광주지방법원 2026타경31414. 광주광역시 남구 월산동 302-2 월산우방아이유쉘 105동 5층501호, 아파트 물건입니다. 소유자는 정지현 씨이고, 말소기준권리는 2020.10.16 설정된 을구 8번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 13번 주식회사디비저축은행 근저당권과 2026.04.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 526,000,000원의 70%인 368,200,000원입니다. 이미 한 차례 유찰된 뒤의 가격이고, 추가 유찰 시에는 감정가의 49%인 257,739,999원, 34%인 180,417,999원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 현재 배당표에서도 채권 총액 537,500,000원 가운데 175,254,800원이 미배당되므로, 가격이 더 내려갈수록 채권 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 302-2 월산우방아이유쉘 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층/지하2층 · 제5층 제501호 |
| 사용승인 | 2014.02.28 |
| 소유자 | 정지현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 368,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 291,409,074원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.10.16의 을구 8번 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전의 서양새마을금고·우리은행·한화생명보험주식회사 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.04.08 애큐온저축은행, 2021.07.30 엠캐피탈의 근저당권 역시 등기부상 말소됐습니다. 을구 13번 주식회사디비저축은행의 206,400,000원 근저당권은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 갑구 4번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인에 관한 별도 권리관계는 없으며, 보증금·확정일자에 따른 임차보증금 인수도 배당 산정에는 반영되어 있지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는, 현장 점유자와 임대차계약 존재 여부를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,954,800원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 331,100,000원 | 331,100,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사디비저축은행 | 206,400,000원 | 31,145,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,954,800원과 주식회사한국스탠다드차타드은행 331,100,000원이 먼저 배당되고, 주식회사디비저축은행에는 31,145,200원이 배당됩니다. 채권 총액 537,500,000원 중 총 362,245,200원이 배당되고 175,254,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 월산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 북서측 인근 돌고개역(광주도시철도 1호선)이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층/지하2층 건물의 제5층 제501호이며, 외벽은 화강석 붙임·제물치장 콘크리트 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 강마루·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 서측 약 24미터, 남측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류·중로1류·중로2류·중로3류 접합 및 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 확인. 현재 최저가는 368,200,000원으로 감정가 526,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 후 가격이라는 점을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 257,739,999원, 3회 유찰 시 180,417,999원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 상한가격을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 368,200,000원에서는 집행비용 5,954,800원, 주식회사한국스탠다드차타드은행 331,100,000원, 주식회사디비저축은행 31,145,200원 순으로 배당되는 구조입니다.
- 점유·임대차. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자 확인과 전입·확정일자 등 임대차 권리관계를 별도로 확인하세요.
- 말소기준권리. 2020.10.16 을구 8번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 선후순위를 재확인하고, 2025.03.26 을구 8-1 변경 내용도 함께 대조하세요.
- 관리비·현장 확인. 아파트 물건인 만큼 관리비 체납 여부와 실제 내부 상태, 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·배당 산정·감정평가 내용을 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 점유 확인은 별개”
이 물건의 핵심 장점은 권리의 선후관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 2020.10.16 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저매각가 역시 감정가 526,000,000원에서 1회 유찰되어 368,200,000원까지 내려왔습니다.
다만 안전성을 과신해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 사실은 구분해야 합니다. 또한 현재 회차에서도 채권 총액 537,500,000원 중 175,254,800원이 미배당되며, 2회 유찰 시 284,168,361원, 3회 유찰 시 360,407,853원까지 미배당액이 늘어나는 구조입니다.
결론적으로 권리상 인수 부담은 낮지만, 임대관계와 점유 확인이 승부처인 1회 유찰 아파트입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 말소기준권리, 배당표, 임대관계, 실제 점유를 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 맞습니다.
