광주지방법원 2026타경30346. 광주광역시 광산구 월곡동 ‘일신’ 105동 410호, 전유면적 84.51㎡의 아파트입니다. 권리 구조는 데이터상 명확합니다. 말소기준권리는 2025년 8월 11일 설정된 갑구 7번 신용보증기금 가압류이고, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 신건보다 한 단계 낮아졌습니다. 감정가 2억200만원에서 1회 유찰 후 최저매각가가 1억4140만원으로 내려왔고, 이는 동일평형 최근 12개월 평균 실거래 1억6616만6666원의 85.1%입니다. 최신 거래 1억5500만원과 비교해도 91.2% 수준입니다. 즉 현재는 권리뿐 아니라 가격에서도 비교적 명확한 메리트가 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 538-1 105동 4층410호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.51㎡ · 16층 중 4층 일부(410호) |
| 소유자 | 김병섭 (2011.11.30. 거래가 122,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 279,671,597원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
임차인 없음. 임차인 관련 등록 내역은 없으며, 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인에 따른 보증금 인수 문제는 현재 확인되지 않습니다.
말소기준권리는 2025.08.11 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금입니다. 이후 갑구 8번 광주신용보증재단 가압류, 갑구 9번 국민건강보험공단 압류, 갑구 10번 농협은행 가압류, 갑구 11번 주식회사오케이저축은행 가압류, 갑구 12번 중소벤처기업진흥공단 가압류, 갑구 13번 강제경매개시결정, 갑구 14번 광산구 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
그 이전의 하나은행·한국주택금융공사·광주은행·현대캐피탈·비엔케이캐피탈 관련 담보권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2026.08.21. 한국자산관리공사로 표시된 을구 5-2·8-1은 기존 근저당권의 권리이전 등기이므로, 입찰 전 원본 등기부에서 원인권리와 최종 말소 상태를 한 번 더 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
단지 ‘일신’은 724세대이며 1992.06.10. 사용승인되었습니다. 동일 전용면적 84.51㎡를 중심으로 최근 실거래 12건을 비교하면 2026년 4월 거래부터 2025년 9월 거래까지 1억5000만원~1억9500만원에 형성되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.51㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 17 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 84.69㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 11 | 171,000,000원 |
| 2025.10 | 84.51㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 166,166,666원 |
최근 12개월 평균은 166,166,666원, 최신 거래는 155,000,000원입니다. 현재 실질취득액 141,400,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%, 최신 거래의 91.2%입니다. 반면 감정가 202,000,000원은 최근 평균보다 35,833,334원 높습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰 후 형성된 현재 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,779,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 265,200,000원 | 138,620,400원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 광주신용보증재단 | 64,150,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,535,363원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 31,577,682원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 41,411,469원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 141,400,000원 중 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 신용보증기금에 배당되는 구조입니다. 전체 채권 청구액은 409,874,514원이고 배당액은 138,620,400원으로, 미배당액은 271,254,114원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월곡동 소재 ‘하남중앙초등학교’ 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 점포 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 감정평가서상 일반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 남향의 계단식 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 16층 중 4층 일부입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류와 접하고 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 공시지가는 853,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 1992.06.10. 사용승인된 724세대 단지이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 141,400,000원은 최근 12개월 평균 166,166,666원의 85.1%이고 최신 거래 155,000,000원의 91.2%입니다. 현재 회차에서는 가격 메리트가 확인됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원입니다. 현재 가격과 추가 유찰 가격을 분리해 입찰 상한을 정하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.08.11 갑구 7번 신용보증기금 가압류입니다. 2026.08.21. 등기된 한국자산관리공사 권리이전 등기와 기존 근저당의 말소 관계는 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 입찰 전 현장 점유관계와 실제 사용자를 확인하세요.
- 관리비 확인. 724세대 아파트인 만큼 장기 미납 관리비가 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·실거래 데이터에 기초한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격도 내려왔다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인도 없어 대항력 보증금 인수 문제는 현재 확인되지 않습니다. 둘째, 가격입니다. 감정가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 166,166,666원보다 높지만, 1회 유찰 후 현재 최저가 141,400,000원은 최근 평균의 85.1%, 최신 거래 155,000,000원의 91.2%입니다.
따라서 현재 회차는 ‘권리만 안전한 물건’이 아니라 권리상 인수 부담 없이 최근 거래보다 낮은 가격에 접근할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 다만 1992.06.10. 사용승인된 구축 아파트이고, 교통상황은 감정평가서상 보통이며, 2026.08.21. 한국자산관리공사로 표시된 권리이전 등기는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다. 권리는 합격, 현재 가격도 합격권 — 마지막 확인은 등기 원본과 현장 점유입니다.
