의정부지방법원 2025타경64863. 파주시 파주읍 연풍리 309-13, 도로명 연풍5길 27에 있는 토지와 건물입니다. 사건상 용도는 단독주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설 및 주택입니다. 이번 경매의 직접 원인은 유한회사골드문자산운용 지분에 설정된 조용보의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 2025.11.05. 설정됐고, 2025.12.01. 같은 지분에 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 인수만 보면 구조는 단순합니다. 조용보 근저당이 말소기준이고 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 여기서 ‘권리가 깨끗하다’를 ‘물건 전체를 단독 소유하게 된다’는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 현재 등기상 고광휘와 유한회사골드문자산운용이 각각 2분의 1을 보유하고 있고, 이번 매각도 지분매각입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64863 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 309-13 · 경기도 파주시 파주읍 연풍5길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층 |
| 현재 소유관계 | 고광휘 2분의 1 · 유한회사골드문자산운용 2분의 1 |
| 매각 형태 | 목록 1·2 모두 지분매각 · 일괄매각 |
| 감정가 / 최저가 | 117,954,925원 / 28,320,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용보 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유지분은 핵심
말소기준은 2025.11.05. 조용보 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리는 유한회사골드문자산운용의 지분 전부에 설정됐고, 이후 2025.12.01. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 기존 파주농업협동조합·조흥은행 계열 근저당과 과거 가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’ 단정 금지
감정가는 117,954,925원, 현재 최저매각가는 28,320,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 19,824,000원, 6회 유찰 시 13,876,800원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 일반적인 단독소유 물건이 아니라 지분매각이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 4회까지 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 이 지분의 환금성과 활용성에 상당한 할인을 요구하고 있음을 보여주는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 909,760원 |
| 1. 근저당 · 조용보 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,410,240원 |
현재 최저가 28,320,000원 가정에서는 조용보의 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 17,410,240원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 점유·임대관계 — 인수권리는 없지만 현장 확인 필요
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 수도 없고, 반대로 실제 점유관계가 단순하다고 단정할 수도 없습니다. 이번 사건은 지분매각이므로 실제 건물의 사용 주체와 공유자 간 사용관계를 현장에서 확인하는 중요성이 더 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 연풍리 ‘연풍교’ 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설과 점포주택이 혼재하는 시장 주변 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 승강장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 주택이며, 건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층입니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 지분매각으로, 일반적인 단독소유 주택·토지보다 매수층과 처분 선택지가 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록 1·2 모두 지분매각이고 일괄매각입니다. 매각 대상 지분과 잔존 공유자의 권리를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 등기상 고광휘와 유한회사골드문자산운용이 각각 2분의 1을 보유합니다. 낙찰 뒤에도 공유관계가 남는 구조인지 정확히 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 건물 점유자·사용자와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없고 지분매각이라는 할인 요인이 큽니다.
- 공매 이력 확인. 2021년 공매공고와 공매 취득 이력이 있으므로 과거 공매 관련 권리관계를 원본과 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분 구조가 먼저다”
이 사건은 등기상 인수권리만 보면 복잡하지 않습니다. 조용보의 10,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리 소멸 여부가 아니라 지분매각과 공유 상태입니다.
감정가 117,954,925원에서 4회 유찰돼 28,320,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 실제 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 이유로 접근하기보다, 어떤 지분을 취득하는지, 누가 점유하고 있는지, 잔존 공유자와 어떤 관계가 남는지를 먼저 확인해야 합니다. 등기 인수는 단순하지만 처분·사용 난도는 높은 편 — 가격보다 구조를 먼저 보는 사건입니다.
