광주지방법원 2026타경30001. 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층819호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중인 물건입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022년9월16일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022년11월17일 전입한 강미영의 임차권은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 전세권은 2024년7월25일 이미 말소됐고, 2024년10월23일 설정된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 갑구 1-1의 민간임대주택등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지 않고, 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 전에는 이 등기의 효력과 임대의무 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층819호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 제8층 제819호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층 지상20층 · 남서향 · 복도식 |
| 사용승인일 | 2022.09.01 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 인수는 없다
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되어 있으며, 경매에서는 매각으로 소멸합니다. 2022.11.17 전입한 강미영의 임차보증금은 179,400,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분석됩니다. 임차권은 2024.10.23 등기됐고 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당요구도 2024.10.23에 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유·범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강미영 | 주거 · 건물전부 임차권등기 | 179,400,000원 | 2022.11.17 / 2022.11.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 분석 — 감정가 대비 유찰가를 본다
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가는 144,900,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 실질취득액도 인수 0원을 전제로 144,900,000원입니다. 따라서 보증금 179,400,000원을 기준으로 실질취득액을 평가하는 대항력 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
다음 회차 시나리오는 감정가의 49%인 101,430,000원, 그 다음은 감정가의 34.3%인 71,001,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거로 사용할 수 있는 실거래 비교는 하지 않고, 각 회차의 실제 최저매각가와 권리·임대 조건을 함께 확인하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,828,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 142,071,400원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,828,600원을 제외한 142,071,400원이 주식회사우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사의 179,400,000원 청구는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 채권 총액 23,227,320,000원 중 배당액은 142,071,400원이고, 미배당액은 23,085,248,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택, 소매점·음식점·의원·금융업소·숙박시설 등 각종 상업용 건부지 등이 혼재한 노선 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하2층 지상20층 건물 중 제8층 제819호이며, 남서향·복도식입니다. 사용승인일은 2022.09.01입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어 입찰 전 공부와 실제 이용상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 대로2류·중로2류·소로2류에 각각 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·임대 현황을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금보다 낮은 최저가에 현혹되지 않기. 강미영의 보증금은 179,400,000원으로 최저가 144,900,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 때문에 실질취득액이 179,400,000원으로 고정되는 사건이 아닙니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 등기는 매각으로 소멸한다고 표시되어 있지 않습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 있으므로 낙찰 후 관련 의무의 승계 여부를 확인하세요.
- 전세권·임차권의 소멸 여부 확인. 2022.11.22 설정된 전세권은 2024.07.25 해지·말소됐고, 2024.10.23 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 144,900,000원, 2회 유찰 시 101,430,000원, 3회 유찰 시 71,001,000원입니다. 실제 매각가는 해당 회차의 최저매각가와 별도로 판단해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 주식회사우리은행 예상배당은 142,071,400원, 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 교부는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사 내용을 직접 대조하고, 특히 민간임대주택등기와 실제 점유·임대관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 게 없다”
권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.09.16 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 전입한 강미영의 임차권은 대항력이 없어 매수인이 보증금 179,400,000원을 인수하지 않습니다. 전세권은 이미 말소됐고 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원’ 안전물건으로만 보면 안 됩니다. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 남아 있고, 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 있습니다. 또 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저가는 감정가 207,000,000원의 70%인 144,900,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
권리 인수는 합격, 임대등록 조건은 확인, 가격은 회차별 판단이 이 사건의 핵심입니다. 특히 2회 유찰 시 101,430,000원, 3회 유찰 시 71,001,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로, 현재 144,900,000원에 바로 응찰할지 여부는 가격 자체보다 민간임대주택등기의 의무관계와 실제 이용·임대상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 적절합니다.
