광주지방법원 2026타경31064. 광주역한국아델리움 9층 905호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 등기부상 말소기준은 2022.09.16. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.08. 홍수연 명의의 주택임차권, 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다.
금액 인수만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 홍수연의 주민등록일은 2022.10.11.로 말소기준일인 2022.09.16.보다 늦고, 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 175,300,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건 중 9층 905호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 선순위 등기 확인
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 임차권등기와 강제경매개시결정은 그 이후에 등기되어 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 특히 홍수연의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.10.11.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍수연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,300,000원 | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
홍수연은 2024.11.08. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 선순위 우리은행 근저당에 매각대금이 모두 배분되어 신청채권자 주택도시보증공사까지 예상배당 0원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니므로, 실질취득액은 현재 최저가 기준 227,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저가는 모두 227,000,000원이며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 제시되어 있지 않으므로 최저가가 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,978,000원과 우리은행 223,022,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 23,223,220,000원 대비 총 배당액은 223,022,000원, 미배당액은 23,000,198,000원입니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안사거리 남동측, 광주역 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 중 9층 905호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방, 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류와 접하고, 전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.02. 등록을 원인으로 한 선순위 등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 23,047,920,000원 근저당과 56,520,000원 변경등기의 정확한 법률관계 및 공동담보 해제 범위를 대조하세요.
- 임차인 상태 확인. 홍수연의 대항력은 없지만 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·명도 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 227,000,000원의 시세 적정성을 별도 거래사례로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 계산되지만, 할인율 자체가 시장가치보다 싸다는 의미는 아닙니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “보증금 인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제
이 사건의 임차인 권리는 명확한 편입니다. 홍수연의 전입일은 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 자료상 매수인이 승계하는 보증금도 0원입니다. 현재 회차에서의 실질취득금액은 227,000,000원으로 계산됩니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 우리은행 근저당에는 같은 날 변경등기가 존재합니다. 더구나 시장 실거래 비교자료가 없어 227,000,000원의 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 인수는 낮은 위험, 선순위 등기와 가격 검증은 보수적으로 확인”하는 사건입니다.
