의정부지방법원 2025타경65167. 파주시 문산읍 당동리 ‘파주힐스테이트1차’ 113동 11층 1102호 아파트입니다. 소유자 김유현은 2022.05.14 매매를 원인으로 2022.07.26 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 384,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 박나희는 임대차계약일 2022.05.18, 확정일자 2022.05.20, 전입·점유개시 2022.07.26, 보증금 365,000,000원으로 등기돼 있습니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.12.23 등기된 강제경매개시결정입니다. 박나희의 전입·점유와 임차권 성립 시점이 그보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 실제 배당 시나리오에서도 매각대금 321,000,000원 중 집행비용 5,294,000원을 먼저 빼고 임차인에게 315,706,000원을 배당한 뒤 49,294,000원이 부족한 것으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 2026.08.05 주택도시보증공사에서 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박나희 1명에 한해서는 매수인 인수액을 실질 0원으로 봐야 합니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 935 파주힐스테이트1차 113동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김유현 (2022.05.14 매매 · 2022.07.26 소유권이전 · 거래가액 384,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박나희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 365,000,000원 | 2022.07.26 / 2022.05.20 | 대항력 有 우선변제 有 | 0원 확약 적용 |
박나희는 배당요구가 확인되고, 전입·점유와 확정일자를 모두 갖췄습니다. 보증금은 365,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현재 매각대금 기준 배당 예상액은 315,706,000원이고, 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산상 부족분은 49,294,000원입니다.
③ 회차별 구조 — 최저가 하락이 곧 실질취득 고정으로 이어지지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 321,000,000원 | 49,294,000원 | 0원 | 321,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 256,800,000원 | 112,595,200원 | 0원 | 256,800,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 163,236,160원 | 0원 | 205,440,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 부담도 함께 증가합니다. 현재 회차는 49,294,000원, 4회 유찰 시 112,595,200원, 5회 유찰 시 163,236,160원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 그러나 박나희의 확약을 반영하면 세 시나리오 모두 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가 자체가 실질취득의 중심이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 박나희 보증금 | 365,000,000원 | 315,706,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박나희 보증금 중 49,294,000원이 부족하지만, 2026.08.05 확약으로 그 잔존 보증금에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출돼 있어 박나희에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 소재 ‘당동 일반산업단지’ 동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교·산업단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 경의중앙선 문산역으로 연계되는 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1102호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류 및 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.05 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일 현재 그대로 유효한지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 이후 실제 말소에 필요한 서류·절차와 시점을 확인해 등기 정리 과정에 공백이 없도록 해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 321,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 3회 유찰 사실을 감안해 별도의 현장·실거래 조사가 필요합니다.
- 배당 변동성. 집행비용과 실제 배당순위, 조세채권 등에 따라 박나희 배당액은 달라질 수 있으므로 배당표는 확정치가 아닙니다.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 인도 시점은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소”
이 사건은 처음 등기만 보면 경계해야 할 물건입니다. 보증금 365,000,000원의 박나희 임차권이 2025.12.23 말소기준보다 앞서고, 현재 매각가 기준으로는 배당 후 49,294,000원이 남아 매수인에게 이어질 수 있기 때문입니다. 그러나 2026.08.05 제출된 확약은 바로 그 핵심 위험을 제거합니다. 박나희에 대한 실질 인수는 0원, 따라서 현재 회차의 실질취득은 321,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 권리와 가격은 분리해서 봐야 합니다. 이 사건은 이미 3회 유찰됐고, 현재 최저가가 시세보다 싸다는 직접 비교 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 줄었지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건”입니다. 입찰의 최종 승부처는 확약서의 유효성과 임차권 말소 실행 가능성을 원문으로 확인한 뒤, 현재 321,000,000원이 실제 시장가격과 맞는지를 다시 검증하는 데 있습니다.
