창원지방법원 2026타경20045. 함안군 법수면 황사리 일대 공장·토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호13 건물은 공장, 일련번호14 건물은 사무실로 이용 중이고, 목록1~3·5~6·15~21번은 일단의 공장용지로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사신신영테크이며, 2024.05.20 설정된 곡성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후의 권리만 보면 구조는 비교적 정리되어 있습니다. 곡성농업협동조합의 추가 근저당, 김인호의 근저당, 함안군 압류, 성화종합건설 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 본질은 그보다 앞선 토지상의 구분지상권입니다. 매각물건명세서가 이를 낙찰자가 떠안는 권리로 특정했기 때문에, 등기상 금전 인수액 0원과 별개로 토지 이용·개발·담보가치에 직접 영향을 줄 수 있는 권리 부담이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20045 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 법수면 황사리 684 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사신신영테크 |
| 감정가 / 최저가 | 3,972,653,000원 / 3,972,653,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 곡성농업협동조합 / 1,256,482,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 일괄매각 | 제시외 구축물 관정(18-1번, 관정집 포함) 매각 포함 · 이동 및 제거가 용이한 컨테이너 3동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만, 선순위 구분지상권은 남는다
말소기준은 2024.05.20 곡성농업협동조합 근저당권 962,000,000원입니다. 같은 날 설정된 김인호 근저당권 300,000,000원은 2024.12.30 이미 말소됐고, 이후 곡성농업협동조합 598,000,000원, 김인호 150,000,000원 근저당권과 함안군 압류, 성화종합건설 50,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2016년·2017년 설정된 위 구분지상권은 말소기준보다 앞서고, 명세서가 인수를 명시했으므로 별도 확인이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 큐브(대표자:임일) | 미상(기타란1 참조) | 2024.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.05.30은 말소기준일 2024.05.20보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당 시나리오상 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 토지의 구분지상권 인수 문제와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,972,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 42,126,530원 |
| 을구 1번 근저당권 · 곡성농업협동조합 | 962,000,000원 | 962,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 곡성농업협동조합 | 598,000,000원 | 598,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 김인호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사성화종합건설 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,170,526,470원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,760,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 3,178,122,400원, 2회 유찰 2,542,497,920원 시나리오에서도 미배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 구분지상권 4건은 금전 배당과 별개의 인수권리입니다.
④ 공장·토지 이용 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 함안군 법수면 황사리 소재 함안황사농공단지 남측 인근이며, 주위는 농경지·자연림·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호13은 공장, 일련번호14는 사무실로 이용 중입니다. 공장은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 사무실은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층입니다.
- 토지 이용. 목록1~3·5~6·15~21번은 일단의 공장용지로 이용 중이며, 토지 자료상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역이 포함되고, 일부 토지는 보전관리지역·준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 자료상 119,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 목록13·14번 건물의 일반건축물대장상 사용승인일은 2024.09.24, 착공일은 2015.03.24이며 최저매각가격은 이를 감안했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 2016.09.06 및 2017.09.15 설정된 4건의 등기 목적·범위·존속기간을 해당 토지별 등기부에서 직접 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역이 목록별로 다르므로 실제 사용계획과 충돌 여부를 검토해야 합니다.
- 임차관계 보완. 주식회사 큐브는 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이동 및 제거가 용이한 컨테이너 3동은 매각 제외이고, 제시외 관정(18-1번, 관정집 포함)은 매각에 포함됩니다.
- 신건 가격 판단. 별도 실거래 시세 자료가 없어 3,972,653,000원이 시장 대비 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다. 가격보다 권리·용도 제한 검토가 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 토지의 권리범위를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건의 배당표만 보면 단순합니다. 신건 3,972,653,000원은 물론 1회 유찰 3,178,122,400원, 2회 유찰 2,542,497,920원 가정에서도 채권총액 1,760,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 임차인 주식회사 큐브도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 결론은 권리상 안전형이 아닙니다. 목록 9·12·15·18번 토지에 걸린 구분지상권설정등기 4건이 매각물건명세서상 그대로 인수됩니다. 공장·토지 일괄매각에서 이런 권리는 실제 이용범위와 향후 처분가치에 영향을 줄 수 있으므로, 가격을 보기 전에 지상권의 내용부터 확인해야 하는 사건입니다. 실거래 비교 자료도 없어 신건 3,972,653,000원의 가격 메리트를 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 사느냐”보다 먼저 “무엇을 떠안느냐”입니다.
