의정부지방법원 2025타경65080. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산아이파크5단지 504동 21층 2102호, 전용면적 비교 기준 124.88㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2011.05.13 설정된 신한은행 근저당입니다. 이 근저당보다 뒤에 등기된 임차권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 578,000,000원에서 404,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 510,300,000원보다 낮고 2026.07 최신 거래 500,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 수치상 할인폭이 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -7.5%로 하락 중이므로, 전체 평균 517,166,666원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 504동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 29층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 임재민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 404,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 | 하이파크시티일산아이파크5단지 · 863세대 · 2011.01.14 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2011.05.13 신한은행 근저당권입니다. 2024.04.08 등기된 윤은혜의 주택임차권은 주민등록·점유개시일이 2022.03.31로 말소기준보다 늦고, 2025.12.11 주택도시보증공사의 경매개시결정도 후순위라 매각으로 소멸합니다. 과거 양선문이 신청했던 2021년·2025년 강제경매는 각각 취하 또는 취소기각결정으로 이미 말소돼 있습니다.
임차관계 — 실제 임차관계 2명, 대항력 인수 없음
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동석 | 2102호 | 2024.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤은혜 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 480,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 · 배당요구 | 해당 없음 |
박동석은 전입일이 2024.12.12로 말소기준권리보다 13년 이상 늦어 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 윤은혜는 임차보증금 480,000,000원, 확정일자 2022.03.16, 주민등록·점유개시 2022.03.31, 임차권등기 2024.04.08이 확인되지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 중
동일 면적대의 최근 거래는 2025.06~2026.07 사이에 확인되며, 최근 12개월 평균은 510,300,000원, 최신 거래는 2026.07의 500,000,000원입니다. 현재 실질취득액 404,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 124.88㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 124.88㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 124.88㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2026.04 | 124.88㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 124.88㎡ | 14 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 127.87㎡ | 6 | 518,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 124.88㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 127.87㎡ | 22 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 127.87㎡ | 9 | 538,000,000원 |
| 2025.06 | 124.88㎡ | 9 | 565,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 510,300,000원 |
전체 12건 평균은 517,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 510,300,000원과 최신 거래 500,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 404,600,000원은 최근 평균보다 낮아 가격 할인은 확인됩니다. 다만 최근 구간이 과거 구간 대비 7.5% 하락한 만큼, 510,300,000원을 고정된 시세로 보기보다 추가 하락 가능성을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,446,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 492,000,000원 | 398,154,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,446,000원을 제외한 398,154,000원이 선순위 신한은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다. 총 채권액 972,000,000원 대비 미배당액은 573,846,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 탄현역(경의선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 21층이며 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 863세대 단지이며 동일 면적대 거래가 475,000,000원~565,000,000원 범위에서 확인됩니다. 다만 최근 시세 흐름은 이전 구간 대비 -7.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득액은 404,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 510,300,000원과 최신 거래 500,000,000원을 기준으로 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 과거 구간 대비 7.5% 하락했습니다. 전체 평균 517,166,666원만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 박동석 점유 확인. 2024.12.12 전입이 확인되며 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 점유 상태와 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되고 분양대금 완납 회신도 있으나, 대지권 등기 가능 여부와 후속 절차를 원본 서류로 점검하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 2011년 채권최고액 492,000,000원과 2022년 변경액 249,600,000원이 함께 확인되므로 실제 배당채권액과 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 승부처는 하락장 속 가격”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 윤은혜의 480,000,000원 임차권과 박동석의 전입은 모두 그 이후라 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 404,600,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 510,300,000원의 79.3%, 최신 거래 500,000,000원보다도 낮아 1회 유찰 후 할인폭은 분명합니다. 그러나 최근 시세가 -7.5% 하락했다는 점과 대지권 미등기라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 조건부 매력입니다. 할인폭 자체는 유효하지만, 최근 하락세와 대지권 정리 가능성까지 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
