창원지방법원 2026타경20072. 경상남도 함안군 칠서면 계내리 일대의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 6,029,883,280원으로 신건입니다. 토지는 공장용지 10,934㎡이고, 감정평가상 건물은 공장·사무실·식당·휴게실·숙소 등으로 이용 중입니다. 매각에는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
권리의 출발점은 2012.08.20. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,840,000,000원이고 2012.09.20. 채권최고액 5,040,000,000원으로 변경됐으며, 이후 추가 근저당권과 기술보증기금으로의 대위변제·권리이전이 이어졌습니다. 다만 매각 기준상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20072 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 계내리 12 · 경상남도 함안군 칠서면 계룡로 110 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 10,934㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 휴먼중공업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,029,883,280원 / 6,029,883,280원 (신건) |
| 청구액 | 5,296,425,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기소 | 창원지방법원 함안등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.08.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025년 기술보증기금의 대위변제에 따른 일부이전·권리이전은 기존 근저당권의 권리자 변경 흐름으로 봐야 하며, 별개의 선순위 인수권리로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 임차·점유 — 1건, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 첨단전략산업협동조합(대표자:김영국) | 미상(기타란 참조) | 2025.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
첨단전략산업협동조합의 전입신고일은 2025.01.20.로 말소기준권리인 2012.08.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고 점유부분도 미상이므로 명도 범위와 임대관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 일괄매각 범위 — 토지만 보는 물건이 아니다
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 1-1~1-9와 제시외 건물 2-1~2-10이 매각에 포함됩니다.
- 토지 포함 구축물. “휀스 및 자바라 정문”과 상세내역이 확인되지 않는 “지하수 관정”은 토지에 정착된 구축물 성격으로 토지가격에 포함돼 최저매각가격이 산정됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 공장 등, 기호(2-1)는 사무실·식당·휴게실·숙소 등, 기호(3)는 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 사용승인. 주요 건물의 사용승인일은 2012.01.09.입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,029,883,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,698,833원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,840,000,000원 | 5,967,184,447원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 250,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 선정당사자)유재기 | 72,299,285원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,450,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가를 기준으로 채권 총액은 8,468,749,695원, 예상 배당액은 5,967,184,447원, 미배당은 2,501,565,248원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,029,883,280원 | 5,967,184,447원 | 2,501,565,248원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,823,906,624원 | 4,773,267,558원 | 3,695,482,137원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,859,125,299원 | 3,818,134,046원 | 4,650,615,649원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠서휴게소(양평방향) 북서측 인근이며, 칠서일반산업단지 인근의 중·소규모 공장, 농가주택 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 기호(1),(4) 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며, 일부 토지는 가축사육제한구역·접도구역·배출시설설치제한지역·소하천구역과 관련됩니다.
- 공시지가. 140,400원/㎡입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 공장, 철근콘크리트구조 4층 건물, 일반철골구조 2층 공장·사무실 등으로 구성됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다. 냉난방시설은 관계인 부재로 별도 조사되지 않았습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 토지·건물뿐 아니라 기계기구 1-1~1-9, 제시외 건물 2-1~2-10, 토지가격에 포함된 구축물까지 현장과 목록을 맞춰 확인하세요.
- 점유관계 확인. 첨단전략산업협동조합의 점유부분·보증금·계약관계가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 상대와 사용범위를 확인해야 합니다.
- 기계기구 상태 확인. 일괄매각에 포함된 기계기구의 현존 여부·가동상태·철거비·처분가치를 현장에서 확인하세요.
- 지하수 관정 확인. 미신고·미허가 공으로 상세내역이 확인되지 않는 지하수 관정의 실제 위치와 이용 가능성을 확인하세요.
- 토지규제 확인. 접도구역·소하천구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 증축·용도변경·재개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 6,029,883,280원의 적정성을 공장 매매사례·임대수익·토지가치·기계기구 잔존가치로 별도 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산은 복합적이다”
권리분석의 핵심만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2012.08.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 첨단전략산업협동조합도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 물건 자체에 있습니다. 공장·토지·기계기구·제시외 건물을 한 번에 취득하는 6,029,883,280원 규모의 신건이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 현재 회차 채권 미배당이 2,501,565,248원에 이르는 점 자체는 매수인 승계 문제가 아니지만, 채권총액이 매각대금을 크게 초과하는 사건이라는 점도 확인됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격·현장·환금성 검증은 필수입니다.
