광주지방법원 2026타경31064. 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층905호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16. 소유권보존과 함께 주식회사우리은행의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 이 우리은행 근저당권이고, 이후 2024.11.08. 홍수연의 주택임차권이 등기되었으며 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재되었습니다.
핵심은 임차보증금의 크기와 대항력은 별개의 문제라는 점입니다. 홍수연의 보증금은 175,300,000원으로 현재 최저가 158,900,000원보다 16,400,000원 많지만, 전입신고일은 2022.10.11.로 말소기준권리인 2022.09.16. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건 중 제9층 제905호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 23,047,920,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 없다
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 23,047,920,000원이고, 매각 시 이 근저당권은 소멸합니다. 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
홍수연은 2022.09.24. 임대차계약을 체결하고 2022.10.11. 주민등록·확정일자를 갖췄으며, 2024.11.08. 임차권등기가 이루어졌습니다. 그러나 전입일이 2022.09.16. 우리은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차권 자체도 매각으로 소멸 표시되어 있어 매수인 인수 0원입니다.
| 임차인 | 점유·권리 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍수연 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 175,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 감정가 대비 70%, 시장가치는 별도 확인
현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가 227,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 후 현재 회차가 진행 중이며, 추가 유찰 시 최저가는 111,230,000원, 77,861,000원으로 내려갑니다. 시장 실거래 비교값은 확인되지 않아 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 158,900,000원 | 70% | 23,067,344,600원 |
| 2회 유찰 시 | 111,230,000원 | 49% | 23,114,347,220원 |
| 3회 유찰 시 | 77,861,000원 | 34.3% | 23,147,160,498원 |
현재 회차에서 매수인 실질취득은 158,900,000원입니다. 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원으로 내려가며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,024,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 155,875,400원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 158,900,000원에서 집행비용 3,024,600원을 제외하고 우리은행에 155,875,400원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사에는 0원이 배당되고 총 미배당액은 23,067,344,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 신안사거리 남동측 인근, 광주역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 중 제9층 제905호이며, 일반적인 급·배수·위생·승강기·소화전· 화재탐지·난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적은 3,026.1㎡, 평지·가로장방 형상입니다. 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 적용 또는 포함되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·남측으로 도로와 접하고, 남서측 왕복2차선 포장도로를 통해 주차장으로 차량 출입이 가능합니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 먼저 확인. 홍수연 보증금 175,300,000원이 최저가 158,900,000원보다 크더라도 대항력 없음으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차권등기 확인. 2024.11.08. 등기된 홍수연의 임차권은 매각으로 소멸 표시가 있으나, 실제 점유 여부와 인도 과정은 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 주의. 갑구 1-1 민간임대주택등기는 매각소멸 표시가 없으며 임대의무기간 동안 계속 임대해야 한다는 내용이 기재되어 있으므로 적용기간과 효력을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 시장 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시장가격 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 회차별 시나리오. 현재 158,900,000원, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원으로 최저가가 내려갑니다. 각 회차의 자금계획을 미리 비교하세요.
- 배당 구조. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 3,024,600원, 우리은행 155,875,400원이 배당되고 주택도시보증공사는 0원입니다. 총 미배당액은 23,067,344,600원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 무조건 안전한 물건”
권리분석의 핵심 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 홍수연의 보증금은 175,300,000원으로 적지 않지만 대항력이 없고 임차권은 매각으로 소멸 표시되어 있어 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도 확인 대상이고, 실제 임대관계는 미상입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가 158,900,000원은 감정가 227,000,000원의 70%이지만, 시장 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 민간임대주택등기의 확인이 낙찰 판단의 승부처입니다. 현재 회차의 실질취득은 158,900,000원이고, 유찰이 이어지면 111,230,000원·77,861,000원으로 내려가는 시나리오를 함께 비교하는 것이 핵심입니다.
