의정부지방법원 2025타경65044. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 143-19의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕 1층으로 2007.01.11. 사용승인됐습니다. 말소기준권리는 2013.03.26. 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 전북은행 근저당, 롯데카드·제이비우리캐피탈 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
가격은 감정가 4,819,052,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 1,652,935,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 유찰률 자체보다 제시외 건물·경계·실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 유찰이 많이 됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65044 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 143-19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2007.01.11. |
| 소유자 | 김은권 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,819,052,000원 / 1,652,935,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2013.03.26. 을구 3번 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 전북은행 근저당 1,610,000,000원, 롯데카드 가압류 41,679,146원, 제이비우리캐피탈 가압류 30,289,320원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 표시되어 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대사항은 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자, 전입관계, 사업자등록 여부를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다. 현재 확인된 범위에서는 특정 임차인에 대한 대항력·우선변제권 판단 대상은 없습니다.
② 매각가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 회차 최저매각가는 1,652,935,000원, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 1,157,054,500원, 5회 유찰 시에는 809,938,150원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이 비율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 응찰가를 정할 때는 삼송동 인근의 실제 단독주택·토지 거래와 토지 형태, 도로 저촉, 제시외 건물 상태를 함께 비교해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,652,935,000원 | 1,634,005,650원 | 1,663,962,816원 |
| 4회 유찰 시 | 1,157,054,500원 | 1,143,083,955원 | 2,154,884,511원 |
| 5회 유찰 시 | 809,938,150원 | 799,438,768원 | 2,498,529,698원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,652,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,929,350원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,610,000,000원 | 458,005,650원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 41,679,146원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 금창만 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사전북은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 30,289,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용과 하나은행 근저당, 전북은행 근저당 일부까지만 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼송역 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(삼송취락)이며 소로2류, 주차장, 중로3류에 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양고등학교), 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며 외국인등 대상 토지거래계약 허가구역입니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 약 120㎡가 있고 소유자 김은권은 컨테이너로 만든 이동식 창고라고 설명했습니다. 실제 구조·고정 여부·철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 경계 측량. 목록1 토지와 목록2 건물, 인접 토지 사이의 정확한 경계는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 토지 실사용 범위와 공부상 경계를 반드시 대조하세요.
- 감정자료 원본 확인. 자사건인 25타경7430의 감정서를 기준으로 평가됐으므로 감정평가명세표·지적도·건물개황도·내부구조도를 함께 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인한 뒤 명도 위험을 판단하세요.
- 하나은행 채권액 대조. 2013년 원설정 채권최고액 1,176,000,000원과 2024년 변경등기 898,480,000원이 함께 존재하므로 배당요구액·현재 채권액을 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고, 인근 토지와 단독주택 거래 및 물건의 도로·경계 조건을 별도로 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “유찰률보다 현장을 먼저 본다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2013.03.26. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 4,819,052,000원이 3회 유찰돼 최저가 1,652,935,000원까지 내려왔고, 제시외 건물 약 120㎡와 경계 측량 이슈, 임대관계 미상, 하나은행 근저당 변경등기와 배당 계산 금액의 확인 포인트가 함께 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현장은 반드시 확인. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
