인천지방법원 2025타경512903. 인천광역시 서구 오류동 1630-8의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 6,607.6㎡이고, 감정평가상 기호(2)는 자원순환시설, 기호(3)는 식당 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 포함해 일괄매각됩니다. 현재 소유자는 주식회사디에스리싸이클링이며, 2024.02.05 중소기업은행이 채권최고액 9,600,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 말소기준입니다.
등기부만 보면 현재 경매에서 핵심이 되는 담보권은 단순합니다. 과거 한국씨티은행·신한은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 최혜린의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문에, 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전에는 매수인의 인수 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1630-8 · 도로명 인천광역시 검단구 도담6로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 자원순환시설 · 기호(3) 식당 등 |
| 토지 | 공장용지 6,607.6㎡ · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 기호(2) 일반철골구조 경사지붕 단층 · 기호(3) 일반철골구조 경사지붕 3층 · 사용승인일 2012.10.31 |
| 소유자 | 주식회사디에스리싸이클링 |
| 감정가 / 최저가 | 14,055,568,500원 / 14,055,568,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 8,194,231,393원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.05 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 전입
말소기준은 2024.02.05 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2018.05.08에 최혜린의 전입이 확인됩니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 이상 매수인의 최종 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜린 | 2018.05.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 14,055,568,500원, 즉 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 시 11,244,454,800원, 2회 유찰 시 8,995,563,840원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·비교 대상의 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 별도 인수 부담이 더해질 가능성도 있으므로 가격 판단은 실질취득가 확인 후 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,055,568,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 142,955,685원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,600,000,000원 | 9,600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,312,612,815원 |
현재 회차 계산에서는 중소기업은행 근저당권이 전액 배당되고 4,312,612,815원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 실제로 반영되면 배당액과 잔여액은 달라질 수 있으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동의 검단 일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 자원순환시설, 기호(3)는 식당 등으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 구조. 기호(2)는 일반철골구조 경사지붕 단층, 기호(3)는 일반철골구조 경사지붕 3층이며 사용승인일은 2012.10.31입니다.
- 토지. 공장용지 6,607.6㎡, 공업용, 평지, 가로장방형, 중로한면입니다. 공시지가는 849,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 14,055,568,500원 | 9,600,000,000원 | 0원 | 4,312,612,815원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 11,244,454,800원 | 9,600,000,000원 | 0원 | 1,529,610,252원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 8,995,563,840원 | 8,903,208,202원 | 696,791,798원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자에게 돌아가는 배당 여력이 줄어들지만, 이것이 곧 매수인의 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 매수인 입장에서는 낙찰가와 별개로 선순위 점유자 보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다. 특히 2회 유찰 시에는 근저당권 미배당이 696,791,798원 발생하는 계산이지만, 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최혜린 보증금 확인. 전입일 2018.05.08이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유범위·계약관계를 확인하지 않고 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당으로 보증금이 얼마나 해소되는지 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 100%인 14,055,568,500원입니다. 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 경계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 자원순환시설·식당 등으로 이용 중이며 일반공업지역·일반산업단지 내 자산입니다. 낙찰 후 사용계획과 토지이용 제한을 대조해야 합니다.
- 배당표 보수적 해석. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목이 추가되면 소유자 잔여액과 배당구조가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기 말소는 단순, 인수액은 아직 미정”
이 사건의 등기 권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.02.05 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 경매개시결정도 그 이후이므로 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝내기에는 결정적인 정보가 하나 남아 있습니다. 최혜린의 전입일이 2018.05.08로 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다. 최저가 14,055,568,500원은 신건 감정가 100%이고 비교 실거래도 제시되지 않아 가격 메리트를 따로 인정할 근거가 없습니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 그 금액까지 포함한 실질취득가로 응찰 여부를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
