창원지방법원 2026타경20141. 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 케이씨월드카프라자 에이동 5층 501호입니다. 아파트가 아닌 근린시설로, 현황조사상 임차인이 본건 전부를 사무실 및 전시장으로 사용하고 있습니다.
권리 흐름의 중심은 2022.08.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 창원시 압류 3건과 임의경매개시결정이 등기되었고, 해당 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
따라서 이 사건은 낙찰자가 기존 근저당이나 후순위 압류 자체를 인수하는 구조보다는, 배당순위와 실제 점유관계, 근린시설의 적정가격을 확인하는 것이 중요한 사건입니다. 특히 경매 신청채권자와 등기상 근저당권자의 명의가 다르므로 채권 승계 및 배당권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 974-21 케이씨월드카프라자 에이동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 무역로 79 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 이용 현황 | 임차인 사용 · 사무실 및 전시장 |
| 소유자 | 박범준 (단독소유) |
| 감정가 | 754,000,000원 |
| 최저매각가 | 527,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2022.08.26 · 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 신청채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 658,804,116원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2022.08.26 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 창원시 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부산신용보증재단의 가압류는 2026.07.30 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 점유자는 있지만 대항력은 없다
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 강장우(상호: 세온모터스)가 본건 전부를 사무실 및 전시장으로 사용하고 있습니다.
| 임차인 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강장우 (세온모터스) 본건 전부 · 사무실 및 전시장 |
2023.10.27 | 3,000 표기 단위 확인 필요 |
대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
임차인의 전입일 2023.10.27은 말소기준권리 설정일 2022.08.26보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판단되며, 임대차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 확정일자 및 배당요구 여부는 명확히 확인되지 않습니다. 보증금은 조사상 3,000으로 표기되어 있으므로 실제 금액 단위를 매각물건명세서와 임대차계약서에서 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 임차인이 본건 전부를 사용하고 있으므로, 낙찰 후에는 점유 이전 및 명도 절차를 고려해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
이 사건은 감정가 754,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 527,800,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준금액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 527,800,000원 | 235,878,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 369,460,000원 | 392,512,440원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 258,621,999원 | 501,798,709원 |
회차가 진행될수록 최저매각가가 낮아지고 채권자의 미배당금은 커집니다. 그러나 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당이 늘어나는 것과 매수인이 해당 금액을 떠안는 것은 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 527,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,678,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 756,000,000원 | 520,122,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 235,878,000원 |
집행비용은 추정액이며, 위 배당표는 국민은행 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액은 배당금이 아니라 배당받지 못한 채권잔액입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 매각대금 527,800,000원 중 집행비용 7,678,000원을 제외한 520,122,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이에 따라 채권최고액 기준 235,878,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (공부 및 토지정보 기준)
- 용도. 케이씨월드카프라자 에이동 5층 501호의 근린시설이며, 임차인은 사무실 및 전시장 용도로 사용하고 있습니다. 주거용 아파트와 다른 수요·임대·환금성 기준을 적용해야 합니다.
- 용도지역. 해당 토지는 일반공업지역에 위치하며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용으로 표시됩니다. 실제 건축물 용도와 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 토지면적 9,764.0㎡, 평지, 세로장방형, 중로각지 조건입니다. 토지면적은 해당 토지에 관한 수치로, 개별 501호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 공시지가. 874,300원/㎡로 표시됩니다. 공시지가는 개별 근린시설의 실제 매매가격이나 낙찰 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 토지이용 제한. 일반공업지역 및 가축사육제한구역이 확인됩니다. 구체적인 영업·시설 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 현황과 건축물대장상 용도 일치 여부는 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 상업용 수요와 임대수익에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 실제 거래사례, 임대료, 공실 가능성 등을 확인한 후 매각 가능성을 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.08.26 국민은행 근저당권을 기준으로 권리순위를 확인하고, 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 있는지 대조하세요.
- 임차인 점유·명도. 강장우(세온모터스)의 실제 점유 현황, 영업 상태, 사업자등록 및 인도 가능성을 확인하세요. 보증금 표기 단위도 원본에서 확정해야 합니다.
- 세금 압류. 창원시 압류 3건의 세목, 법정기일, 체납 및 교부청구 상태를 확인하세요. 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당에 함께 표시된 3층 328호의 공동담보 관계와 공동담보 배당 영향을 점검하세요.
- 채권 승계. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 경매 신청 사이의 권리관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래·임대료·공실률을 비교하고, 527,800,000원의 가격 타당성을 판단하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 전기·소방·승강기 등의 이용 조건 및 내부 시설 상태를 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 수익성 확보”
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인은 1명이지만 말소기준권리 이후 전입했고, 기존 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 감정가 754,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 527,800,000원으로 내려왔습니다.
그러나 이 사건을 단순한 저가 매물로 평가해서는 안 됩니다. 창원시 압류 3건에 따른 세금 우선순위, 실제 임차인 점유와 명도, 공동담보 및 채권 승계관계, 근린시설의 시세와 환금성을 확인해야 합니다. 특히 현재 회차에서 예상되는 235,878,000원의 채권 미배당은 매수인 인수금과 구분되지만, 배당관계가 단순하지 않다는 점을 보여줍니다.
권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 실사 판단은 보류. 현재 최저매각가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 실제 거래시세와 임대수익을 검증하고 세금·점유관계를 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
