창원지방법원 2026타경20141. 양덕동 케이씨월드카프라자 에이동 5층501호 근린시설입니다. 현재 소유자는 박범준이고, 2022.08.26. 소유권이 이전된 날 국민은행 근저당이 함께 설정됐습니다. 채권최고액은 756,000,000원으로 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 창원시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 강장우(상호:세온모터스)가 본건 전부를 사무실 및 전시장으로 사용하고 있으나 전입신고일이 2023.10.27.로 국민은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 반면 세금 압류는 실제 배당에서 당해세 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 무역로 79 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 박범준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 754,000,000원 / 754,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 658,804,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2022.02.28. 신탁 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 이후 말소됐습니다. 2022.08.26. 박범준에게 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행이 채권최고액 756,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당 이후의 창원시 압류 3건과 2026.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부산신용보증재단 가압류 19,230,000원은 2026.07.30. 해제돼 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강장우(상호:세온모터스) | 본건 전부 · 사무실 및 전시장 | 2023.10.27. | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
전입신고 2023.10.27.은 말소기준권리인 국민은행 근저당 2022.08.26.보다 뒤입니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 754,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 603,200,000원, 2회 유찰 시 482,560,000원입니다. 그러나 이 물건에 대한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 감정가나 유찰가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 754,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,940,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 744,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,940,000원 차감 후 국민은행에 744,060,000원이 배당돼 채권최고액 기준 11,940,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 실제로 존재하면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 매각가격 603,200,000원에서는 국민은행 예상배당이 594,768,000원으로 줄어 미배당이 161,232,000원으로 커집니다. 2회 유찰 시에는 매각가격 482,560,000원, 예상배당 475,334,400원, 미배당 280,665,600원입니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 본건은 근린시설이며 임차인이 본건 전부를 사무실 및 전시장으로 사용하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,764.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방, 중로각지입니다.
- 공시지가. 874,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강장우(상호:세온모터스)의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 점유관계와 명도 조건은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원시 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 754,000,000원을 곧바로 적정가로 보지 말고 근린시설 거래사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 케이씨월드카프라자 에이동 3층328호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권 회수관계는 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 집행비용과 근저당 중심의 시뮬레이션으로, 당해세 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입일은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 창원시 압류 3건의 당해세 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 더 중요한 것은 가격입니다. 최근 실거래나 수익 자료가 없으므로 감정가 754,000,000원이 시세 대비 유리하다는 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 사건은 그 두 판단을 분리해야 합니다.
