광주지방법원 2026타경4194. 나주시 성북동 성북아파트 106동 2층 203호, 전용 39.69㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍유주이고, 등기상 말소기준권리는 2020.06.17 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 11,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 먼저 경계해야 할 것은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 59,000,000원인데, 성북주공 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 52,016,666원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 평균의 113.4%로, 현 회차 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경4194 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 성북동 11 성북아파트 106동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.69㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 홍유주 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 8,377,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2020.06.17 국민은행 근저당입니다. 이후 애니원캐피탈대부주식회사 근저당, 김용배 근저당, 각종 압류·가압류와 2026.05.11 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 113.4%
성북주공은 610세대, 준공일은 1989.09.24이며, 대상 면적은 39.69㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 12건이고, 평균은 52,016,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.69㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 39.6㎡ | 5 | 42,700,000원 |
| 2026.03 | 39.3㎡ | 1 | 50,500,000원 |
| 2026.02 | 39.99㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 39.99㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 39.99㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2025.10 | 39.69㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2025.09 | 39.99㎡ | 2 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 39.99㎡ | 2 | 66,000,000원 |
| 2025.06 | 39.6㎡ | 1 | 60,500,000원 |
| 2025.05 | 39.3㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.05 | 39.99㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 52,016,666원 |
최근 실거래 범위는 36,000,000원~66,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04 · 48,000,000원입니다. 현재 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 2. 근저당 · 애니원캐피탈대부주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 근저당 · 김용배 | 30,000,000원 | 27,038,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 41,427,520원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 11,936,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 113,863,716원 중 제공된 배당 시나리오상 57,538,000원이 배당되고, 미배당은 56,325,716원입니다. 신청채권자의 청구액은 8,377,692원이지만 배당표는 제공 자료의 근저당 채권최고액 11,000,000원 기준으로 작성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주중앙초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호로, 남서향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류·중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 공시지가 466,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 성북주공은 610세대이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 36,000,000원부터 66,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원입니다. 최근 실거래와 회차별 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 세금 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 신중”
이 물건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2020.06.17 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 다릅니다. 신건 최저가 59,000,000원이 최근 12개월 평균 52,016,666원의 113.4%이고, 최신 거래도 48,000,000원입니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형이지만, 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는다입니다.
