창원지방법원 2026타경20094. 진동면 삼진의거대로 648의 삼성빌딩에 관한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 지하1층 101호, 1층 101호, 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호 가운데 일련번호3~6은 근린생활시설, 일련번호7은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 곽점순이고, 1998.05.22. 소유권보존등기가 되어 있습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 1998.09.02. 진동농업협동조합이 설정한 채권최고액 150,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기의 소멸 여부와 별개로 점유자의 대항력은 반드시 따로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20094 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 500-4, 503-10, 503-11 삼성빌딩 · 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 삼진의거대로 648 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 삼성빌딩 지하1층 101호, 1층 101호, 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 일련번호3~6 근린생활시설 · 일련번호7 주택 |
| 소유자 | 곽점순 · 1998.05.22. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 1,327,000,000원 / 1,327,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준은 1998.09.02. 진동농업협동조합 근저당입니다. 2011.12.15. 추가 근저당 325,000,000원, 2022.04.12. 두이헌 근저당 104,000,000원, 2023.02.10. 박상준 근저당 80,000,000원, 2023.02.28. 주식회사 대구은행 가압류 386,301,595원, 2025.09.16. 국 압류와 2026.02.13. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차·점유관계 — 5개 기록 중 2건은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원래(청마루식당) | 본건 101호 전부 | 2002.07.26 | 1,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| (주)지코(대표자:김재현) | 본건 201호 약 1/2(뒤쪽) · 사무실 | 2021.09.15 | 1,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김용준(기분좋은날) | 본건 201호 약1/2(앞쪽) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 월드퍼스트(주)(대표자:박휴정) | 상가건물임대차 현황서상 201호 | 2020.10.19 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
조원래(청마루식당), (주)지코, 월드퍼스트(주)는 신고일이 1998.09.02. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김용준(기분좋은날)과 주거 용도의 ‘점포’ 기록은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 이 두 건은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 1,327,000,000원
현재 회차는 감정가 1,327,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일·유사 실거래 가격을 근거로 한 비교 없이 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이번 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 회차별 배당 구조를 중심으로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,327,000,000원 | 1,045,301,595원 | 0원 | 266,028,405원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,061,600,000원 | 1,045,301,595원 | 0원 | 3,282,405원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 849,280,000원 | 838,387,200원 | 206,914,395원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,670,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진동농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 진동농업협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 두이헌 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 박상준 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 대구은행 | 386,301,595원 | 386,301,595원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,028,405원 |
현재 신건 매각가에서는 채권자 채권 1,045,301,595원이 전액 배당되고 소유자에게 266,028,405원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·현황 — 이 사건의 실무 핵심
매각은 일괄매각입니다. 목록3~7번의 대지권에 포함되는 토지는 공부상 진동리 500-4, 503-10, 503-11의 3필지이지만, 현황상 목록1·2번 토지는 진동리 500-4, 503-11의 2필지입니다. 건물들은 현재 대지권이 미등기 상태이고, 최저매각가격은 추후 대지권으로서 적정 지분이 이전될 것을 감안하여 산정되어 있습니다.
현장조사 당시 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 감정 역시 제시목록, 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 진행되었습니다. 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물이므로 각 호의 실제 사용 상태·점유자·내부 관리 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산삼진중학교 북측 인근. 주변에 근린생활시설·학교·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물로, 외벽은 화강석 붙임·드라이비트·몰탈위페인팅 등이며 섀시창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비 및 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 3필 일단의 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며 북서측으로 폭 약 25m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·대로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,544,000원/㎡.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 대지권 미등기 및 토지 필지 정리 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자. 김용준(기분좋은날) 및 주거 용도의 ‘점포’ 기록은 신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보완된 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 대지권. 현재 대지권 미등기 상태이며 적정지분 이전을 전제로 감정가가 산정되었습니다. 토지 소유권과 향후 대지권 이전 가능성을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 내부 현황. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 각 호의 실제 구조·사용 상태·수선 필요 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 삼성빌딩의 여러 호와 토지가 함께 매각되므로 매각대상 목록과 실제 점유 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 1,327,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수 여부는 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 쉽지만, 현황은 쉽지 않다”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 선명합니다. 1998.09.02. 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 그보다 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 대항력 미상 점유관계 2건, 대지권 미등기, 그리고 폐문으로 인한 내부 미확인입니다.
따라서 이 물건을 단순한 “인수 0원 물건”으로 볼 수는 없습니다. 신건 1,327,000,000원에서 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 말소기준은 합격, 현황·대지권은 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 등기 말소가 아니라 점유관계와 대지권이 실제로 어떻게 정리되는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
