광주지방법원 2026타경31089. 광주광역시 서구 마륵동의 마륵시티 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트가 아닙니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만, 현재 이용상태는 사무실로 조사된 상업용 집합건물입니다. 소유자는 주식회사연우토건이며, 2018.06.04 소유권을 취득할 당시의 거래가액은 235,000,000원입니다.
등기 흐름이 단순하지 않습니다. 2018.06.04 광주광역시축산업협동조합 명의로 채권최고액 186,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2019.08.12 국의 압류가 등록됐습니다. 이후 다른 압류와 공매공고가 이어졌으며, 2026.04.09 임의경매가 개시됐습니다. 특히 기존 근저당권에 관해 말소 표기와 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전 기록이 함께 확인되므로 현재 등기효력과 말소기준권리를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 30-5 마륵시티 201호 |
| 도로명주소 | 백석길 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 이용 | 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사연우토건 |
| 소유권 취득 | 2018.06.04 · 매매가액 235,000,000원 |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,500,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 광주광역시축산업협동조합 |
| 청구금액 | 120,930,938원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유 신고 | 박정희 · 2025.08.20 전입 |
① 권리 흐름 — 압류·공매·근저당 이전을 함께 봐야 한다
국의 압류 외에도 광산세무서장 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 서구의 압류가 있습니다. 이들 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 등기말소와 조세 등 채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 여부, 체납액, 배당요구 및 교부청구 내역에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정희 | 2025.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유 신고자는 박정희 1명입니다. 전입신고일은 2025.08.20으로, 산출상 말소기준일인 2019.08.12보다 늦습니다. 해당 기준이 유효하고 일반적인 후순위 임차관계라면 대항력이 인정되기 어려운 순서입니다.
그러나 보증금·확정일자·점유 부분·실제 임대차 용도가 확인되지 않았습니다. 특히 근린시설의 사무실 이용과 관련해 사업자등록 여부 및 실제 점유관계도 확인할 필요가 있습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상으로 관리하고, 매수인 인수 위험을 최종 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 분석 — 30% 유찰 할인과 시장가치는 다르다
감정가는 225,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 157,500,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 실제 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산출상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 157,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 110,250,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 77,175,000원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 향후 유찰 여부나 실제 매각가격을 예측하는 값은 아닙니다. 인수액은 모두 잠정 산출값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당·잔액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,005,000원 |
| 신청채권 · 광주광역시축산업협동조합 | 120,930,938원 | 미산정 |
| 근저당권 관련 채권 | 채권최고액 186,000,000원 | 미산정 |
| 국세·건강보험·지방세 등 압류채권 | 확인 필요 | 미산정 |
| 소유자 교부(잠정 산식상) | — | 154,495,000원 |
154,495,000원은 매각가에서 추정 집행비용만 차감한 금액이며, 실제 소유자 배당액이 아닙니다. 당해세·압류채권·담보채권·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라집니다. 채권최고액은 확정 배당채권액과 동일하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 마륵동 상무역 1번 출구 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철역 및 간선도로가 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 2층 201호입니다. 승강기, 공용 위생·급배수설비, 소방설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실입니다. 실제 사용형태가 건축물 용도에 적합한지, 향후 임대·영업 시 필요한 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 접도. 건부지는 남측 왕복 3차선, 서측 폭 8m 내외, 동측 폭 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 토지이용계획상 제1종일반주거지역·자연녹지지역 등이 표시되며, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 군사격장 소음대책구역 제3종구역 관련 제한사항이 있습니다. 실제 영업·용도변경 가능 범위는 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,290,000원/㎡이며, 건부지 면적은 1,629.0㎡입니다. 해당 수치는 개별 호실의 시장가격이나 대지권 가치와 동일하지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적으로 검토할 수 있지만, 상업용 호실은 실제 임대수요와 수익성에 따라 매각 가능가격이 달라집니다. 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2019.08.12 국 압류가 산출상 말소기준이나, 2018.06.04 근저당권의 말소 표기와 2026.08.12 이전 기록이 어떻게 연결되는지 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 공매 동시 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 절차의 현재 상태와 법원경매에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 박정희의 전입일뿐 아니라 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 인수 부담을 0원으로 확정하지 마세요.
- 조세 및 배당. 세무서·국민건강보험공단·지방자치단체 압류 4건의 채권액 및 교부청구를 확인하고 배당 우선순위를 다시 분석해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 비교. 일반음식점으로 등재된 호실이 사무실로 사용되고 있으므로 건축물대장, 현장 이용 및 관련 인허가를 확인하세요.
- 수익가치 검토. 근린시설의 최근 유사 실거래, 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비 등을 검토한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 명도·점유. 점유자의 구체적인 사용관계와 인도 가능성을 확인하고 점유 종료 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 주소 및 원본 대조. 소재지 행정구역 표기에 차이가 있으므로 법원 매각공고·등기사항전부증명서·건축물대장상의 물건 동일성을 확인하세요.
- 최신 사건 진행. 매각기일 2026.10.29의 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사·권리신고의 변경사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 권리의 확정
이 물건은 감정가 225,000,000원에서 157,500,000원으로 최저매각가가 낮아졌습니다. 하지만 경매 투자에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭만이 아닙니다. 실제 시장가격, 매수인의 최종 취득비용, 인수해야 할 권리의 유무가 함께 확인돼야 합니다.
광주 마륵시티 201호는 상무역 인근의 근린시설이라는 입지 특성이 있으나, 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 차이, 공매공고, 세무 관련 압류, 선행 근저당권의 말소·이전 기록, 보증금 미상의 점유자라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 현재 배당계산상 인수 0원도 확정값으로 취급하기 어렵습니다.
결론은 권리확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 등기부 원본과 공매 진행상태, 임차관계 및 배당순위를 정리하고 상업용 실거래·임대수익 비교를 마친 뒤에야 합리적인 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재의 유찰 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
