보증금 1.85억은 확약으로 인수 0원* — 그러나 확약 밖 점유관계는 확인이 필요하다

의정부지방법원 2025타경64864. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 102동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물의 2층 호실입니다. 권리의 출발점은 2019년 12월 24일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권 2,040,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록이 기재된 대규모 채권최고액으로, 이 사건에서는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

그 뒤 손재현이 2021년 12월 1일 소유권을 이전받았고, 신규철은 2021년 11월 30일 전입·점유를 시작한 뒤 2023년 6월 20일 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 신규철의 전입은 말소기준일인 2019년 12월 24일보다 늦으므로 등기 자료상 대항력은 없습니다. 여기에 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 3월 9일 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019년 12월 24일 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 신규철의 전입·점유일인 2021년 11월 30일과 임차권등기일인 2023년 6월 20일은 모두 그보다 늦습니다. 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정과 파주시 압류도 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분

* 신규철 보증금은 단순 미배당 기준으로 185,000,000원이 남을 수 있으나, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 2026.03.09.자 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 이 확약은 김상훈에게 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실질취득은 1.358억, 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 회차 최저매각가는 135,800,000원이고 분석상 매수인 인수액은 0원*이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 135,800,000원입니다. 신규철 보증금 185,000,000원을 낙찰가에 더하는 구조가 아니라, 확약 및 후순위 대항력 부재로 인수액을 0원으로 보는 구조입니다.

다만 현재 최저가는 감정가 194,000,000원의 70.0%라는 의미일 뿐입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 수 없습니다. 다세대주택이라는 용도와 공장·창고시설 및 산업단지가 혼재한 주변 환경까지 함께 반영해 현장 매매가와 환금성을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원입니다. 총 채권액 3,278,478,008원 중 예상 배당은 133,098,800원, 미배당액은 3,145,379,208원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 월롱119안전센터 북동측 근거리에 위치하며 다세대주택·단독주택이 주를 이루는 신흥주택지대입니다. 인근에는 공장·창고시설, 파주LCD산업단지와 음식점 등 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 외벽은 벽돌 치장 쌓기, 내벽은 벽지 도배, 창호는 새시창호 마감이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남하향 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 북동측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역, 중로1류 접합, 모든 축종 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역이며 외국인 등의 다세대주택을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 다세대주택 중심의 신흥주택지이지만 공장·창고·산업단지가 혼재합니다. 감정가 할인율만으로 판단하지 말고 실거래가와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.09.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
• 확약 적용 대상 확인. 확약은 신규철에서 주택도시보증공사로 양도된 임차보증금 채권에만 적용됩니다. 김상훈에게 적용되는 문서가 아닙니다.
• 김상훈 현황 확인. 전입은 후순위여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 여부가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인이 필요합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 확약 내용뿐 아니라 매각 후 신규철 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출 서류를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.01. 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 정리 여부와 행정상 의무 관계를 매각물건명세서 및 관계기관 자료로 대조하세요.
• 시세 조사. 최저가 135,800,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 인근 다세대주택의 매매가·전세가·공실 및 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 큰 권리 쟁점은 보증금 185,000,000원의 임차권입니다. 보증금은 현재 최저가보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦고 주택도시보증공사가 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액은 135,800,000원입니다.

그러나 확약은 신규철 관련 채권에만 적용됩니다. 김상훈은 대항력이 없더라도 보증금과 현재 점유 상태가 미상이고, 다세대주택의 시세·환금성 자료도 별도로 확인해야 합니다. 선순위 근저당이 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자에게 예상 배당이 없다는 점 역시 사건의 채권관계가 복잡하다는 신호입니다. 결론은 권리상 인수는 0원*, 가격과 명도는 보수적으로 확인입니다.