의정부지방법원 2025타경64781. 고양시 일산동구 성석동 ‘더샤르망9’ 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 이일수의 선순위 대항력입니다. 2017년 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원은 2022.04.04 해지로 이미 말소됐고, 이일수는 그 뒤인 2022.05.31 전입·점유했습니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2023.05.15 오케이캐피탈 가압류 6,176,845원으로, 임차인의 전입이 이보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 보증금 260,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 제공된 현재 회차 배당계산도 최저가 106,330,000원에서 집행비용 2,288,620원을 뺀 뒤 임차보증금에 104,041,380원을 배당하고, 부족분 155,958,620원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-9 더샤르망9 4층 402호 · 도로명 고봉로578번길 19-36 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교대상 면적 67.46㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 류창근 · 2022.06.28 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,262,444원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 건물 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 승강기·난방·급배수설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
이 사건에서 기준이 되는 권리는 2023.05.15 오케이캐피탈 가압류입니다. 신한은행 근저당은 그 전에 이미 말소됐습니다. 이일수의 전입·점유는 2022.05.31로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.14이므로 제공된 권리판정상 대항력 있음·우선변제권 있음입니다. 2024.06.07 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
이후 오케이캐피탈 가압류, 오토핸즈마이카 가압류와 2025.11.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 2024.03.18 강제경매개시결정은 2025.03.21 등기 말소됐습니다. 최종 판단의 변곡점은 등기 순위가 아니라 2025.12.26 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이일수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31 | 2022.04.14 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
이일수는 보증기관이나 중복 신고 임차인이 아니라 제공된 자료상 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.09, 확정일자는 2022.04.14, 전입·점유개시는 2022.05.31이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 155,958,620원이 가장 큰 인수 위험이었습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
대항력 인수형에서는 원래 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 확약서 때문에 이일수의 미배당 보증금 인수가 실질 0원이므로, 현재 회차 최저가 낙찰 가정 실질취득액은 106,330,000원입니다. 이를 확인된 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 69.4㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2022.06 | 67.46㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 2건 | 216,000,000원 |
제공된 시세지표의 최근 12개월 평균은 216,000,000원, 최신 확인 거래는 2023.05의 172,000,000원입니다. 현재 최저가 106,330,000원은 최근 12개월 평균의 49.2%입니다. 확약 반영 실질취득액 역시 106,330,000원이므로, 확인된 거래가격 대비 가격 여유는 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 이일수 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 6,176,845원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오토핸즈마이카 | 7,920,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,262,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이일수 보증금 미배당액은 155,958,620원입니다. 통상 대항력 구조만 보면 매수인 인수액이지만, 2025.12.26 확약에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 155,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 74,431,000원 | 187,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 52,101,700원 | 209,236,131원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 이일수에 대한 확약이 적용되므로 각 회차에서 그 임차인 인수액은 실질 0원입니다. 그래서 이 사건의 가격 판단은 룰상 인수액이 아니라 실제 낙찰가 자체를 기준으로 할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 성석삼거리 남서측 인근에 위치하고 주변은 소규모 공동주택이 밀집해 있으며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역, 공시지가 568,400원/㎡, 대지 497.0㎡, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건에 그쳐, 거래 표본과 매수층을 넓게 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.12.26자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이일수 임차권등기의 말소 동의가 낙찰 후 별도 조건 없이 이행되는지 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없었다면 현재 회차에서 155,958,620원의 보증금 미배당 인수가 생기는 사건입니다. 이 물건의 가격 메리트는 확약이 유효할 때만 성립합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·실거래 2건·2회 유찰 구조이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 최근 거래 우선. 평균 216,000,000원보다 최신 확인 거래 172,000,000원을 함께 보고 응찰가를 판단하는 것이 안전합니다.
- 체납·점유 확인. 관리비, 실제 점유 상태와 인도절차는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 권리가 ‘확약 한 장’으로 가격형 물건이 됐다
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 결코 단순하지 않습니다. 이일수의 전입은 말소기준 가압류보다 빠르고, 보증금도 260,000,000원입니다. 현재 최저가 106,330,000원에서 일반적인 배당구조대로라면 155,958,620원의 미배당 보증금이 남습니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025.12.26 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건에 그대로 적용되는 한 이일수 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 106,330,000원입니다. 이는 최신 확인 실거래 172,000,000원과 최근 12개월 평균 지표 216,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격 할인만으로 A급 물건이 되는 것은 아닙니다. 총 8세대의 소규모 다세대, 실거래 2건, 2회 유찰이라는 제한된 환금성이 함께 존재합니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 권리위험은 낮아지고 가격 메리트는 생기지만, 출구전략은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.
