창원지방법원 2026타경20087. 창원시 마산회원구 회원동 건우만복빌라 2층 201호입니다. 현 소유자는 유병재이며, 2016년 1월 매매 후 2016년 2월 25일 소유권이전과 동시에 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 67,200,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 기술보증기금 100,000,000원, 중소기업은행 10,840,496원, 주식회사 국민은행 85,374,777원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2026년 2월 6일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 세 가압류와 경매개시결정 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20087 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 235 건우만복빌라 2층 201호 |
| 용도 | 아파트 |
| 실거래 비교 면적 | 59.73㎡ |
| 소유자 | 유병재 · 2016.01.09 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,400,000원 / 49,400,000원 (신건) |
| 청구금액 | 45,408,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이해관계자 부재로 내부를 확인하지 못했다는 비고가 있으므로, 현장 점유 상태는 응찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 90,000,000원, 그러나 표본은 1건
건우만복빌라의 실거래 비교 면적은 59.73㎡이며, 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 5층 90,000,000원 한 건뿐입니다. 이 기준으로 보면 최저가 49,400,000원은 최근 12개월 평균의 54.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.73㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 59.73㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2023.04 | 59.73㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.73㎡ | 3건 | 63,000,000원 |
최근 거래 90,000,000원은 2023년 50,000,000원과 2024년 49,000,000원보다 크게 높습니다. 데이터상 최근 거래와 이전 거래의 차이는 81.8%로 집계됩니다. 따라서 최근 거래만 기준으로는 신건 가격이 크게 낮아 보이지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 실제 최저가 49,400,000원은 2024년 거래 49,000,000원과는 매우 가까운 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 67,200,000원 | 48,110,800원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,840,496원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 85,374,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 263,415,273원, 예상 배당액은 48,110,800원이며 미배당액은 215,304,473원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자 측 손실로 남고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 49,400,000원 | 48,110,800원 | 215,304,473원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 39,520,000원 | 38,408,640원 | 225,006,633원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 31,616,000원 | 30,646,912원 | 232,768,361원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건에서 유찰 여부는 권리 인수 구조보다 가격과 내부 상태 확인의 문제에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 건우만복빌라는 19세대이며, 사용승인일은 1995.01.26입니다.
- 토지. 토지면적 888.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 770,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 급경사·가로장방 토지이며 소로각지로 조사돼 있습니다.
- 도로. 대로1류, 소로2류, 소로3류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 이해관계자 부재로 내부를 확인하지 못했다는 비고가 있으므로 실제 점유자·내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 검증. 2026.03 거래 90,000,000원이 최근 12개월 유일한 거래이므로 동일 조건 거래인지 확인이 중요합니다.
- 과거 거래와 함께 비교. 2024.08 49,000,000원, 2023.04 50,000,000원과 현재 최저가 49,400,000원은 비슷한 수준입니다.
- 권리 원본 대조. 2016.02.25 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류 3건과 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 내부 미확인 상태이므로 현 점유관계 확인을 생략하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최근 1건’ 검증이 승부처
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2016년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 세 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격 해석입니다. 최근 거래 90,000,000원만 보면 최저가 49,400,000원은 확실히 낮지만, 과거 두 거래가 49,000,000원과 50,000,000원이어서 최근 1건의 급등을 그대로 일반 시세로 적용하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 최근 90,000,000원 거래와 내부 상태를 확인한 뒤 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 가지 검증입니다.
