광주지방법원 2026타경31179. 광주 남구 지석동 한일베라체아파트 102동 13층 1301호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 369,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현 소유자는 박종순이며, 2011.06.08 거래가액 310,710,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.10 설정된 주식회사오케이저축은행 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤에 남아 있는 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 사건에서 가격 판단은 권리분석과 분리해야 합니다. 감정가 369,000,000원이라는 숫자는 있지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 가격이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점은 장점이지만, 가격 메리트는 별도 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31179 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 102동 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제13층 제1301호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 2008.09.24 사용승인 · 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 |
| 소유자 | 박종순 · 2011.06.08 거래가액 310,710,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 317,721,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거에는 도드람양돈협동조합 근저당권, 양은숙·박정초 전세권, 월산농업협동조합·무태새마을금고 근저당권 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.05.10 오케이저축은행 근저당권입니다. 이후 신한카드 가압류와 광주광역시 동구 압류, 광주신용보증재단 가압류도 각각 해제·말소됐고, 현재 남은 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 369,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 현재 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다. 따라서 전체 감정가만 보고 싸다·비싸다는 결론을 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,034,000원 |
현재 회차 369,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 3,034,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대촌중앙초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·학교 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통이용사정은 보통입니다.
- 건물. 2008.09.24 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소방설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측·남측·서측으로 도로와 접해 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.05.10 오케이저축은행 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기부 원본으로 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 369,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사 호수 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 295,200,000원, 2회 유찰 시 236,160,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 가격자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.10 오케이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 남은 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 리스크까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 시세 비교자료도 없기 때문입니다. 결론은 권리 구조는 양호하되, 점유와 가격은 입찰 전 별도 검증입니다.
