광주지방법원 2026타경30501. 전라남도 담양군 월산면 중월리 638 소재 물건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트조 2층 건물과 토지 379.8㎡가 대상이고, 현재 소유자는 주식회사가온입니다. 권리분석의 핵심은 2024.04.18 설정된 영천새마을금고 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 가압류·압류와 2026.02.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 되어 있어, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 산정됩니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 본건 지상 태양광발전설비가 일괄매각 대상이지만, 리스·렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있고 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명되면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있습니다. 또한 현재 소유자 주식회사가온과 근저당 채무자 파밀리아주식회사가 서로 다르므로 담보제공 관계 역시 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 638 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 379.8㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · (철근)콘크리트지붕 · 2층 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 434,428,800원 / 304,100,160원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영천새마을금고 / 460,244,810원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 영천새마을금고 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 확인되지 않음
말소기준권리는 2024.04.18 을구 1번 근저당권 · 영천새마을금고입니다. 채권최고액은 546,000,000원이고 공동담보로 토지 전라남도 담양군 월산면 중월리 638이 기재되어 있습니다. 이후 2024.05.03 주식회사 더조은에너지의 가압류, 2025.05.19 이광재의 가압류, 2025.07.03 국민건강보험공단의 압류, 2025.09.18 담양군의 압류 및 2026.02.19 영천새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 되어 있습니다.
2021.12.24 및 2022.06.28의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2024.04.15에도 신탁등기 말소가 확인됩니다. 2024.10.14 국의 압류 역시 2026.02.27 말소등기가 접수되었습니다. 따라서 현재 경매에서 매각으로 정리되는 권리 외에 별도의 인수 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 실질취득 기준
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 304,100,160원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액도 304,100,160원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 304,100,160원 | 299,042,758원 | 386,342,242원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 212,870,112원 | 209,089,930원 | 476,295,070원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,009,078원 | 146,122,951원 | 539,262,049원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,100,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,057,402원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영천새마을금고 | 546,000,000원 | 299,042,758원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 더조은에너지 | 56,760,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 이광재 | 82,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 산정상 채권 총액은 685,385,000원, 총 배당액은 299,042,758원, 미배당액은 386,342,242원입니다. 소유자 교부 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 중방마을 서측 인근으로, 주위는 단독주택과 주거나지 등이 소재하는 전원주택단지입니다. 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 지목은 대, 토지면적은 379.8㎡, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 107,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 외벽은 석재·스타코마감, 내벽은 벽지·타일마감, 창호는 샷시 등이며 급·배수·위생·전기·난방·LPG 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 시장성은 판단하기 어렵습니다. 전원주택단지라는 입지와 교통상황이 보통이라는 감정평가 의견을 기준으로 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양광 소유권. 본건 지상 태양광발전설비는 일괄매각 대상에 포함되어 있으나, 리스·렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있습니다. 실제 소유자가 채무자가 아니면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있으므로 반드시 재확인하세요.
- 일괄매각 여부. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으나, 태양광 설비의 소유권과 함께 경매 진행 시 일괄경매 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 소유자와 채무자 확인. 등기상 소유자는 주식회사가온이고 근저당 채무자는 파밀리아주식회사입니다. 서로 다른 법인이므로 담보제공 관계와 관련 서류를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 304,100,160원으로 감정가의 70%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고, 2회 유찰 212,870,112원과 3회 유찰 149,009,078원 시나리오까지 비교하세요.
- 배당 확인. 현재 회차의 배당 산정상 미배당액은 386,342,242원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2024.04.18 영천새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격과 물건 자체에서는 확인할 사항이 남습니다. 현재 최저가는 304,100,160원으로 감정가의 70%이고, 1회 유찰 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없으며, 2회 유찰 시 212,870,112원, 3회 유찰 시 149,009,078원까지 내려가는 시나리오가 있습니다.
무엇보다 태양광발전설비의 제3자 소유권 가능성이 핵심 확인사항입니다. 여기에 소유자 주식회사가온과 근저당 채무자 파밀리아주식회사가 다르고 임대관계도 미상이므로, 단순히 “인수 0원”만 보고 입찰하기보다는 설비 소유권·일괄매각·담보제공 관계·실제 점유를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 안전, 가격과 설비 권리는 확인 후 결정이 이 사건의 결론입니다.
