91,985,000원
창원지방법원 2026타경20132. 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 46-8 소재 단층 주택과 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 토지면적은 110.1㎡이고, 건물은 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 구조로 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김이연이며, 신청채권자는 회원신용협동조합, 청구금액은 58,537,253원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가는 91,985,000원입니다.
권리관계는 비교적 선명합니다. 2013년·2016년·2017년에 설정된 서부새마을금고 근저당권 3건은 2018.05.10. 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 회원신용협동조합 근저당권 91,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 가압류와 과거 강제경매 관련 등기는 모두 등기부상 말소됐으며, 2026.03.10. 개시된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 떠안을 권리는 현재 확인된 범위에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 46-8 도로명주소: 경상남도 창원시 마산회원구 회원동12길 2-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 단층 건물 |
| 토지 | 110.1㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 김이연 |
| 감정가 / 최저가 | 131,407,350원 / 91,985,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 회원신용협동조합 / 58,537,253원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.10. 을구 4번 근저당권 · 회원신용협동조합 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 정리
말소기준권리는 2018.05.10. 회원신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 서부새마을금고 근저당권 3건은 같은 날 등기부상 말소됐습니다. 이후 2019.05.20.·2019.05.21. 삼성카드 가압류도 등기부상 이미 말소됐고, 2019.12.24. 강제경매개시결정 역시 2020.06.03. 말소됐습니다. 2026.03.10. 회원신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인 1명인 김종찬이 본건 전부를 점유하는 것으로 확인됩니다. 전입일은 2020.12.21.로 말소기준권리인 2018.05.10.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김종찬 | 본건 전부 | 2020.12.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·회차별 배당 구조 (현재 회차 매각가 91,985,000원 가정)
현재 최저매각가는 감정가 131,407,350원의 70.0%입니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 더한 91,985,000원과 같습니다. 실거래 비교 수치는 해당 없음이므로, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 단정하지 않고 실제 현장 접근성과 점유 상태를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 91,985,000원 | 89,929,270원 | 1,070,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64,389,499원 | 62,830,488원 | 28,169,512원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,072,649원 | 43,861,341원 | 47,138,659원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,055,730원을 제외한 89,929,270원이 회원신용협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 91,000,000원 중 1,070,730원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 낙찰가가 더 낮아지는 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 무학여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 주택이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·치장타일, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 110.1㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 698,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)는 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주택으로 이용 중이지만 차량 접근 불가능이라는 물리적 제약이 있어, 일반적인 주택과 같은 수준의 매수수요를 전제하기보다 실제 출입동선과 주변 도로 조건을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.05.10. 회원신용협동조합 근저당권(채권최고액 91,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 김종찬의 전입일은 2020.12.21.로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황을 다시 확인하세요.
- 차량 접근성. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 실제 보행 진입로와 차량 주차·하역 가능 여부를 현장에서 반드시 확인하세요.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물 2-1, 2-2가 포함됩니다. 현장 형상과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 회차 전략. 현재 91,985,000원, 2회 유찰 시 64,389,499원, 3회 유찰 시 45,072,649원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 가격대에서 접근성·명도·수요를 함께 판단하세요.
- 배당 구조. 현재 회차는 집행비용 2,055,730원과 회원신용협동조합 89,929,270원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 1,070,730원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 깔끔합니다. 2018.05.10. 회원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 입찰 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 현재 최저매각가 91,985,000원은 감정가 131,407,350원의 70.0%이지만, 실거래 비교 수치가 없어 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 오히려 차량 접근 불가능이라는 현장 제약과 임차인 보증금·확정일자 미상이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸냐”보다 실제 접근 가능한 물건인지, 임차인 점유를 어떻게 정리할지를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것입니다.
권리는 합격, 가격과 현장은 확인 후 결정. 현재 회차에서는 인수 0원의 장점이 분명하지만, 실질취득액은 91,985,000원이고 차량 접근성이라는 구조적 제약이 있으므로 현장 확인 없는 가격 메리트 판단은 피하는 것이 안전합니다.
