광주지방법원 2026타경3497. 광주 동구 학동의 무등산아이파크 107동 24층 2401호, 전용면적 101.8442㎡ 아파트입니다. 2017년 준공된 1,410세대 단지로, 이번 경매의 신청채권자는 수협은행입니다. 소유자 김균호의 2021년 소유권이전 이후 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 정미해 명의의 근저당권이 존재합니다. 양 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
관건은 낮아진 최저가가 실제로 충분히 저렴한 가격인가입니다. 감정가 859,000,000원에서 한 차례 유찰돼 601,300,000원으로 내려왔고, 비교 기준 845,000,000원보다 낮습니다. 그러나 과거 실거래 평균 976,333,333원에는 2021~2022년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 거래 추세가 하락하고 있는 만큼 과거 전체 평균을 현재 시세로 간주해 가격 이점을 과장해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 1022 무등산아이파크 107동 24층 2401호 |
| 도로명주소 | 동구 남문로753번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.8442㎡ · 30층 건물 중 24층 |
| 단지 규모 | 1,410세대 · 2017.01.26 준공 |
| 소유자 | 김균호 (단독소유, 2021.04.30 소유권이전) |
| 소유권 취득 거래가액 | 1,000,000,000원 |
| 감정가 | 859,000,000원 |
| 최저매각가 | 601,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 560,743,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.04.30 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 677,600,000원이며, 이보다 뒤인 2023.03.27 설정된 정미해 근저당권 1,000,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026.04.09 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 감정평가서에도 임대관계가 확인되지 않은 것으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인이 있는지는 입찰 전 현황조사와 실제 점유 확인이 필요합니다. 배당 계산에서는 인수 0원으로 나타나지만, 이를 현장 확인 없이 모든 점유·임차 위험이 없다는 의미로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 하락 추세를 함께 봐야 한다
무등산아이파크 동일 면적대의 확인된 실거래는 6건입니다. 과거에는 1,000,000,000원을 웃도는 거래가 있었지만 최근으로 올수록 거래가격이 낮아졌습니다. 전체 평균은 976,333,333원인 반면, 비교에 사용된 최근 기준가격은 845,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 101.9㎡ | 30층 | 845,000,000원 |
| 2023.07 | 101.84㎡ | 16층 | 848,000,000원 |
| 2023.05 | 101.9㎡ | 16층 | 815,000,000원 |
| 2022.05 | 101.9㎡ | 17층 | 1,050,000,000원 |
| 2022.02 | 101.9㎡ | 24층 | 1,090,000,000원 |
| 2021.10 | 101.84㎡ | 5층 | 1,210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 976,333,333원 |
| 비교 기준 | — | 1건 | 845,000,000원 |
현재 최저매각가 601,300,000원은 845,000,000원 대비 71.2%, 과거 전체 평균 976,333,333원 대비 61.6%입니다. 인수 예상액이 0원이므로, 권리 인수금액만 반영한 실질취득액도 601,300,000원입니다. 다만 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,413,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 677,600,000원 | 592,887,000원 |
| 2. 근저당 · 정미해 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,677,600,000원 | 601,300,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 수협은행의 실제 경매 청구액은 560,743,464원입니다. 위 예상배당 592,887,000원은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 기반 계산입니다. 총 채권최고액 대비 미배당 추정액은 1,084,713,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 회차별 매각가와 미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 601,300,000원 | 1,084,713,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 420,910,000원 | 1,263,299,100원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 294,637,000원 | 1,387,887,918원 | 0원 |
유찰이 계속되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조는 동일합니다. 각 회차의 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 이미 과거 실거래보다 낮다는 이유로 무조건 입찰하거나, 반대로 추가 유찰만을 기대해서도 안 됩니다. 확인 가능한 현시점 거래가격과 실제 매수 수요를 기준으로 입찰 상한을 결정하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 학동 전남대학교병원 남측 인근. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재해 있으며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 30층 건물 중 24층 세대입니다. 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 정비구역·시가지경관지구·상대보호구역 등 토지이용 관련 제한이 표시됩니다. 공시지가는 1,175,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,410세대 규모의 아파트이지만, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.4회, 낙찰률은 11.11%입니다. 일반 매매시장의 유동성과 경매시장의 낙찰 성과를 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 선순위 점유권이 없는지 확인해야 합니다.
- 시세의 시간차. 마지막 확인 실거래는 2024.08입니다. 2026.10 매각을 판단하기에는 거래 시점이 오래됐으므로 현재 동일 단지·동일 면적의 거래와 매물 호가, 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 대응. 실거래 추세 -15.7%를 고려해 과거 전체 평균 976,333,333원을 입찰가격의 직접적인 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 유찰과 환금성. 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 11.11%를 감안해 예상 보유기간과 재매도 가능성을 검토해야 합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 함께 비교하세요.
- 후순위 근저당 확인. 수협은행과 정미해 근저당권의 매각 소멸 여부, 실제 채권액 및 배당 순위를 원본 서류에서 다시 확인하세요. 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인하고, 명도에 필요한 비용과 기간을 별도로 검토하세요.
- 입찰 자금. 최저매각가 601,300,000원 외에 취득세·등기비용·명도비용·수리비용 등 부대비용을 고려해야 합니다. 입찰보증금은 해당 매각기일의 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 지금 시세인지는 별개의 문제”
광주 무등산아이파크 107동 2401호는 등기상 권리 정리가 비교적 명확한 아파트입니다. 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권이 소멸하고, 채권자의 미배당이 매수인 인수로 이어지지 않는 구조입니다. 현재 최저가 601,300,000원은 감정가의 70%이며, 비교 기준 실거래 845,000,000원보다 낮습니다.
그러나 가격 할인만으로 입찰 매력을 확정할 수는 없습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 판단에 적합하지 않고, 마지막 확인 거래가 2024.08에 머물러 있습니다. 실거래 추세 -15.7%와 단지 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 11.11%는 신중하게 살펴봐야 할 요소입니다. 임대관계 역시 추가 확인이 필요합니다.
결론은 “권리 구조는 긍정적, 가격 판단은 조건부, 환금성은 주의”입니다. 현재 최저가가 과거 거래 기준으로 낮은 것은 사실이나, 입찰 전 실제 점유관계와 현시점 시장가격을 확인해야 합니다. 그 결과 충분한 안전마진과 재매도 가능성이 확인될 때 비로소 가격 경쟁력을 인정할 수 있습니다.
