광주지방법원 2026타경30501. 담양군 월산면 중월리 638 소재 물건으로 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 379.8㎡이며 지목은 대, 계획관리지역에 놓인 완경사·사다리형 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층으로 평가되어 있습니다.
등기상 소유자는 주식회사가온입니다. 과거 신영부동산신탁주식회사와 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 각각 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.04.18 설정된 영천새마을금고 근저당권 546,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 638 · 중방1길 34-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 379.8㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 434,428,800원 / 434,428,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천새마을금고 / 460,244,810원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.18 영천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 설비 소유권은 별도 확인
말소기준권리 이후인 주식회사 더조은에너지 가압류 56,760,000원, 이광재 가압류 82,625,000원, 국민건강보험공단 압류, 담양군 압류, 영천새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 북광주세무서장 명의의 2024.10.14 압류는 2026.02.25 해제를 원인으로 2026.02.27 말소등기가 이뤄졌습니다.
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 점유·임대관계가 없다고 단정할 수는 없습니다. 보증금이나 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력을 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유관계는 재확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — ‘신건 감정가 = 싸다’는 근거가 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 434,428,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 434,428,800원입니다.
이 물건은 현재 확인되는 가격자료만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 몇 % 할인”이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현 단계에서 확인 가능한 가격 변화는 법원의 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 347,543,040원, 2회 유찰 시 278,034,432원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 434,428,800원 | 427,684,512원 | 257,700,488원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 347,543,040원 | 341,877,437원 | 343,507,563원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,034,432원 | 273,341,950원 | 412,043,050원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 434,428,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,744,288원 |
| 2. 근저당 · 영천새마을금고 | 546,000,000원 | 427,684,512원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 더조은에너지 | 56,760,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이광재 | 82,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 685,385,000원 중 427,684,512원이 배당되고, 257,700,488원이 미배당됩니다. 신청채권자 영천새마을금고의 청구액은 460,244,810원이며 현재 회차 예상배당액 427,684,512원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양군 월산면 중월리 소재 중방마을 서측 인근으로, 단독주택과 주거나지 등이 소재하는 전원주택단지이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건으로, 외벽은 석재·스타코마감 등, 내벽은 벽지·타일마감 등, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비, LPG설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 107,100원/㎡입니다. 토지면적 379.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양광 설비 소유관계. 매각대상 포함 여부만 볼 것이 아니라 리스·렌탈 계약 및 실제 설비 소유자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 434,428,800원이 감정가와 같은 신건입니다. 실질취득액을 실제 시장가격과 비교하기 전에는 “싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 347,543,040원, 2회 유찰 시 278,034,432원입니다. 다만 유찰률 자체가 시장가를 의미하지는 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 257,700,488원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가 및 태양광 설비 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 설비 소유권 확인이 먼저다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.18 영천새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 434,428,800원입니다.
하지만 결론을 “깨끗한 물건”으로 끝내기에는 중요한 예외가 있습니다. 지상 태양광발전설비는 매각에 포함되면서도 제3자 소유권 주장이 가능하고, 실제 소유자가 채무자가 아닐 경우 매수인의 설비 소유권 취득이 제한될 수 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않으므로, 등기상 인수는 낮지만 현물·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
