광주지방법원 2026타경31011. 광주광역시 남구 백운동 대흥백운스카이2차아파트 101동 707호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 7층에 해당하는 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김성웅이며, 2022년 3월 21일 거래가액 121,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행 명의의 채권최고액 92,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 김성민의 근저당권과 광주신용보증재단·케이비국민카드의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2026년 4월 8일 에프에스2512유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 청구액은 77,927,018원입니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 후순위 권리가 매각으로 정리되는지 확인하는 것입니다. 둘째, 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실과 실제 시장에서 싸게 매수한다는 판단을 구분하는 것입니다. 특히 임대관계가 미상이므로 점유관계 확인 전까지는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2022년 3월 21일 접수된 을구 9번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김성민의 근저당권과 광주신용보증재단·케이비국민카드의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

또한 경매 신청채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사인 반면, 말소기준 근저당권의 등기상 권리자는 주식회사신한은행입니다. 두 채권자의 권리관계와 채권승계 여부는 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다. 채권의 회수 순서와 경매를 신청한 채권자의 지위는 구분해서 판단해야 합니다.

② 가격 분석 — 30% 할인과 시세 메리트는 다르다

이 물건의 감정가는 130,000,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 91,000,000원, 즉 감정가의 70%가 됐습니다. 감정가와 최저가의 차이는 39,000,000원입니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 시뮬레이션이며, 실제 차기 매각기일과 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

현재 최저가로 낙찰되고 매수인 인수가 발생하지 않는다면, 권리 인수액을 합산한 실질취득 기준금액은 91,000,000원입니다. 다만 실제 총취득자금에는 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부담이 추가될 수 있습니다.

가격 검증 시에는 거래 시점뿐 아니라 해당 세대와 비교 사례의 층수, 면적, 내부 상태 등을 함께 살펴야 합니다. 이 사건은 20층 건물의 7층 세대이므로 단순한 단지 평균만으로 개별 가격을 확정하기도 어렵습니다. 최근 거래가격을 확인하기 전까지는 가격 적정성 판단을 유보하는 접근이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

최저가 91,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 김성민 근저당권과 광주신용보증재단·케이비국민카드 가압류에는 배당금이 배정되지 않습니다.

채권액 중 근저당권 금액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권 잔액·배당요구·당해세·최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있으므로 예상배당은 확정 배당액이 아닙니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 최저가 기준으로는 신한은행 근저당권의 채권최고액에도 배당이 부족합니다. 추가 유찰 가정에서는 채권자 미배당액이 더욱 커집니다. 하지만 등기상 말소 대상 권리의 미배당 증가가 곧 매수인 인수 증가를 의미하지는 않습니다.

다만 실제 선순위 임차인이 확인되어 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우라면 구조 자체가 달라질 수 있습니다. 그 경우 실질취득비용은 낙찰가뿐 아니라 인수 보증금까지 합산해 다시 계산해야 합니다. 그러므로 현재의 인수 0원 계산은 임차관계 확인을 전제로 검증해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 백운동 소재 광주석산고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지 및 상가가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 주변 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측 및 남서측의 폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층으로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 구조입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지입니다.
• 건축물 확인. 감정 자료상 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 건축물대장과의 최종 대조는 별도로 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도라는 점만으로 매도 용이성을 확정할 수 없습니다. 인근 거래량과 동일 단지의 최근 실거래가격을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 대흥백운스카이2차아파트의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하세요. 최저가 91,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하는 것이 우선입니다.
• 임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료를 확인하고 실제 점유자 및 보증금 인수 가능성을 검증하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.03.21 주식회사신한은행 근저당권과 후순위 김성민 근저당권, 광주신용보증재단·케이비국민카드 가압류의 권리관계를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
• 신청채권자 확인. 임의경매개시결정의 채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사입니다. 신한은행 근저당권과의 채권승계 관계 및 실제 채권 내역을 확인하세요.
• 명도 리스크. 점유자가 확인되지 않은 상태이므로 명도 난도나 소요비용을 단정할 수 없습니다. 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·기타 부담. 미납 관리비, 공용부분 부담, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 배당표에 포함되지 않는 지출을 별도 점검하세요.
• 유찰가 검토. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시나리오는 참고할 수 있지만 실제 입찰 상한은 검증된 최근 시세와 예상 총취득비용을 기준으로 결정하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “30% 내려왔다고, 30% 싼 것은 아니다”

이 사건은 등기상 권리소멸 구조가 비교적 명료한 아파트 경매입니다. 2022년 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

가격은 감정가 130,000,000원에서 91,000,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 최근 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 이를 시세보다 싼 매물로 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다.

등기상 권리구조는 긍정적, 실제 인수 위험은 추가 확인, 가격 메리트는 판단 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 그 자체가 아니라 실제 점유관계와 최근 실거래 시세를 검증한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 것입니다.