광주지방법원 2026타경31089. 마륵시티 2층 201호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 사무실입니다. 소유자는 주식회사연우토건으로 2018.06.04 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 계산된 말소기준은 2019.08.12 서광주세무서장 관련 국세 압류입니다. 이후 광산세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 서구 압류가 순차로 이어졌고, 2025.08.21에는 한국자산관리공사 공매공고도 부기돼 있습니다.
임차인으로 조사된 박정희의 전입일은 2025.08.20입니다. 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차관계의 세부 내용은 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 30-5 마륵시티 201호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사연우토건 (2018.06.04 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 축산업협동조합 / 120,930,938원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국세 압류
현재 계산상 말소기준권리는 2019.08.12 국 압류입니다. 그 뒤에 설정된 광산세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 서구 압류와 2026.04.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2018.06.04 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 186,000,000원 근저당은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으나, 2026.08.12에는 그 1번 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전등기가 함께 존재합니다. 이 연결관계는 입찰 전 최신 등기부에서 직접 대조해야 할 핵심 항목입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정희 | 알수없음 | 2025.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
박정희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2025.08.20은 말소기준일 2019.08.12 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 배당순위의 세부 확인은 별도로 필요하지만, 대항력 인수형 물건으로 볼 근거는 없습니다.
③ 가격·배당 시나리오 (현재 최저가 225,000,000원 기준)
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 최저매각가와 실질취득액이 모두 225,000,000원입니다. 대항력 임차보증금 등 매수인 승계액이 0원이기 때문입니다. 1회 유찰 시 매각가는 180,000,000원, 2회 유찰 시에는 144,000,000원으로 내려가지만, 각 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,050,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원이 소유자 교부로 잡혀 있고, 신청채권자 청구액 120,930,938원에 대한 계산상 배당액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세, 근저당권 이전관계 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있으므로 원본 배당요구·채권신고 내역을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상무역 1번출구 남측 인근의 마륵시티 2층 201호로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역·간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 사무실입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 환금성과 수요층을 판단해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물이며, 공용 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건부지는 남측 왕복3차선, 서측 폭 8M 내외, 동측 폭 4M 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 2018.06.04 광주광역시축산업협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.08.12 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전등기의 관계를 직접 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 4건 중 당해세 범위와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-08666-001 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 박정희의 전입일은 2025.08.20으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
- 상가·사무실 환금성. 공부상 일반음식점, 현황 사무실인 근린시설이므로 아파트와 같은 방식으로 가격과 매수층을 가정하면 안 됩니다.
- 배당계산 재검증. 현재 계산상 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있으므로 실제 채권신고·배당요구와 세금 우선순위를 원본으로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
임차인 측면은 비교적 명확합니다. 박정희의 전입은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 225,000,000원이 그대로 현재 회차의 실질취득액입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 임차보증금이 아니라 세금 압류 4건, 공매공고, 근저당 말소·이전등기의 연결관계, 그리고 근린시설의 환금성입니다. 특히 신건 225,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지를 단정할 근거 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 원본 확인 항목이 여러 겹인 만큼 “임차인 인수는 낮음, 등기·배당 검증은 필수”가 이 사건의 핵심 결론입니다.
