의정부지방법원 2025타경65117. 파주시 목동동 산내마을6단지한라비발디 605동 19층 1902호, 전용 130.53㎡ 아파트입니다. 소유자 한미영은 2014.03.31 거래가액 402,782,253원에 취득했습니다. 등기상 우리은행 근저당 287,100,000원과 유니온상호저축은행 근저당 63,700,000원이 먼저 설정됐지만 두 권리는 2016.07.27 모두 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당이며, 이후의 근저당·전세권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고 임차인 강유진의 전입일은 2024.05.30으로 말소기준일 2016.07.27보다 늦습니다. 보증금은 260,000,000원이지만 대항력이 없어 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 이에 따라 최저가가 내려가면 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 실질취득액이 최저가와 동일한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 605동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 130.53㎡ · 지하 2층, 지상 25층 중 19층 |
| 단지 | 산내마을6단지한라비발디 · 823세대 · 2013.04.26 준공 |
| 소유자 | 한미영 (2014.03.31 거래가액 402,782,253원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 478,800,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강유진 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.27 농협은행 근저당권 · 최초 채권최고액 378,000,000원, 2024.05.13 292,600,000원으로 변경 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 말소 완료
우리은행과 유니온상호저축은행 근저당은 농협은행 근저당보다 먼저 설정됐지만, 등기부에 각각 2016.07.27 해지에 따른 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 존속 선순위 근저당으로 볼 수 없습니다. 농협은행 근저당 이후에 설정된 샤인캐피탈대부 근저당·전세권과 세화캐피탈대부 근저당도 각각 2023년과 2024년에 말소됐고, 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 1902호 | 2024.05.30 | 260,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 신고상 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 8년 늦어 대항력은 없으므로, 우선변제 여부와 관계없이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 평균보다 85,616,666원 낮다
산내마을6단지한라비발디 동일 면적 130.4㎡~130.53㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 564,416,666원, 최저는 530,000,000원, 최고는 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.4㎡ | 4층 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 130.4㎡ | 24층 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 130.4㎡ | 18층 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 130.4㎡ | 10층 | 530,000,000원 |
| 2025.09 | 130.4㎡ | 10층 | 575,000,000원 |
| 2024.12 | 130.4㎡ | 6층 | 560,000,000원 |
| 2024.09 | 130.53㎡ | 2층 | 530,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 21층 | 585,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 6층 | 560,000,000원 |
| 2024.08 | 130.53㎡ | 17층 | 680,000,000원 |
| 2024.08 | 130.4㎡ | 8층 | 575,000,000원 |
| 2024.07 | 130.4㎡ | 20층 | 578,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 564,416,666원 |
감정가 684,000,000원은 실거래 평균의 121.2%이고, 실거래 최고가 680,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 그러나 1회 유찰된 최저가 478,800,000원은 인수액이 없어 그대로 실질취득액이 되며, 실거래 평균의 84.8%입니다. 실거래 최저가 530,000,000원보다도 51,200,000원 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,188,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 287,100,000원 | 287,100,000원 |
| 3. 유니온상호저축은행 근저당 | 63,700,000원 | 63,700,000원 |
| 4. 농협은행 근저당 | 378,000,000원 | 120,812,000원 |
| 5. 샤인캐피탈대부 근저당 | 57,750,000원 | 0원 |
| 6. 샤인캐피탈대부 전세권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 오재웅 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 8. 오재웅 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 9. 세화캐피탈대부 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 10. 테크메이트코리아대부 가압류 | 287,768,536원 | 0원 |
| 11. 유미캐피탈대부 가압류 | 34,824,088원 | 0원 |
| 12. 강유진 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 13. 샤인캐피탈대부 가압류 | 238,221,893원 | 0원 |
| 14. 농협은행 경매개시결정 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,317,364,517원 중 채권자 배당액은 471,612,000원, 미배당액은 1,845,752,517원으로 계산되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산들중학교 동측 인근으로 학교, 공원, 대단지 아파트와 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 25층 건물의 19층이며 개별난방, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재경보·방재 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결돼 진출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류와 접합니다. 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 아파트 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1㎡당 1,699,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 823세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 530,000,000원~680,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2016.07.27 우리은행·유니온상호저축은행 근저당 말소와 농협은행 근저당 설정 순서를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 농협은행 채권최고액. 최초 378,000,000원에서 2019.05.13 357,000,000원, 2024.05.13 292,600,000원으로 변경된 내역을 배당표와 대조하세요.
- 임차인 실체 확인. 강유진의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 실제 점유와 신청채권 발생 원인을 확인하세요.
- 대항력과 명도 분리. 보증금 인수는 없지만 점유 중이라면 인도명령 및 명도협의 비용을 계산해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 478,800,000원은 실거래 평균의 84.8%이지만 내부 수리비, 명도비와 체납 관리비를 더해 최종 취득비용을 산정하세요.
- 배당표 재계산. 말소된 근저당과 변경 전 채권최고액이 포함된 시뮬레이션이므로 법원 채권계산서와 배당요구 현황을 기준으로 다시 계산하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.01의 진행 결과와 후속 기일·변경 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 확인할 것은 점유와 배당표
이 물건의 핵심은 보증금 260,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없지만, 임차인의 실체를 가볍게 봐서도 안 된다는 것입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 앞선 우리은행과 유니온상호저축은행 근저당도 이미 말소돼 등기권리상 인수액은 0원입니다.
따라서 실질취득은 최저가와 같은 478,800,000원이며, 실거래 평균 564,416,666원보다 85,616,666원 낮습니다. 현재 가격에는 여유가 있습니다. 다만 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하고, 배당 시뮬레이션에는 말소된 근저당과 변경 전 채권최고액이 포함돼 있습니다. 권리는 합격, 가격도 우호적이지만 원본 대조와 명도 확인을 마쳐야 완성되는 물건입니다.