광주지방법원 2026타경30297. 광주광역시 남구 봉선동 985, 아파트 101동 11층 1112호입니다. 등기상 소유자는 김현수이고, 2013.10.18 매매로 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 2019.11.13 설정된 금남새마을금고의 채권최고액 137,800,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 2022.08.08 설정된 주식회사애큐온캐피탈의 48,000,000원 근저당은 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다.
경매개시결정은 2026.01.27 금남새마을금고 신청으로 내려졌습니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가가 감정가 179,000,000원에서 125,300,000원으로 내려왔습니다. 권리 측면에서는 매수인이 인수할 금액이 0원이지만, 가격 측면에서는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 985 아파트 101동 11층1112호 전남광주통합특별시 남구 봉선중앙로 103 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1112호 · 복도식 |
| 사용승인일 | 1987.01.28 |
| 소유자 | 김현수 (2013.10.18 거래가액 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금남새마을금고 / 100,720,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 임차권 관련 인수액은 0원입니다. 2019.11.13 금남새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 2022.08.08 설정된 주식회사애큐온캐피탈 근저당 역시 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.01.27 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 현재 최저가는 감정가의 70%
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 179,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 125,300,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 87,710,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 34.3% |
현재 최저매각가 125,300,000원은 감정가 179,000,000원의 70%입니다. 따라서 감정가 대비 가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 다만 실거래 가격 정보가 확인되지 않아 이 125,300,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단하지 않습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 높이는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,554,200원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 금남새마을금고 | 137,800,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 을구 25번 근저당권 · 주식회사애큐온캐피탈 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,554,200원과 금남새마을금고 122,745,800원이 매각대금 125,300,000원 전액을 소진합니다. 채권총액 185,800,000원 중 122,745,800원이 배당되어 63,054,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 봉선초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교·시장 등으로 형성된 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1112호이며 복도식입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 정방형의 평지인 아파트 부지이며, 단지 동측 왕복 2차선, 서측 및 남측 노폭 약 10m, 북측 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도로·소로1류·중로2류 접합 및 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부·이용. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 현재 아파트로 이용중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가 125,300,000원은 감정가 179,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 확정하지 말고 실제 거래가격과 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원입니다. 이는 예정 가격이 아니라 각 회차의 시나리오입니다.
- 권리. 2019.11.13 금남새마을금고 근저당 137,800,000원이 말소기준권리이며, 2022.08.08 주식회사애큐온캐피탈 근저당 48,000,000원은 후순위로 매각 소멸합니다.
- 임차인. 임차인 인수 대상이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당. 현재 회차 예상 배당은 집행비용 2,554,200원과 금남새마을금고 122,745,800원이며, 채권 미배당은 63,054,200원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황 및 감정평가 내용을 원본으로 확인하고, 실제 거래가격을 별도로 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 저가”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 인수 부담이 없다는 점입니다. 2019.11.13 금남새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 주식회사애큐온캐피탈 근저당과 2026.01.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 대상도 없어 매수인 실질취득액은 현재 낙찰가와 같은 125,300,000원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 현재 회차의 배당에서도 63,054,200원이 미배당되고, 추가 유찰 시 그 규모가 더 커지는 구조입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 확인 필요가 핵심입니다. 실거래가격과 현재 최저가를 대조한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 안전합니다.
