광주지방법원 2026타경31414. 광주광역시 남구 월산동 월산우방아이유쉘 105동 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 526,000,000원, 신건 최저매각가도 동일한 526,000,000원입니다. 소유자는 정지현이며, 2020.10.16. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 디비저축은행 근저당과 2026.04.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 두 가지는 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 둘째, 실거래 시세 비교 자료가 없어 526,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 안전성과 가격 매력도를 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31414 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 302-2 월산우방아이유쉘 105동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제5층 제501호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상12층/지하2층 · 사용승인 2014.02.28. |
| 소유자 | 정지현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 526,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 291,409,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 서양새마을금고·우리은행·한화생명보험·애큐온저축은행·엠캐피탈의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 2020.10.16. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022.03.29. 디비저축은행 근저당은 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특정 점유자·보증금·전입일·확정일자 정보가 확인된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 실제 점유관계까지 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 5.26억, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 526,000,000원입니다. 다만 동일 단지·유사 조건의 실거래 비교 수치가 없으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 낮으니 메리트가 있다”는 식의 가격 판단은 금물입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 526,000,000원 | 518,340,000원 | 19,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 420,800,000원 | 414,192,000원 | 123,308,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 336,640,000원 | 331,127,040원 | 206,372,960원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당액이 커지지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 것과 낙찰자가 그 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 331,100,000원 | 331,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디비저축은행 | 206,400,000원 | 187,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 537,500,000원 중 채권자 예상배당은 518,340,000원, 미배당은 19,160,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 7,660,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월산초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있으며, 북서측 인근에 돌고개역(광주도시철도 1호선)이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 24미터, 남측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층/지하2층 건물로 사용승인은 2014.02.28.입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고 교육환경 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2020.10.16. 한국스탠다드차타드은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 원본 등기부에서 다시 확인합니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 331,100,000원과 2025.03.26. 변경등기의 308,200,000원 차이를 배당요구 및 채권계산서와 대조합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 526,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·유사 층의 최근 실거래와 현재 매물 가격을 확인합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 420,800,000원, 2회 유찰 가정 336,640,000원에서 가격과 자금계획을 각각 다시 계산합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사·등기부·배당요구 및 체납 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격권, 가격은 검증 필요
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 데 있습니다. 말소기준권리는 2020.10.16. 한국스탠다드차타드은행 근저당이고, 그 뒤 남아 있는 디비저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 완전히 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 점유 확인은 남아 있습니다. 또한 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 526,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 “권리 구조는 단순하지만, 점유와 가격은 입찰 전에 반드시 추가 검증”입니다.
