광주지방법원 2026타경30001. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 8층 819호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 사용승인일은 2022.09.01이며, 지하 2층·지상 20층 건물 중 8층, 남서향 복도식 호실입니다.
권리분석의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기도 이뤄졌습니다. 이후 강미영의 전세권이 설정됐다가 2024.07.25 말소됐고, 2024.10.23 주택임차권이 등기됐습니다. 임차인의 주민등록일자는 2022.11.17로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층819호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 중 8층 · 남서향 · 복도식 · 사용승인 2022.09.01 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 같은 날 이 근저당권에 대한 변경등기도 있으며 채권최고액 56,520,000원, 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 전세권은 2024.07.25 이미 말소됐고, 2024.10.23 등기된 강미영의 주택임차권은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강미영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 179,400,000원 | 2022.11.17 / 2022.11.17 점유개시 2022.11.18 | 2024.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
강미영은 보증금 179,400,000원의 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 별도의 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 대항력 자체는 말소기준보다 늦은 전입으로 없음이 명확합니다.
② 가격 구조 — 최저가와 실질취득이 같다
현재 회차는 감정가 207,000,000원의 100%가 최저매각가인 신건입니다. 매수인이 별도로 인수하는 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 207,000,000원입니다. 이 물건은 최저가가 낮아 보여도 뒤에서 인수금이 붙는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 0원 | 207,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 165,600,000원 | 0원 | 165,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 132,480,000원 | 0원 | 132,480,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 203,302,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 179,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 207,000,000원 가정 시 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액은 23,227,320,000원, 미배당은 23,024,018,000원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·소매점·음식점·의원·금융업소·숙박시설 등 각종 상업용 건부지가 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 각각 약 30m·15m·8m 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,115,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 3,026.1㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2022.09.16, 임차인 주민등록 2022.11.17입니다. 대항력 없음 판정의 핵심 날짜입니다.
- 임차권등기 확인. 강미영의 주택임차권은 2024.10.23 등기됐고 보증금은 179,400,000원입니다. 배당요구일도 2024.10.23입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 정리 상태와 관련 내용을 원본에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현장 이용상태와 인허가·공부를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 인도 과정에 영향을 줄 수 있는 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단 포인트는 등기와 가격
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 강미영의 주민등록일자는 2022.11.17이어서 대항력이 없습니다. 전세권은 이미 2024.07.25 말소됐으며, 이후 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 신건에서의 실질취득액은 최저가와 같은 207,000,000원입니다. 다만 권리가 단순하다는 이유만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 등기부의 민간임대주택등기, 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태도 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮고, 등기·용도 확인과 응찰가 판단이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
