광주지방법원 2026타경4194. 전라남도 나주시 성북동에 있는 성북아파트 106동 2층 203호입니다. 감정가 59,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,300,000원입니다. 1989년 준공된 아파트로, 전용면적은 39.69㎡이며 감정평가상 남서향 계단식 구조입니다.

이 사건은 소유자 홍유주 명의 부동산에 설정된 국민은행 근저당권을 바탕으로 진행된 임의경매입니다. 국민은행의 채권최고액은 11,000,000원, 신청 청구액은 8,377,692원입니다. 이후 다른 근저당권과 가압류, 국세·지방세 관련 압류가 여러 차례 등기됐습니다.

중요한 점은 이 권리들이 복잡하게 쌓여 있더라도, 등기상 매각으로 소멸하는 권리가 많다는 사실입니다. 다만 채권이 소멸하는 문제와 실제 점유자가 누구인지는 별개입니다. 임대관계가 확인되지 않았기 때문에, 단순히 인수 추정액이 0원이라는 이유만으로 점유·명도 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2020.06.17. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 11,000,000원이며, 이후 설정된 애니원캐피탈대부 근저당권 19,500,000원과 김용배 근저당권 30,000,000원 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 애니원캐피탈대부의 근저당권은 이후 웰릭스에프앤아이대부로 이전된 이력이 있으며, 이를 별개의 근저당 채권으로 중복 계산하지 않습니다.

2022년 이후 국민건강보험공단, 지방자치단체, 국세 관련 압류와 근로복지공단·디케이마린 가압류도 차례로 발생했습니다. 등기상 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 김용배가 신청했던 별도의 강제경매개시결정은 이미 말소됐으며, 현재 진행되는 경매는 2026년 국민은행이 신청한 임의경매입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 79.4%

성북아파트는 실거래 비교상 성북주공으로 표시되는 610세대 단지이며, 1989.09.24. 준공됐습니다. 전용 39㎡대의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교하면 평균 거래금액은 52,016,666원입니다. 현재 최저가 41,300,000원은 이 평균보다 낮고, 2026년 4월 최신 거래금액 48,000,000원보다도 낮습니다.

최근 거래금액은 36,000,000원부터 66,000,000원까지 편차가 큽니다. 따라서 단지 평균보다 낮다는 이유만으로 즉시 저가 낙찰이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 2026년 4월에는 42,700,000원 거래도 있어, 현재 최저가와 가까운 거래 사례가 존재합니다.

그럼에도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.4%이고, 최신 거래금액 48,000,000원보다 6,700,000원 낮습니다. 등기상 인수 추정액 0원이 유지된다면 낙찰가 기준 실질취득금액은 41,300,000원으로 계산되므로, 최근 평균 및 최신 거래와 비교할 때 조건부 가격 메리트가 있습니다. 다만 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·법정 배당순위·국세 및 지방세·최우선변제 등을 확정 반영한 배당표가 아닙니다. 근저당권 이전은 별도의 중복 채권으로 계산하지 않았습니다.

현재 최저가 기준으로 집행비용 1,143,400원을 제외한 예상 채권자 배당액은 40,156,600원입니다. 추정 채권총액 113,863,716원에 비해 미배당액은 73,707,116원에 달합니다. 그러나 이 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 등기상 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 추가 인수금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 0원 추정 유지

동일한 채권총액을 가정하고 매각가가 낮아질 때의 예상 배당과 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 실제 다음 회차 가격과 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.

낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리의 소멸 구조가 유지된다면 그 증가액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 다만 실제 대항력 있는 임차인의 존재가 뒤늦게 확인되면 이러한 실질취득 계산은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주중앙초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입은 용이하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 서측의 내부 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 2층에 위치합니다. 남서향 계단식이며 급배수·위생·난방·소방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 관련됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 토지. 토지이용상황은 아파트 부지이며 공시지가는 466,500원/㎡입니다. 대로3류와 중로3류에 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
• 환금성. 610세대 단지로 동일 면적대 거래 사례는 확인되지만, 1989년 준공된 소형 아파트이고 실거래가격 편차가 커 내부 상태와 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 소유자 점유인지, 임차인 또는 제3자 점유인지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
• 대항력 확인. 전입세대·확정일자·매각물건명세서를 확인해 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재하는지 반드시 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 6건의 현황과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 배당순위는 단순 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 이전 확인. 을구 2번 근저당권은 웰릭스에프앤아이대부로 이전된 이력이 있으므로 최종 권리자와 채권잔액을 대조하세요.
• 최신 시세 확인. 현재 최저가는 평균보다 낮지만 실거래 최저금액은 36,000,000원입니다. 내부 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유 상태, 명도 협의 가능성과 소요비용을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.10.29입니다. 변경·정지·취하 여부 및 최종 최저매각가격을 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 권리는 남았다”

나주 성북아파트 106동 203호는 감정가 59,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 41,300,000원에 진행되는 아파트 경매입니다. 최근 12개월 실거래 평균 52,016,666원과 비교하면 가격 경쟁력이 확인되는 구간입니다.

말소기준권리는 국민은행 근저당권이며, 뒤이어 등기된 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서 미배당액이 73,707,116원 발생하더라도 그 금액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 다만 세금 압류에 따른 실제 배당순위와 확인되지 않은 임대관계·점유 상태는 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

결론은 조건부 접근입니다. 등기상 권리만으로는 인수 추정액이 0원이고 가격도 최근 시세 아래에 있지만, 점유자와 대항력 임차인 여부가 확인돼야 그 장점을 확정할 수 있습니다. 오래된 소형 아파트의 수리비와 거래가격 편차도 함께 고려해야 합니다. 점유·세금 확인을 통과한다면 검토할 만한 가격이지만, 확인 전에는 저가라는 이유만으로 응찰을 서두르지 않는 편이 적절합니다.