창원지방법원 2026타경20094. 창원시 마산합포구 진동면 진동리에 있는 삼성빌딩의 근린시설·주택 및 관련 토지에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 곽점순이며, 최초 근저당권은 1998년 진동농업협동조합 명의로 설정됐습니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 이번 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구금액은 475,000,000원입니다.

여기서 살펴야 할 핵심은 단순한 채권액보다 건물과 토지의 권리관계입니다. 삼성빌딩은 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트 건물로, 감정평가상 근린생활시설과 주택이 함께 포함됩니다. 특히 토지 소유권·대지권 정리가 끝나지 않은 구분건물이며, 최저매각가격은 적정 대지권 지분이 추후 이전될 것을 전제로 산정됐습니다. 이 전제가 실제로 충족되는지 확인하지 않은 채 입찰가만 비교하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유와 토지는 별도

말소기준은 1998.09.02 진동농업협동조합 근저당권입니다. 2011년 추가 근저당권과 2022~2023년 설정된 후순위 근저당권, 대구은행 가압류, 국세 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

1998년 및 2011년 진동농업협동조합 명의 근저당권은 2023.08.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매신청인과 최초 근저당권자가 다른 것은 확정채권양도에 따른 근저당권 이전과 관련됩니다. 또한 기존에 진행됐던 2023년 임의경매개시결정 등기는 이후 말소됐으며, 현재 분석 대상은 2026년 개시된 경매입니다.

② 임차인 분석 — 확인되지 않은 대항력이 핵심 변수

현황조사 및 매각물건명세서에 임차·점유 관련 기록이 5건 확인됩니다. 이 가운데 조원래와 (주)지코, 월드퍼스트(주)는 신고일이 말소기준권리보다 늦어 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 그러나 김용준(기분좋은날)과 주거 용도 점포 기록은 신고일·보증금이 미상이므로 대항력을 단정할 수 없습니다.

보증금 1,000원은 조사상 기재된 금액 그대로입니다. 미상 보증금은 0원으로 처리할 수 없습니다. 201호 관련 복수 기록의 실제 점유자 및 중복 여부도 확인이 필요합니다.

우선변제권은 확정일자 및 배당요구 관련 확인이 필요합니다. 조사상 대항력이 없는 점유자라도 실제 명도 과정에서 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 특히 상가와 주거가 혼재하므로 각 호실의 실제 이용 및 임차관계를 개별적으로 조사하는 것이 적절합니다.

③ 대지권 분석 — 가격 할인보다 중요한 선결 조건

대지권 미등기라는 사실만으로 곧바로 토지 사용이 불가능하거나 소유권 취득이 불가능하다고 확정할 수는 없습니다. 그러나 건물 취득과 토지 지분 취득이 실제로 어떻게 연결되는지가 명확하지 않으면 향후 매각·담보대출·재매매에서 제약이 발생할 수 있습니다.

• 토지 지분. 500-4, 503-10, 503-11 각 필지의 권리관계와 경매 목적물에 포함되는 범위를 대조합니다.
• 일괄매각 범위. 목록 1·2번 토지와 목록 3~7번 구분건물의 연결 관계를 확인합니다.
• 대지권 등기. 적정 지분의 이전 및 대지권 등기가 가능한지, 별도 절차나 비용이 필요한지 확인합니다.
• 가격 전제. 감정가와 최저가가 토지 지분 이전을 가정하고 있다는 점을 입찰가격 산정에 반영합니다.
• 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 확인되지 않은 내부구조와 이용상태를 실제 현황과 대조합니다.

④ 가격과 유찰 시나리오 — 70%가 곧 저평가는 아니다

감정가 1,327,000,000원인 물건이 1회 유찰되어 최저가 928,900,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 사실은 명확하지만, 이를 시세 대비 70%라고 해석해서는 안 됩니다. 실제 거래가격과 대조할 수 있는 직접적인 비교사례가 확인되지 않았으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 부족합니다.

회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 그 전액이 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 인수 0원은 미상 임차권과 대지권 문제를 확정적으로 해소한 결과가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 928,900,000원 가정)

근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치입니다. 을구 1·2번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있어 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산삼진중학교 북측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·학교·단독주택 등이 혼재합니다. 일반적인 상업·주거 혼합 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 삼성빌딩은 지하 1층·지상 4층 건물로 일련번호 3~6은 근린생활시설, 일련번호 7은 주택으로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 화강석 붙임·드라이비트·몰탈 위 페인팅 등의 외벽 마감이며 급배수·위생·소방설비가 있습니다. 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 3필 일단의 사다리형 평지이며 주상용 건부지로 이용됩니다. 북서측으로 약 25m 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 학교 관련 상대보호구역과 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등의 제한이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,544,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 건물 전체 시세 또는 경매 목적물의 면적당 가치로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 환금성. 근린시설·주택 복합이용, 대지권 미등기, 점유관계 미상이라는 특성으로 매수자와 금융기관의 권리심사가 중요합니다. 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 취득 가능성. 건물별 대지권 적정 지분과 추후 등기 가능성을 확인하고, 토지등기부·집합건축물대장·매각물건명세서를 대조합니다.
• 토지 목록 차이. 공부상 3필지와 현황상 2필지의 차이가 매각 범위 및 소유권 이전에 미치는 영향을 확인합니다.
• 임차인 대항력. 김용준 및 주거 용도 점포의 점유개시일·사업자등록 또는 주민등록·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
• 201호 중복관계. (주)지코·김용준·월드퍼스트(주)의 실제 점유구역과 임대차 존속 여부를 확인합니다.
• 내부 현황. 폐문으로 확인하지 못한 각 호실의 내부 상태, 주택 이용 여부, 시설 훼손과 수리비용을 조사합니다.
• 세금 및 배당. 국세 압류에 따른 실제 조세채권액과 배당 우선순위, 농업협동조합자산관리회사에 이전된 근저당채권의 귀속을 확인합니다.
• 명도·관리비. 각 점유자의 인도 가능성, 명도비용, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인합니다.
• 가격 검증. 근린시설 임대수익과 실제 거래사례, 공실 및 유지관리비를 검토해 응찰가 상한을 결정합니다.
• 최종 원본 대조. 매각 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 다시 확인합니다.

맺으며 — “가격이 내려온 것과 안전하게 취득하는 것은 다르다”

이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 928,900,000원까지 내려왔습니다. 1998년 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 현황 불일치, 내부 미확인, 대항력 미상 점유 기록은 단순한 가격 할인으로 해결되는 문제가 아닙니다.

예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차권 관련 정보가 확정되지 않았고 토지 지분 이전도 전제로만 반영돼 있습니다. 매수인 실질취득금액이 최저가에 머무를 것이라고 보장할 수 없으며, 이를 최근 실거래 시세와 비교해 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 취득권리의 완결성과 점유 위험은 미해결. 따라서 지금 필요한 전략은 감정가 대비 할인율을 근거로 서둘러 응찰하는 것이 아니라, 대지권 정리 가능성과 미상 임차인의 권리를 먼저 확인하는 것입니다. 핵심 불확실성이 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.