광주지방법원 2026타경30984. 화순읍 앵남리 58-4의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가상 기호(1-가)는 사무소, 기호(1-나)는 창고로 이용 중이며 토지면적은 447.0㎡입니다. 현재 소유자는 이남이고, 말소기준권리는 2021.04.14. 설정된 광주원예농업협동조합 근저당 채권최고액 130,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 정윤자 근저당 169,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에는 세 점유자가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.04.14.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당요구·보증금 내역을 원문으로 재확인하는 절차는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30984 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 58-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(1-가) 사무소 · 기호(1-나) 창고 |
| 토지 | 447.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,398,780원 / 205,398,780원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 115,904,141원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020.12.18. 신흥새마을금고 근저당 84,000,000원은 2021.04.14. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 광주원예농업협동조합 근저당 130,800,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2022.05.31. 정윤자 근저당 169,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.02.28. 정윤자가 신청한 종전 임의경매개시결정도 2024.09.20. 말소됐으며, 현재 경매는 2026.04.06. 광주원예농업협동조합 신청으로 개시됐습니다.
② 점유자 확인 — 대항력은 없지만 보증금은 재확인
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 수목토 | 2022.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종순 | 2022.06.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이덕희 | 2023.01.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 신건에서 후순위 미배당 98,076,803원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 205,398,780원입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득금액도 205,398,780원입니다. 동일 조건의 실거래 비교 수치가 제시되지 않은 사건이라 가격의 싸고 비쌈을 단정하기보다는, 현재 회차와 유찰 시 배당구조 변화를 함께 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,398,780원 | 201,723,197원 | 98,076,803원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,319,024원 | 161,218,558원 | 138,581,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,455,219원 | 128,814,846원 | 170,985,154원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,398,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,675,583원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 130,800,000원 | 130,800,000원 |
| 2. 근저당 · 정윤자 | 169,000,000원 | 70,923,197원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 3,675,583원, 광주원예농업협동조합은 채권최고액 130,800,000원 기준 전액, 정윤자는 70,923,197원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권총액 299,800,000원 중 98,076,803원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화순군 화순읍 앵남리 소재 땀재터널 서측 인근이며, 주변에는 전원주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 이용. 기호(1-가)는 사무소, 기호(1-나)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(1-가)는 발포스치로폴구조 발포스치로폴지붕 단층, 기호(1-나)는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층입니다.
- 설비. 기호(1-가)는 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 447.0㎡, 공시지가 36,400원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 중첩되어 있습니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3건 확인. 유한회사 수목토·이종순·이덕희는 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부를 최종 명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정상 건물 이용은 사무소·창고입니다. 실제 이용현황과 인허가 상태를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목은 포함됩니다.
- 매각 제외물. 지상의 컨테이너 1개는 매각에서 제외되므로 위치·점유·철거 관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 정윤자 근저당에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 선명하고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 점유자 세 명도 모두 기준일 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단에 사용할 동일 조건 실거래 수치가 제시되지 않았고, 감정상 이용도 사무소·창고이며 제시외 건물·수목과 매각 제외 컨테이너까지 현장 확인 요소가 적지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 점유·용도·매각범위 확인이 성패를 가르는 사건입니다. 신건 최저가 205,398,780원이 적정한지는 현장 상태와 별도 시세 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
