의정부지방법원 2025타경64863. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 309-13 소재 물건으로, 공부상 근린생활시설 및 주택이고 건물은 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층건입니다. 현재 회차는 감정가 117,954,925원에서 3회 유찰된 뒤 최저매각가 40,460,000원까지 내려온 상태입니다.
권리관계에서 현재 기준점은 2025.11.05 설정된 을구 4번 조용보 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 2025.12.01 설정된 유한회사골드문자산운용 지분의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 가정에서도 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 309-13 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 연풍5길 27 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 공부상 이용상태 | 근린생활시설 및 주택 |
| 건물구조 | 기호 2: 시멘트 블럭조 슬래브지붕 2층건 · 외벽 시멘트블록 마감 · 창호 샷시창호 |
| 소유자 | 고광휘 2분의 1 · 유한회사골드문자산운용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 117,954,925원 / 40,460,000원 |
| 신청채권 / 청구금액 | 조용보 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 형태 | 목록 1·2 모두 지분매각 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
기준권리는 2025.11.05 을구 4번 근저당권 · 조용보입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며 채무자는 유한회사골드문자산운용입니다. 2025.12.01 갑구 16번 임의경매개시결정은 이 근저당권 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
그보다 앞선 등기 중 가처분·가압류·압류 등은 등기부상 이미 말소된 항목이 포함되어 있습니다. 특히 2017년의 신용보증기금 강제경매개시결정, 파주시 압류, 국의 압류, 2019년 주식회사국민은행 가압류 등은 이후 말소된 것으로 기록되어 있습니다.
② 현재 가격 — 3회 유찰 후 감정가의 34%
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 40,460,000원입니다. 감정가 117,954,925원 대비 현재 최저가는 약 34% 수준입니다. 별도 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 리포트에서는 외부 시세를 임의로 만들어 가격 메리트를 판단하지 않고 감정가 대비 회차별 가격 하락을 기준으로 봅니다.
| 회차 | 감정가 대비 비율 | 매각가 | 유찰횟수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34% | 40,460,000원 | 3회 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 28,322,000원 | 4회 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 19,825,400원 | 5회 |
③ 예상배당표 (매각가 40,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,128,280원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 조용보 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,331,720원 |
제시된 배당 가정에서는 조용보 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 29,331,720원이 소유자에게 교부됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공매·입지·이용상태 메모 (감정요항표 및 등기부 기준)
- 공매 부기등기. 2021.01.21 갑구 12-1에 공매공고가 기재되어 있어, 한국자산관리공사 공매와 현재 경매 진행의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 주위환경. 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 “연풍교” 북서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설 및 점포주택 등이 혼재하는 시장주변 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 승강장이 소재합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 목록 1·2 모두 지분매각이므로 등기부상 현재 지분과 실제 매각대상을 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위가 어떻게 구성되는지 매각물건명세서와 물건명세를 원본으로 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 경매의 선후관계 및 진행상태를 확인하세요.
- 현재 회차 가격. 3회 유찰 후 최저매각가 40,460,000원이며 감정가의 34%입니다. 가격만으로 안전성을 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·공매 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 단순한 물건”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 40,460,000원까지 낮아졌고, 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 단순히 “34%면 싸다”가 아닙니다. 목록 1·2 모두 지분매각·일괄매각이라는 매각구조가 있고, 공매공고 부기등기도 존재합니다. 따라서 현재 가격은 매력적으로 보이더라도 매수대상 지분과 공매 진행관계를 먼저 확정한 뒤 접근하는 것이 맞습니다. 가격은 낮아졌고 인수는 0원이지만, 구조 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
