인천지방법원 2025타경1854. 부평동 부평팔레스 지층 비02호입니다. 사건의 현재 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2002년 설정된 한빛은행 근저당은 이후 우리은행으로 명칭이 변경됐고, 2014년 임의경매 매각으로 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 오수만이며, 2014.05.08 소유권을 이전받을 때 거래가액은 26,000,000원으로 기재돼 있습니다. 2025.12.02에는 파산자 오수만의 파산관재인 이성연을 채권자로 한 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐고, 현재 자료상 이 경매개시결정이 기준 권리로 표시돼 있습니다.
따라서 권리표 자체만 보면 매수인에게 승계되는 채권금액은 잡혀 있지 않습니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실과 물건의 이용·점유가 단순하다는 사실은 별개입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설(사무소)이고, 현황조사 비고에는 다세대 공동주택 반지하에 소재하며 출입문에 ‘B02’호로 표시돼 있다고 적혀 있습니다. 임대관계도 미상인 만큼, 실제 점유자와 사용현황 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1854 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-123 부평팔레스 지층비02호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로 9-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상4층 · 제지층 제비02호 |
| 사용승인일 | 2001.11.21 |
| 소유자 | 오수만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 정리
2002.01.17 설정된 한빛은행 근저당권은 채권최고액 42,000,000원으로 시작해 이후 우리은행으로 명칭이 변경되고 채권최고액이 30,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당은 2014.02.12 임의경매 매각을 원인으로 2014.02.17 말소됐습니다. 2012년의 우리은행 임의경매개시결정도 같은 매각으로 정리됐습니다.
현재 등기에는 2025.12.02 접수된 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 있고, 채권자는 파산자 오수만의 파산관재인 이성연으로 표시됩니다. 현재 배당자료상 채권액은 0원으로 계산돼 있고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 40,000,000원이고 신건 최저매각가도 40,000,000원입니다. 현재 자료에는 이 물건과 비교할 수 있는 중개·실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
과거 등기상 소유권 이전 당시 거래가액 26,000,000원이 기재돼 있지만, 이는 2014.04.26 매매를 원인으로 한 과거 거래액입니다. 현재 감정가 40,000,000원과 직접 비교해 현재 시장가치를 판단하는 근거로 삼기에는 시점이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 파산자 오수만의 파산관재인 이성연 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,880,000원 |
매각가 40,000,000원 가정 시 집행비용 1,120,000원을 제외한 38,880,000원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천생활예술고등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리에 부평시장역(인천 1호선)이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 토지는 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(사무소)인 점과 반지하 현황이 실제 사용·임대에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 40,000,000원을 곧바로 시세 이하로 판단하지 마세요.
- 경매 성격 확인. 등기상 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 사건기록에서 매각조건을 원본 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 먼저
이 사건은 과거 근저당과 과거 경매등기가 이미 정리돼 있고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라, 등기 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 물건은 지층 비02호, 공부상 근린생활시설(사무소)이며 임대관계가 미상입니다. 게다가 현재 시세 비교자료가 없어 감정가 40,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 단순하지만, 점유·이용상태와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것입니다.
