광주지방법원 2026타경3497. 광주 동구 학동 ‘무등산아이파크’ 107동 24층 2401호, 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 김균호이고, 2020.12.09 매매를 원인으로 2021.04.30 소유권이전등기를 마쳤으며 등기 거래가액은 1,000,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 677,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.03.27 정미해 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 설정됐고, 2026.04.09 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 정미해 근저당에 미배당이 크게 남지만, 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 107동 24층 2401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 101.8442㎡ · 30층 건물 내 24층 |
| 소유자 | 김균호 (2020.12.09 매매 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 1,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 859,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 560,743,464원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 있어도 인수는 0원
말소기준은 을구 3번 수협은행 근저당입니다. 2017년 우리은행 근저당은 2020.11.30 해지로 이미 말소됐고, 2021.05.06 박성범 근저당도 2021.10.08 해지로 이미 말소됐습니다. 2025년 삼성카드·롯데카드 가압류 역시 각각 해제돼 경매 시점의 부담으로 남아 있지 않습니다.
현재 배당에 직접 영향을 주는 후순위 권리는 정미해 근저당입니다. 예상매각가 859,000,000원에서 집행비용과 수협은행 근저당을 배당한 뒤 정미해에게 170,410,000원이 배당되고, 전체 미배당액은 829,590,000원으로 계산됩니다. 그러나 정미해 근저당은 말소기준 이후 권리라 미배당분도 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 8.45억’이 중요하다
무등산아이파크는 1,410세대, 사용승인일은 2017.01.26입니다. 동일 면적대 실거래 표본은 6건이며, 전체 평균은 976,333,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년 1,210,000,000원, 2022년 1,090,000,000원·1,050,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 101.9㎡ | 30 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 101.84㎡ | 16 | 848,000,000원 |
| 2023.05 | 101.9㎡ | 16 | 815,000,000원 |
| 2022.05 | 101.9㎡ | 17 | 1,050,000,000원 |
| 2022.02 | 101.9㎡ | 24 | 1,090,000,000원 |
| 2021.10 | 101.84㎡ | 5 | 1,210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 976,333,333원 |
제공된 실거래 가운데 최신 거래는 2024.08 · 845,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 845,000,000원입니다. 이에 비해 현재 신건 최저가 859,000,000원은 최근 시세의 101.7%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -15.7%로 나타납니다. 따라서 전체 평균 976,333,333원 대비 88.0%라는 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 859,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,990,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 677,600,000원 | 677,600,000원 |
| 3. 근저당 · 정미해 | 1,000,000,000원 | 170,410,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,677,600,000원 중 예상배당은 848,010,000원, 미배당은 829,590,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며, 신청채권자 수협은행의 청구액은 560,743,464원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 859,000,000원 | 848,010,000원 | 829,590,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 687,200,000원 | 677,928,000원 | 999,672,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 549,760,000원 | 541,862,400원 | 1,135,737,600원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 동일합니다. 현재 신건에서는 859,000,000원이 실질취득액이고, 이 금액이 최근 시세 845,000,000원보다 높다는 점이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 24층이며, 급·위생설비·난방·승강기·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 1,410세대 단지이지만 경매 표본 평균 유찰 4.8회, 매각률 14.29%로 경매시장에서는 가격 민감도가 높게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 실거래 평균 976,333,333원보다 최신 거래 845,000,000원과 최근 추세 -15.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 859,000,000원은 최근 시세 대비 101.7%입니다. 신건 단계에서 ‘할인 매수’로 해석하지 마세요.
- 후순위 미배당. 정미해 근저당 미배당은 크지만 말소기준 이후 권리이므로 매수인 승계액은 0원입니다.
- 점유관계. 등록 임차인 내역은 없으나 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 687,200,000원, 2회 유찰 시 549,760,000원으로 내려가며 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 정미해 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 829,590,000원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 859,000,000원이 최신 실거래와 최근 12개월 평균 845,000,000원의 101.7%이고, 거래 추세도 -15.7%입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.8회, 매각률 14.29%입니다. 과거 고가 거래 때문에 높아진 전체 평균만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시세 기준으로는 그렇지 않습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로. 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 응찰가격입니다.
