창원지방법원 2026타경20092. 경상남도 함안군 군북면 중암리 34-10 소재 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 주택은 조적조 스라브지붕 단층 건물이며, 대상 토지는 대지 126.0㎡로 기재돼 있습니다. 주위는 주택지대로 형성된 지역입니다.

등기부상 소유자는 노재용과 노현희입니다. 2011년 8월 1일 증여를 원인으로 각각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 이후 노재용 지분에 가압류가 설정됐고, 주식회사 제니스자산관리대부가 강제경매를 신청했습니다.

여기서 반드시 구분해야 할 사실이 있습니다. 이번 매각은 노재용 지분에 대한 강제경매입니다. 낙찰받더라도 노현희가 가진 나머지 지분까지 취득하는 것은 아닙니다. 따라서 주택 전체를 단독 소유하거나 다른 공유자의 권리를 배제하고 자유롭게 이용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 공유관계는 남는다

말소기준권리는 2025년 3월 7일 접수된 오케이캐피탈주식회사의 노재용 지분 가압류입니다. 청구금액은 22,179,485원입니다. 이후 설정된 주식회사샤인캐피탈대부의 가압류 13,786,505원과 제니스자산관리대부의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

1997년에 설정됐던 군북농업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권은 2011년 8월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 근저당권으로 계산하거나 매수인에게 인수되는 권리로 취급하지 않습니다.

② 점유·임차관계와 공유자 우선매수권

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 제3자인지는 별도 확인이 필요합니다. 점유자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사가 1회에 한함이라고 명시돼 있습니다. 다른 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 최종 매수 기회가 제한될 수 있습니다.

즉, 외부 입찰자에게는 공유지분만 취득하는 위험과 공유자의 우선매수로 낙찰 기회가 제한되는 위험이 동시에 존재합니다. 단순히 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 적극 입찰하기에는 불확실성이 큽니다.

③ 가격 분석 — 70% 할인보다 중요한 지분의 가치

현재 최저매각가는 26,269,000원으로 감정가 37,527,360원의 70%입니다. 1회 유찰된 결과입니다. 추가 유찰을 가정한 회차별 금액은 다음과 같습니다.

회차별 금액과 인수액은 산출 시나리오입니다. 향후 실제 매각조건과 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

다만 가격이 내려갔다고 곧바로 투자 가치가 높아지는 것은 아닙니다. 이번 매각은 공유지분이므로 전체 부동산 거래가격과 동일한 방식으로 판단할 수 없습니다. 지분 취득 후 단독 이용의 제약, 다른 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성 및 처분 난도를 반영해야 합니다.

또한 객관적인 인근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 지분가치보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 시세 대비 할인율을 산정할 근거가 없으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,269,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 채권자 총 청구액은 54,310,437원, 예상 배당액은 25,396,158원이며, 총 28,914,279원의 미배당이 발생하는 것으로 산출됩니다. 신청채권자인 제니스자산관리대부에는 예상배당이 배정되지 않았습니다.

배당표는 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 추정치입니다. 가압류 채권자 사이의 실제 배당순위·안분 여부 및 배당요구 상황에 따라 개별 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자 미배당금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 현황·입지·토지 경계 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재로, 주위는 주택지대 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 해당 지역의 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 기호 2-1은 주택입니다. 조적조 스라브지붕 단층 건물이며 급배수 및 난방설비가 있습니다.
• 토지 현황. 대지 126.0㎡, 평지·부정형 토지입니다. 공시지가는 243,800원/㎡로 기재돼 있으나 이는 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.
• 건축물 현황. 건축물 위반사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 표시되지 않았습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물(1-1, 1-2)이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치와 상태 및 지분매각 범위에 대한 확인이 필요합니다.
• 멸실 건물. 목록 2번의 블록조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡는 현황 멸실 상태로 매각에서 제외됩니다.
• 경계 확인. 인접 필지와의 경계 구분이 모호해 정확한 경계 및 위치 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각지분 범위. 노재용 2분의 1 지분이 정확히 어느 건물·토지 목록에 해당하는지 매각목록과 토지·건물 등기부를 대조해야 합니다. 대지 126.0㎡ 전체를 단독 취득하는 것으로 해석하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수권. 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다. 명세서상 행사 횟수 제한과 실제 매각기일의 절차도 확인해야 합니다.
• 공유자와의 관계. 낙찰 후 부동산을 어떻게 사용·관리할 것인지, 공유자의 협의 가능성과 공유물분할 절차의 필요성을 검토해야 합니다.
• 점유 및 대항력. 임대관계 미상입니다. 현황조사 원본, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 실제 점유자를 확인하고 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 토지 경계. 지적도·현황도·건축물 위치를 대조하고 필요한 지적 측량의 범위와 비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각에 포함되는 건물(1-1, 1-2)과 멸실로 제외되는 창고 9.00㎡를 구분하고 실제 현황을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 환금성. 인근 유사 주택과 토지의 실거래, 공유지분의 실제 처분 가능 가치 및 예상 매수 수요를 조사해야 합니다.
• 배당 및 인수. 가압류 채권자의 배당관계, 조세채권, 임대차 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부로 최종 확인해야 합니다.
• 현장 점검. 건물 상태, 진입도로, 실제 이용현황, 경계 표지, 점유관계 및 관리·보수 부담을 확인해야 합니다.
• 매각기일 변동. 2026.10.29 예정 기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성과 최신 매각조건을 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 공유지분의 위험을 먼저 보라”

이 물건은 등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 경매 대상 지분에 설정된 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 매수인 인수 예상액도 0원입니다.

그렇지만 좋은 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 무엇보다 취득 대상이 주택·토지의 전체 소유권이 아닌 노재용의 공유지분 2분의 1입니다. 다른 공유자의 지분이 남고, 공유자 우선매수권이 있으며, 점유·임대관계가 확인되지 않았습니다. 토지 경계 측량도 필요합니다.

현재 최저매각가 26,269,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 이를 뒷받침할 지분 실거래 시세와 실제 환금성이 검증되지 않았습니다. 공유관계 해소와 부동산 처분 과정에서 발생할 부담까지 고려하면 단순한 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.

결론은 적극 입찰보다 보류와 추가 실사입니다. 매각지분의 정확한 범위, 공유자 우선매수권, 임대차 및 점유현황, 토지 경계, 실제 처분 가능한 지분가치를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 등기상 인수액이 0원이라고 해서 지분경매의 위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다.