳐 있습니다. 가축사육제한구역에 해당하는 필지도 있습니다.
• 공시지가 참고. 토지 참고 공시지가는 119,500원/㎡입니다. 이 수치를 일괄매각 전체 부지의 동일 단가나 시장 매매가격으로 적용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 공장·사무실·토지를 일괄 취득하는 구조로 일반 주거용 물건과 매수 수요가 다릅니다. 특히 구분지상권의 권리 범위가 불확실한 상태에서는 향후 활용 및 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 목록 9·12·15·18번의 등기사항전부증명서, 설정계약, 존속기간, 지상권자, 권리 범위와 도면을 대조해야 합니다.
• 공장 활용 제한. 구분지상권의 실제 위치가 공장 건물·진입도로· 주요 부지와 어떻게 겹치는지 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 공장용지, 건물, 관정, 매각 제외 컨테이너 3동을 현장에서 구분하고 이용에 필요한 설비의 소유관계를 살펴야 합니다.
• 임차인 조사. 주식회사 큐브의 점유 부분, 계약관계, 보증금 및 실제 사용 상태를 확인해야 합니다. 조사상 대항력 없음이라는 판정만으로 명도 위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 세금 및 배당. 함안군 압류가 존재하므로 체납세금의 종류와 법정기일, 당해세 및 우선배당 가능성을 별도 확인해야 합니다.
• 공장 인허가. 건축물대장, 공장 관련 인허가, 사용승인 이력 및 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역과 준보전산지 및 가축사육제한구역의 필지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 공장·공장용지의 실제 거래 사례와 건물·설비 상태를 확인한 후, 구분지상권 부담을 반영한 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현황조사서 및 일괄매각 물건목록을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 인수할 권리”

이 사건은 감정가 대비 70%로 내려왔다는 점이 먼저 눈에 들어오는 공장·토지 경매입니다. 금전 배당만 보면 현재 회차에서 채권 전액 배당이 가능하고 매수인의 추정 금전 인수도 0원입니다.

하지만 핵심은 매각물건명세서에 명시된 구분지상권 4건의 인수입니다. 여기에 법인 점유자의 보증금·점유 범위가 확인되지 않고, 현재 가격을 검증할 만한 실거래 비교치도 없습니다. 공장·토지 특유의 활용 및 환금성 위험을 고려하면, 1회 유찰됐다는 사정만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 구분지상권의 존속 범위와 공장 운영에 미치는 영향, 임차관계 및 시장가격을 구체적으로 확인하기 전까지는 높은 위험도를 적용하는 것이 타당합니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 실제로 어떤 권리를 승계하고 그 제한 아래에서 토지를 어떻게 사용할 수 있는지입니다.