광주지방법원 2026타경30984. 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 58-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 이용상태는 사무소와 창고입니다. 토지 면적은 447.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 현재 최저매각가는 143,779,146원으로 감정가 205,398,780원의 70% 수준입니다.
권리관계의 중심은 2021.04.14. 설정된 광주원예농업협동조합의 채권최고액 130,800,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2022.05.31. 설정된 정윤자의 채권최고액 169,000,000원 근저당과 2026.04.06. 신청된 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30984 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 58-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 사무소 · 창고 |
| 소유자 | 이남 |
| 감정가 / 최저가 | 205,398,780원 / 143,779,146원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 115,904,141원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 토지 | 447.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 36,400원/㎡ |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 지상의 컨테이너 1개는 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.12.18. 신흥새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.02.28.의 이전 임의경매개시결정 역시 2024.09.20. 말소됐습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 것은 2021.04.14. 광주원예농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 정윤자 근저당과 2026.04.06. 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 권리 자체만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서상 점유자로 확인된 사람이 3명이고 모두 말소기준권리 이후 전입했으며, 보증금은 미상입니다. 대항력은 없는 것으로 기재되어 있지만 점유관계와 보증금은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
실제 임차인은 3명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일은 말소기준권리인 2021.04.14. 이후입니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 수목토 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종순 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이덕희 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 가격의 ‘싸다’는 판단은 보류
현재 최저매각가는 143,779,146원으로 감정가 205,398,780원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과로 가격 자체는 감정가보다 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 사무소와 창고이고, 본건은 화순군 화순읍 앵남리 소재 땀재터널 서측 인근의 전원주택·농경지 중심 지역에 있습니다. 차량 접근은 가능하지만, 주거형 상품의 단순한 실거래 평균만으로 가격 메리트를 판단하기보다 현재 이용상태와 토지·건물 일괄매각 범위, 실제 수요층을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,779,146원 가정)
| 배당 항목 | 배당기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,812,908원 |
| 광주원예농업협동조합 · 을구 3번 근저당권 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 정윤자 · 을구 4번 근저당권 | 169,000,000원 | 10,166,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 299,800,000원, 예상 총배당은 140,966,238원, 미배당은 158,833,762원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 광주원예농업협동조합 배당은 채권최고액 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 화순군 화순읍 앵남리 소재 땀재터널 서측 인근이며, 주변은 전원주택과 농경지 등의 부동산이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 기호(1-가)는 사무소, 기호(1-나)는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 토지 면적 447.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 36,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 중첩되어 있으며, 개·닭·오리·메추리, 돼지, 소·말·양·사슴, 젖소 사육 제한 내용이 기재되어 있습니다.
- 건물. 기호(1-가)는 발포스치로폴구조 발포스치로폴지붕 단층 건물, 기호(1-나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물입니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없습니다. 기호(1-가)에 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 143,779,146원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실거래와 실제 수요를 확인한 뒤 상한가를 정하세요.
- 임차인 확인. 유한회사 수목토·이종순·이덕희의 전입일은 각각 2022.04.07, 2022.06.03, 2023.01.20으로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 보증금은 미상이므로 점유와 보증금 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 2021.04.14. 광주원예농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보고, 2022.05.31. 정윤자 근저당과 2026.04.06. 현재 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 수목이 포함되고, 지상의 컨테이너 1개는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 계획관리지역 및 가축사육제한구역이므로 실제 이용계획과 제한 내용을 입찰 전에 확인하세요.
- 회차 전략. 2회 유찰 시 100,645,402원, 3회 유찰 시 70,451,781원이라는 시나리오가 있으므로, 실거래 확인 결과와 함께 회차별 입찰가격을 미리 정해두는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2021.04.14. 광주원예농업협동조합 근저당을 말소기준으로 보면 이후 정윤자 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 3명 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리됩니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가는 143,779,146원으로 감정가 205,398,780원의 70%이지만, 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 사무소·창고 이용, 전원주택·농경지 인근 입지, 임차인 3명의 보증금 미상, 일괄매각 범위와 컨테이너 제외 조건까지 함께 봐야 합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 안전한가?”보다 “현재 143,779,146원이 실제 가치에 비해 적정한가?”입니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 실거래와 이용가치 확인 전에는 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 보수적인 결론입니다.
