광주지방법원 2026타경30063. 광주 북구 매곡동 공간빌리지 1동 207호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김경수이고, 2019년 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 86,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 이수미의 주택임차권입니다. 임차보증금은 110,000,000원이며, 점유개시일 2019.06.20, 주민등록일 2019.07.03, 확정일자 2019.06.11로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 최저가 90,000,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 110,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 매곡동 214-16 1동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김경수 · 2019.06.20 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수미 / 116,347,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰가보다 중요하다
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.09 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 앞선 2025.07.14에 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권의 기초가 된 점유·주민등록·확정일자 역시 모두 경매개시보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서가 해당 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 명시하고 있어, 미배당 보증금 잔액이 남으면 낙찰자가 이를 승계합니다.
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이수미 실제 임차인 1명 | 110,000,000원 | 확정일자 2019.06.11 점유개시 2019.06.20 주민등록 2019.07.03 임차권등기 2025.07.14 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 98.2%가 아니라 실질취득 약 120.1%
공간빌리지 동일 전용면적 59.94㎡의 최근 거래를 보면, 가격 판단에 우선 사용할 최근 12개월 평균은 91,625,000원이고 최신 거래는 2026.03의 86,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.1%로 하락 추세가 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 79,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 91,625,000원 |
표면 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 인수형 임차권을 반영한 실질취득 약 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 120.1%, 최신 거래 86,000,000원의 약 127.9%입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -8.1%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 이수미 | 116,347,589원 | 87,980,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 28,367,589원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 미배당 28,367,589원 전부를 곧바로 매수인 인수액으로 보는 것은 아닙니다. 매수인에게 승계되는 핵심 권리는 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 110,000,000원의 미변제 잔액입니다. 따라서 최종 인수액은 실제 배당결과와 보증금 변제액을 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 착시
| 회차 | 형식상 매각가 | 신청채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 90,000,000원 | 28,367,589원 | 보증금 인수 반영 시 ≈110,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 72,000,000원 | 46,043,589원 | 보증금 인수 증가 → ≈110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 57,600,000원 | 60,184,389원 | 보증금 인수 증가 → ≈110,000,000원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그러나 이 사건에서는 회차가 내려가는 것 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 매수인이 인수할 보증금 잔액까지 함께 증가하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공고 서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·상가·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 2층 207호이며 아파트로 이용 중입니다. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 공간빌리지 178세대, 준공일 1991.03.23, 동일 면적 거래 표본은 전용 59.94㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,095,000원/㎡. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역이 기재되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 90,000,000원을 기준으로 수익성을 판단하지 말고, 미배당 임차보증금 승계까지 합산해 약 110,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 이수미의 신청채권 116,347,589원과 임차보증금 110,000,000원의 관계, 실제 배당액, 보증금 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자, 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 이수미로 동일하므로 채권의 성격과 임대차 관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 거래 추세가 -8.1%이므로 과거 전체 평균 94,333,333원보다 최근 12개월 평균 91,625,000원과 최신 거래 86,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “9,000만원짜리 경매”가 아니다
이 물건은 최저가만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 98.2%라서 얼핏 가격이 맞아 보일 수 있습니다. 그러나 보증금 110,000,000원의 대항 가능한 임차권이 있고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 110,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
최근 12개월 평균 91,625,000원 대비 약 120.1%, 최신 거래 86,000,000원 대비 약 127.9%이고, 최근 가격 추세도 -8.1%입니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 표면 가격은 90,000,000원이지만 실질취득은 시세보다 높고, 유찰만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다. 권리와 배당을 정확히 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 사건입니다.
