광주지방법원 2026타경30297. 광주광역시 남구 봉선동 985, 101동 11층 1112호 아파트입니다. 현재 소유자는 김현수이며, 등기상 말소기준권리는 2019.11.13 설정된 금남새마을금고 근저당권 137,800,000원입니다. 이후 설정된 주식회사애큐온캐피탈 근저당권 48,000,000원과 2026.01.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 여러 근저당권과 압류가 있었지만 이미 등기부상 말소된 권리들입니다. 현재 경매에서 매수인이 직접 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 임차인도 없어 보증금 인수나 대항력 판단이 필요한 구조가 아닙니다. 권리분석의 핵심은 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부이고, 이 부분은 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30297 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 985 아파트 101동 11층 1112호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 11층 건물 내 11층 1112호 · 복도식 |
| 사용승인일 | 1987.01.28 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금남새마을금고 / 100,720,390원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.11.13 금남새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 존재하는 주식회사애큐온캐피탈 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
② 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 금남새마을금고 | 137,800,000원 | 137,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온캐피탈 | 48,000,000원 | 37,894,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 185,800,000원 가운데 175,694,000원이 배당되고, 10,106,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
③ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 10,106,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 45,404,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 73,643,840원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 구조만 보면 유찰에 따라 새로운 보증금 인수나 후순위 담보권 인수 부담이 생기는 형태가 아닙니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 봉선초등학교 남서측 인근. 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 시장 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1112호이며 사용승인일은 1987.01.28, 복도식 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 2차선, 서측 및 남측 노폭 약 10m, 북측 노폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.13 금남새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서의 최신 점유관계를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 179,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 면적 최근 거래를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 10,106,000원은 채권자 측 부족액이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건물 연식 확인. 사용승인일 1987.01.28인 아파트이므로 내부 상태·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 공고를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 금남새마을금고의 2019.11.13 근저당권이고, 이후 남아 있는 주식회사애큐온캐피탈 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이므로 권리 측면의 직접적인 승계 부담은 확인되지 않습니다.
반면 가격은 결론을 서두를 수 없습니다. 신건 최저가와 감정가는 모두 179,000,000원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 내려가는 시나리오는 확인되지만, 어느 가격대가 시장 대비 유리한지는 실거래 확인 없이 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
