의정부지방법원 2025타경64864. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 102동 202호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 185,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 신규철은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.10.29.이며 2023.06.20. 임차권등기를 마쳤습니다. 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 확약이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 120,055,756원을 매수인이 인수하는 형태입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변경사항이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.03.09.자로 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 신규철에 관한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 이 확약은 신규철의 권리에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-55 힐링타운 102동 2층 202호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 손재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 66,542,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,478,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2019.12.24. 동수원신용협동조합 근저당권이 있었지만 2021.11.30. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 신규철의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있으나, 이번 사건에서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 그 위험이 실질적으로 제거됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신규철 | 2021.11.30 / 2021.10.29 | 185,000,000원 | 有 | 가능 | 실질 0원 |
| 김상훈 | 2024.05.20 / 해당 없음 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 66,542,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 3회 유찰에 따라 명목 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
확약 반영 후 실질취득액은 현재 회차에서 66,542,000원입니다. 이는 “최저가 66,542,000원 + 실질 인수 0원”의 의미입니다. 반대로 확약을 배제한 단순 배당 규칙으로만 보면 신규철 보증금의 미배당액 120,055,756원이 남아 실질 부담이 약 185,000,000원 수준이 되지만, 본 사건은 확약 때문에 그 계산을 실제 인수액으로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,756원 |
| 1. 임차인 신규철 보증금 | 185,000,000원 | 64,944,244원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,478,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신규철 보증금 부족분은 120,055,756원이지만, 2026.03.09. 인수조건변경확약서로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약을 반영하지 않은 단순 배당 규칙상 부족액과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월롱119안전센터 북동측 근거리에 위치하며 주변은 신흥주택지대로 다세대주택, 단독주택이 주를 이루고, 공장·창고시설·파주LCD산업단지·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 해당하며 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.03.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 신규철 권리와 배당을 분리해서 판단. 배당표상 미배당 120,055,756원이 표시되더라도 확약 때문에 그 금액을 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 김상훈 점유 확인. 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대의 최신 매매사례와 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰됐으므로 내부 상태, 점유·명도, 입지, 거래 유동성 등 권리 외 요인을 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리, 가격은 별도 검증”
이 사건은 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가보다 훨씬 큰 인수 위험이 있는 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 120,055,756원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.03.09.자 확약으로 신규철의 대항력은 포기되고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심 함정은 상당 부분 해소됐습니다. 다만 현재 물건은 3회 유찰된 다세대이고, 최근 실거래 시세가 없어 최저가 66,542,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 판단 포인트는 두 가지를 섞지 않는 데 있습니다.
