창원지방법원 2026타경20092. 함안군 군북면 중암리 34-10 소재 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택, 건물은 조적조 스라브지붕 단층으로 확인됩니다. 토지는 126.0㎡의 대지이고 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유관계는 노재용·노현희가 각 2분의 1씩 공유하고 있는데, 경매개시결정과 선행 가압류가 모두 노재용 지분에 설정되어 있어 이번 경매의 핵심은 일반적인 단독 소유 주택이 아니라 공유지분 취득이라는 점입니다.
등기만 보면 인수 위험은 단순합니다. 과거 군북농업협동조합 근저당은 2011년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 3월 7일 오케이캐피탈 가압류입니다. 이후 샤인캐피탈대부 가압류와 제니스자산관리대부의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 권리의 단순함과 별개로 공유자 우선매수권, 토지 경계, 제시외 건물과 멸실 창고를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 34-10 · 경상남도 함안군 군북면 중암13길 11-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 건물 | 조적조 스라브지붕 단층 · 급배수설비·난방설비 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유관계 | 노재용 2분의 1 · 노현희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 37,527,360원 / 37,527,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제니스자산관리대부 / 18,344,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분’이 핵심
1997년 군북농업협동조합 근저당권(채권최고액 10,000,000원)은 2011.08.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.03.07 오케이캐피탈주식회사 가압류 22,179,485원이며, 뒤의 샤인캐피탈대부 가압류와 제니스자산관리대부 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 현장·물건 특이사항 — 경계와 부속건물 확인이 필수
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 1-1, 1-2는 매각에 포함됩니다.
- 멸실 창고 제외. 목록 2번 건물 중 블록조 스레트지붕 단층 창고 9.00㎡는 현황 멸실 상태로 매각에서 제외됩니다.
- 토지 경계. 본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호해 정확한 경계와 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,527,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,075,492원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 22,179,485원 | 22,179,485원 |
| 3. 가압류 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 13,786,505원 | 13,786,505원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 18,344,447원 | 485,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 기준 채권총액 54,310,437원 중 36,451,868원이 배당되고, 17,858,569원이 미배당됩니다. 신청채권자 제니스자산관리대부의 청구액은 18,344,447원이지만 예상배당은 485,878원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소재 지역의 대중교통 등 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층 건물이며 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지, 새시창호 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 126.0㎡, 평지·부정형, 제2종일반주거지역이며 공시지가 243,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한)에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 노재용 지분 2분의 1을 대상으로 한 경매임을 전제로, 매각대상 지분과 토지·건물의 지분관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사가 1회 가능한 조건이므로 입찰 경쟁과 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 경계 측량. 인접 필지와 경계가 불명확하므로 지적도·현황을 대조하고 필요 시 지적측량 비용과 결과를 고려해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1, 1-2는 포함되고, 멸실된 9.00㎡ 창고는 제외되는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 전제하지 말고, 인근 토지·단독주택 거래와 실제 지분가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 공유지분의 현실
이 사건은 등기상 인수액만 보면 단순합니다. 말소기준인 2025년 오케이캐피탈 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 노재용 2분의 1 지분매각, 공유자 우선매수권, 인접 필지와의 불명확한 경계, 그리고 미상인 점유·임대관계가 그것입니다.
현재 최저가 37,527,360원이 감정가와 같은 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원 = 저위험·저가”로 연결하면 안 됩니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 공유지분의 처분성과 현장 리스크를 감안하면 종합적으로는 주의해서 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
