광주지방법원 2026타경30346. 광주 광산구 월곡동 일신아파트 105동 4층 410호, 전유면적 84.51㎡ 아파트입니다. 감정평가상 남향 계단식 아파트로 이용 중이며, 16층 건물 중 4층에 위치합니다. 소유자는 김병섭이고, 2011.11.30 거래가액 122,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 분석상 말소기준은 2025.08.11 신용보증기금 가압류 265,200,000원입니다. 이후 광주신용보증재단·농협은행·오케이저축은행·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 국민건강보험공단· 광산구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30346 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 538-1 105동 4층 410호 · 사암로 271 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유 84.51㎡ · 남향 계단식 · 16층 중 4층 |
| 소유자 | 김병섭 · 2011.11.30 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 279,671,597원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 1992.06.10 |
| 단지 | 일신 · 724세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.08.11 가압류
2016년 국민건강보험공단 압류는 이미 말소되었고, 과거 하나은행·광주은행 근저당권과 비엔케이캐피탈 근저당권도 등기상 말소 내역이 확인됩니다. 분석상 말소기준인 신용보증기금 가압류 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 이해관계인이 부재해 임대내역이 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해 볼 필요가 있으며, 현황조사·매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 121.6%
일신아파트 전용 84.51㎡ 중심의 최근 거래 12건 평균은 166,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 155,000,000원, 표본 최저는 150,000,000원, 최고는 195,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 202,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 121.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.51㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 17 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.69㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2025.10 | 84.51㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 166,166,666원 |
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 현재 회차와 달리 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균보다 낮아지지만, 최신 거래 155,000,000원과의 비교까지 함께 봐야 합니다. 2회 유찰 시에는 가격 구조가 크게 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 265,200,000원 | 198,372,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 광주신용보증재단 | 64,150,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,535,363원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,577,682원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 41,411,469원 | 0원 |
| 갑구 13번 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 409,874,514원 중 예상 배당은 198,372,000원, 미배당은 211,502,514원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 211,502,514원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 251,336,914원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 283,204,434원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 현재 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 선택은 인수금 변화보다 실거래 대비 매수가격이 핵심입니다. 현재 202,000,000원은 최근 시세보다 높고, 1회 유찰 가격 161,600,000원부터 최근 12개월 평균 166,166,666원과의 비교가 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남중앙초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 점포가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕, 1992.06.10 사용승인. 일반 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 광대로와 접해 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 택지개발지구(완료), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가 853,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 724세대 단지이며 최근 12건의 거래가 150,000,000원부터 195,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.6%이므로 현 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 최신 거래는 2026.04의 155,000,000원입니다. 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 161,600,000원, 2회 유찰 129,280,000원으로 가격대가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정 참고사항상 임대내역은 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 한국자산관리공사 이전등기. 2026.08.21 을구 5-2·8-1의 원권리 순위와 현존·말소 여부를 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 걸리는 것은 가격
이 사건의 현재 배당 계산은 매수인 인수 0원이고, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 하지만 그 사실만으로 신건 응찰을 정당화하기 어렵습니다. 최저가 202,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 166,166,666원의 121.6%이고 최신 거래 155,000,000원도 크게 밑돕니다. 현재 회차는 가격이 시세보다 높은 구간이라는 점이 가장 중요합니다.
여기에 2026.08.21 한국자산관리공사로의 근저당권 이전등기까지 최신 원본에서 확인할 필요가 있습니다. 따라서 결론은 “신건 가격은 보수적으로, 권리 원본은 한 번 더 확인”입니다. 현재 가격에는 가점을 주기 어렵고, 실제 응찰 판단은 유찰 이후 가격과 최신 등기·점유관계를 함께 확인한 뒤 하는 편이 합리적입니다.
