광주지방법원 2026타경31011. 광주 남구 백운동 대흥백운스카이2차아파트 101동 7층 707호입니다. 현재 소유자는 김성웅이고, 2022.03.21 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 121,000,000원입니다. 같은 날 접수된 신한은행 근저당권 92,400,000원이 이 경매의 말소기준입니다. 이후 설정된 김성민 근저당권 15,000,000원, 광주신용보증재단 가압류 5,523,300원, 케이비국민카드 가압류 20,635,847원, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
배당 계산에서도 같은 결론이 확인됩니다. 현재 신건 매각가를 130,000,000원으로 가정하면 집행비용과 각 채권자 배당으로 매각대금이 소진되지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 입찰 전에 확인할 부분은 실제 점유관계와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31011 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 백운동 458 대흥백운스카이2차아파트 101동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 707호 |
| 소유자 | 김성웅 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에프에스2512유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 77,927,018원 |
| 말소기준 | 2022.03.21 을구 9번 · 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 92,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
과거 한국주택은행·서창농업협동조합·광주은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 핵심은 2022.03.21 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 김성민 근저당권, 광주신용보증재단과 케이비국민카드의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 점검 — 신건 130,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 130,000,000원에서 시작합니다. 1회 유찰 시 시나리오는 104,000,000원, 2회 유찰 시에는 83,200,000원입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 어느 회차가 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 6,179,147원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 31,815,147원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 52,256,747원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 6,179,147원 → 31,815,147원 → 52,256,747원으로 늘어나지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 배당부족과 매수인의 권리 인수는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 김성민 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 5,523,300원 | 5,523,300원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,635,847원 | 14,456,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 130,000,000원 가정 시 채권 청구 합계는 133,559,147원, 채권자 예상배당 합계는 127,380,000원이며 미배당은 6,179,147원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 백운동 소재 광주석산고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 707호로, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 북동측과 남서측으로 각각 노폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 공부와의 차이는 별도로 확인되지 않았습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주자와 점유 원인은 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.21 을구 9번 신한은행 근저당권 92,400,000원을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 경매개시 채권자 확인. 경매개시결정 채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사신한은행으로 표시되어 있으므로 관련 채권관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 130,000,000원, 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원의 시나리오는 확인되지만 실거래 비교 없이 특정 회차를 저가로 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 6,179,147원이 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동요인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 만큼 입찰 전 최신 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 김성민 근저당권, 광주신용보증재단·케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 권리의 단순함을 가격 메리트와 동일시해서는 안 됩니다. 현재는 130,000,000원 신건이지만 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 여기에 감정요항상 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 판단과 실제 점유 확인은 별도입니다.
