창원지방법원 2026타경20132. 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 46-8의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 세멘벽돌조 스라브지붕 단층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 등기상 소유자는 김이연이고, 경매를 신청한 채권자는 회원신용협동조합입니다.

권리구조의 기준은 2018.05.10 설정된 회원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며 공동담보로 같은 소재지의 토지가 기재되어 있습니다. 과거 서부새마을금고 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 가압류·강제경매 관련 등기는 이미 말소되어 현재 경매에서 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차인

말소기준권리는 2018.05.10 회원신용협동조합 근저당권입니다. 김종찬의 전입신고일은 2020.12.21로 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없음

감정가와 현재 최저매각가는 모두 131,407,350원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,407,350원 가정)

현재 회차에서는 회원신용협동조합 근저당권 채권최고액 기준 91,000,000원이 전액 배당되고 37,767,647원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 무학여자고등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대 110.1㎡, 평지·정방형이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 698,200원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 진입로 확인. 감정평가상 차량 접근 불가능 조건을 직접 현장에서 확인하고 실제 도보 진입경로와 이용 불편을 점검해야 합니다.
• 임차인 확인. 김종찬의 전입일은 기준권리 이후지만 보증금·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 재확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·규모·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 131,407,350원의 시장 적정성을 이 자료만으로 평가할 수 없습니다.
• 토지 조건. 도로접면이 세로한면(불)로 조사된 만큼 접근성과 향후 처분성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 현장성이 더 중요한 물건

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018.05.10 회원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김종찬의 2020.12.21 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 이 물건은 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 차량 접근이 불가능하고, 토지의 도로접면 조건도 불리하며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 131,407,350원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 결론적으로 권리는 비교적 단순하지만, 현장 접근성과 가격 검증이 핵심인 물건입니다.