광주지방법원 2026타경30316. 화정센트럴파크 110동 5층 505호와 관련된 강제경매입니다. 다만 일반적인 아파트 한 세대 전체 매각이 아니라, 등기상 공유자 김은선의 26분의 2 지분에 경매개시결정이 들어간 지분매각입니다. 현재 등기상 공유자는 김길님·김길임·김은선·김은영·김은희·김창식·김혜숙이며, 김길님은 26분의 13, 김길임은 26분의 3, 나머지 김은선·김은영·김은희·김창식·김혜숙은 각각 26분의 2 지분을 보유하고 있습니다.
따라서 감정가와 최저가가 14,100,000원이라고 해서 화정센트럴파크 505호 전체를 이 금액에 취득하는 구조가 아닙니다. 전체 호수 동일면적 실거래와 지분 경매가격은 거래대상이 다릅니다. 제공된 단순 비율은 8.3%이지만, 이를 전체 소유권 대비 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 판단축은 지분가치·공유관계·점유관계·임차인 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 내방동 848 화정센트럴파크 110동 5층505호 |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 지하1층/20층 중 5층 505호 |
| 매각대상 | 김은선 지분 26분의 2 · 지분매각 |
| 등기상 공유자 | 김길님, 김길임, 김은선, 김은영, 김은희, 김창식, 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 14,100,000원 / 14,100,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 13,100,152원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소됐지만 임차 확인이 핵심
등기부상 서광주농업협동조합 근저당은 2011-12-16 채권최고액 26,000,000원으로 설정됐다가 2016-12-27 말소됐고, 2018-02-05 채권최고액 24,000,000원의 근저당 역시 2022-01-26 말소됐습니다. 현재 경매는 2026-01-28 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있으며, 제공된 권리분석상 이 경매개시결정이 기준권리로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길임 | 알수없음 | 2006-02-02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김길임은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사된 임차인으로 보이며, 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 자동 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 실제 인수위험이 없다고 결론 내리면 안 됩니다. 임차보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 호수 실거래와 지분 최저가는 직접 비교 금지
화정센트럴파크의 비교 면적은 59.19㎡이고, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 170,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 165,000,000원입니다. 다만 아래 실거래는 전체 호수 거래이고, 본건은 김은선의 26분의 2 지분만 매각하므로 가격 기준이 서로 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.19㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.31㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.19㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2026.03 | 59.19㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.31㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.31㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.19㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.31㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 59.19㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.31㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 59.31㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 59.19㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 170,666,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 153,000,000원~187,000,000원이고 최근 12개월 평균은 170,666,666원입니다. 본건 최저가 14,100,000원은 이 평균의 8.3%라는 수치로 잡혀 있지만, 이는 지분과 전체 소유권을 서로 비교한 값입니다. 따라서 8.3%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 653,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 13,100,152원 | 13,100,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 346,048원 |
현재 회차 14,100,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 13,100,152원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 김길임의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신한카드 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 14,100,000원 | 13,100,152원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 11,280,000원 | 10,676,960원 | 2,423,192원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 9,024,000원 | 8,461,568원 | 4,638,584원 |
현재 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회입니다. 다만 본건은 일반적인 전체 소유권 매각과 다른 지분경매이므로 단지의 전체 호수 경매 통계를 그대로 적용하기 어렵습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 공유지분이라는 권리범위와 김길임의 임차관계 미상이 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주서초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층/20층 건물의 5층 505호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·화재탐지·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 도로·소로1류·소로2류에 접하고, 주거환경개선지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 화정센트럴파크는 1,210세대이며 준공일은 2002-09-23입니다. 동일면적 거래는 최근 12건 확인됩니다.
- 환금성. 전체 호수의 실거래는 존재하지만, 본건은 공유지분 26분의 2만 취득하는 구조여서 일반 호수 매매와 동일한 환금성을 전제로 할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 본건은 김은선의 26분의 2 지분매각입니다. 아파트 전체 소유권을 취득하는 사건이 아닙니다.
- 김길임 임차관계 확인. 전입일은 2006-02-02지만 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권 확인. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있으므로 입찰 전 적용방식을 확인해야 합니다.
- 전체 호수 시세와 혼동 금지. 최근 12개월 평균 170,666,666원은 전체 호수 거래입니다. 지분 최저가 14,100,000원과 단순 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 맹신 금지. 자동 계산상 매수인 인수 0원으로 표시되더라도 김길임 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “14,100,000원”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 사건의 최저가 14,100,000원만 보면 전체 호수 실거래 153,000,000원~187,000,000원과 큰 차이가 나지만, 그것은 가격이 파격적으로 싸서가 아니라 매각대상이 전체 아파트가 아닌 김은선 지분 26분의 2이기 때문입니다. 따라서 최근 12개월 실거래 평균 170,666,666원 대비 8.3%라는 수치를 가격 할인율처럼 받아들여서는 안 됩니다.
여기에 2006-02-02 전입한 김길임의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액이 미상이고, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건도 있습니다. 기존 근저당이 모두 말소된 점만으로 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리기에는 중요한 미확인 요소가 남아 있습니다. 가격 판단보다 지분관계와 임차인 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
