광주지방법원 2026타경31179. 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 13층1301호, 현재 소유자는 박종순입니다. 2008년 9월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 내 물건으로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 2011년 6월 8일 박종순 앞으로 소유권이전이 이루어졌고 거래가액은 310,710,000원입니다.
권리의 핵심은 2024년 5월 10일 설정된 주식회사오케이저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정이고, 매수인에게 인수되는 금액은 배당표상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 13층 제1301호 |
| 소유자 | 박종순 (2011.06.08. 거래가액 310,710,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 258,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이저축은행 / 317,721,129원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기사항전부증명서 | 광주지방법원 등기국 · 2026.09.06 발행 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.05.10. 을구 11번 근저당권입니다. 그보다 앞선 도드람양돈협동조합의 근저당권 115,000,000원, 양은숙의 전세권 170,000,000원, 박정초의 전세권 170,000,000원, 월산농업협동조합의 근저당권 96,000,000원, 무태새마을금고의 근저당권 312,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 박정초 전세권은 2017.12.07. 전세금이 200,000,000원으로 변경된 뒤 2018.10.10. 말소되었습니다.
말소기준권리 이후에는 신한카드 가압류 24,453,794원과 동구(광주광역시) 압류가 각각 2025.12.23. 및 2026.01.30. 해제되었고, 광주신용보증재단 가압류 55,320,000원도 2026.08.05. 등기상 말소되었습니다. 2026.06.17. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸 예정입니다. 2026.04.17. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격·배당 구조 — 최저가는 감정가의 70%
현재 회차는 1회 유찰 상태로 최저매각가는 258,300,000원입니다. 감정가 369,000,000원에서 110,700,000원 낮아진 금액으로, 감정가 대비 70.0%입니다. 실질취득액 역시 매수인 인수액이 0원이므로 258,300,000원입니다.
반면 을구 11번 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 최저가로 매각되면 집행비용 4,416,200원을 먼저 제외하고 주식회사오케이저축은행에 253,883,800원이 배당되며, 채권최고액 기준 106,116,200원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인이 이 미배당액을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 258,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,416,200원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 360,000,000원 | 253,883,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 317,721,129원이며, 배당 추정은 을구 11번 근저당권의 채권최고액 360,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 지석동 소재 대촌중앙초등학교 서측 인근으로, 부근은 아파트단지·상가·학교 등으로 이루어진 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통이용사정은 보통입니다.
- 건물. 2008년 9월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제13층 제1301호입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 동측·남측·서측으로 도로와 접해 있습니다.
- 이용·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(산단13), 경관녹지 저촉, 중로2류 접합, 광주경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저매각가는 258,300,000원으로 감정가 369,000,000원의 70.0%입니다. 단순히 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 인수금액. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 2024.05.10. 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 최저가 258,300,000원 기준 주식회사오케이저축은행 예상배당은 253,883,800원이며, 채권최고액 기준 미배당은 106,116,200원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 180,810,000원, 3회 유찰 시 126,566,999원으로 최저가가 내려가는 구조입니다.
- 등기 기준일. 등기사항전부증명서는 2026.09.06 발행분이며, 매각기일은 2026.10.29입니다. 입찰 전 권리 변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가”
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액 0원이라는 권리 구조입니다. 2024.05.10. 주식회사오케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 전세권과 선순위 근저당권도 이미 등기상 말소되어 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 258,300,000원, 감정가는 369,000,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 그러나 비교 실거래를 통한 시세 검증 없이 이 금액을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 오히려 현재 회차에서는 권리의 안전성과 실질취득 258,300,000원을 분리해서 판단해야 합니다.
결론적으로 권리는 양호하고 인수 부담은 0원이지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 최저가가 추가로 내려가는 2회·3회 유찰 시나리오에서는 매각가와 미배당 규모가 함께 달라지므로, 자신의 응찰가격을 권리 안전성과 가격 판단으로 나누어 접근하는 것이 핵심입니다.
