광주지방법원 2026타경30123. 광주광역시 광산구 삼거동 935, 빛그린산업단지 안에 위치한 물품제조공장·창고와 토지입니다. 토지는 공장용지 6,698.6㎡이고, 감정 이용상태는 본건(가) 물품제조공장과 본건(나) 창고입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕으로 구성되어 있으며, 등기상 소유자는 주식회사삼도환경입니다.
권리의 중심은 2023.01.31 주식회사광주은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 광주은행의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 추가로 설정됐고, 이후 중소벤처기업진흥공단 540,000,000원, 임오님 50,000,000원의 근저당권과 다수의 가압류가 이어졌습니다. 현재 회차 매각가를 전제로 한 배당에서는 광주은행 두 근저당권이 전액 배당되고, 중소벤처기업진흥공단 채권부터 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30123 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 삼거동 935 · 광주광역시 광산구 빛그린16로 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 물품제조공장(공장, 사무실, 휴게실, 샤워실 등) · 창고 |
| 토지 | 공장용지 6,698.6㎡ · 일반공업지역 · 공업나지 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사삼도환경 |
| 감정가 / 최저가 | 3,846,639,520원 / 3,846,639,520원 (신건) |
| 청구금액 | 3,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 공시지가 | 199,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 임차인 변수를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2023.01.31 주식회사광주은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 광주은행·중소벤처기업진흥공단·임오님 근저당권과 존속 중인 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.02.07 힐링파머스주식회사, 2024.10.28 최고니, 2024.11.21 한국무역보험공사, 2025.07.15 김민규, 2025.12.03 국민건강보험공단 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 셀리안츠 | 주선(나)부분 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 확인 필요 | 승계 없음 |
| 제니스솔루션 주식회사 | 주선(나)부분 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음 2025.10.17 전입 · 말소기준 이후 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 셀리안츠는 보증금 20,000,000원과 월세 2,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 반면 제니스솔루션 주식회사는 2025.10.17 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없으나, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 관련 핵심 확인사항은 셀리안츠의 전입시점·확정일자와 제니스솔루션 주식회사의 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,846,639,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,866,395원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 540,000,000원 | 445,773,125원 |
| 4. 근저당 · 임오님 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이현엽 | 56,445,809원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이승훈 | 43,703,014원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 36,942,075원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 160,160,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사한국전력보안공사 | 11,246,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 김형수 | 24,521,432원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 배현 | 52,090,656원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 이종기 | 48,328,467원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 장순영 | 29,402,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 4,512,840,333원 중 3,805,773,125원이 배당되고, 미배당은 707,067,208원입니다. 신청채권자 청구금액 3,360,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 삼거동 소재 빛그린산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등의 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 본건(가)는 물품제조공장으로 공장·사무실·휴게실·샤워실 등이 있고, 본건(나)는 창고입니다.
- 건물. 본건(가)는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상2층, 본건(나)는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 본건(가)에 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며, 매수자격과 입주자격 확인이 필요합니다.
- 토지. 공장용지 6,698.6㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 199,900원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구가 포함됩니다.
⑤ 유찰 시나리오와 입찰 체크리스트
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,846,639,520원 | 3,805,773,125원 | 707,067,208원 | 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,077,311,616원 | 3,044,138,500원 | 1,468,701,833원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,461,849,292원 | 2,434,830,799원 | 2,078,009,534원 | 미충족 |
- 셀리안츠 전입시점 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 전입시점과 확정일자를 원문으로 확인해야 합니다.
- 제니스솔루션 주식회사 보증금 확인. 2025.10.17 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 산업단지 매수자격 확인. 빛그린산업단지에 위치하므로 입주자격 및 매수자격을 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 국가산업단지 관리기본계획에 따라 사전확인해야 합니다.
- 기계·기구 범위 확인. 일괄매각에 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구가 포함되므로 감정평가서의 포함 목록을 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 자체를 메리트로 보지 말 것. 실거래 비교값이 제시되지 않은 공장·토지 물건이므로 감정가 3,846,639,520원이 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 유찰과 채권회수는 별개. 1회 유찰 시 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않고, 2회 유찰에서는 미배당이 2,078,009,534원까지 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 입주·매수자격 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 공장 경매는 아니다
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023.01.31 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 셀리안츠의 대항력 판정이 미확정이고, 제니스솔루션 주식회사의 보증금도 확인되지 않았으며, 빛그린산업단지 물건이어서 입주자격·매수자격 사전확인까지 필요합니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼 신건 최저가를 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 등기 구조는 정리 가능, 임차인과 자격요건은 확인 전 보류. 이 사건은 가격보다 먼저 입찰 가능성과 인수 위험의 사실관계를 확정해야 하는 공장·토지 경매입니다.
