창원지방법원 2026타경20067. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 ‘THE-푸른’ 111동 3층 304호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 신창훈으로 1997.09.01 매매를 원인으로 1998.08.31 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.02.25 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 그 뒤 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당, 압류·가압류, 경매개시결정 등이 이어졌고 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.

다만 이번 물건은 “권리가 소멸하니 곧바로 싸다”는 구조는 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 모두 123,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 119,291,666원, 최신 2026.06 거래는 108,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.1%이므로 신건 가격에는 시세 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2019.02.25 현대캐피탈주식회사 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 13,000,000원, 신용보증기금 가압류 71,300,000원과 각 압류, 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균보다 높다

THE-푸른은 1,314세대이며 사용승인일은 1998.06.17입니다. 대상 전용면적 59.99㎡와 면적이 일치하는 최근 거래 12건은 2025.12부터 2026.06까지 확인됩니다.

최근 12개월 실거래 범위는 100,000,000원~140,000,000원, 평균은 119,291,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 108,000,000원입니다. 반면 현 최저가는 123,000,000원으로 최근 12개월 평균의 103.1%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

채권 총액 180,300,000원 중 예상 배당액은 120,478,000원, 미배당은 59,822,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 아이앤유크레디트대부주식회사의 경매 신청 청구액은 2,994,558원이며, 위 배당표의 13,000,000원은 근저당권 채권최고액 기준입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 전용면적은 59.99㎡입니다.
• 주위환경. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재로, 부근은 공동주택·학교·근린시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
• 단지. THE-푸른은 1,314세대, 1998.06.17 사용승인 단지입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 785,600원/㎡입니다. 대로1류·중로2류·소로1류에 접하고 하천구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
• 건물상태 자료. 위반건축물 표시는 없으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 119,291,666원의 103.1%입니다. 현 회차에 가격 할인은 없습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원으로 내려갑니다. 현재 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
• 점유 재확인. 현장조사는 폐문부재였고 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 세금 배당변수. 압류 관련 세금이 당해세에 해당하면 우선 배당돼 후순위 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 말소기준 재대조. 2019.02.25 현대캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 시세 이상”

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 실질취득은 최저가와 같은 123,000,000원이고, 최근 12개월 평균 119,291,666원보다 높습니다. 최신 거래도 108,000,000원입니다. 따라서 신건에서 권리의 단순함만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.

또한 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았고, 당해세가 존재할 경우 배당순서가 달라지는 변수도 남아 있습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만 가격은 보류입니다. 현재 회차보다는 실제 점유관계와 세금 우선배당 여부를 확인하고, 유찰 시나리오에 따른 가격 변화를 함께 보는 접근이 적절합니다.