인천지방법원 2025타경513246. 인천 남동구 만수동 ‘포레시안’ 136동 22층 2202호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방겸식당· 화장실2·드레스룸 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물의 22층입니다. 현재 소유자는 최환기이고, 등기상 말소기준은 2016.05.11 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 롯데카드 가압류 6,425,018원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 21,408,348원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 예상배당표상 0원입니다. 그러나 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상, 내부 상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘임차인 0명이 확정된 물건’이라기보다 등재된 임차인은 없으나 현장 점유관계 확인이 필요한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513246 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1115-1 포레시안 136동 22층 2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸 등 |
| 층 / 구조 | 25층 건물 내 22층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 최환기 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 181,986,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.05.11 국민은행 근저당권 240,000,000원입니다. 과거 우리은행 근저당권 52,000,000원·132,000,000원·52,000,000원은 2016.05.12 해지로 말소됐고, 이후 설정됐던 페퍼저축은행 근저당권 120,000,000원·120,000,000원·72,000,000원도 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 있습니다. 현재 경매에서 직접 주목할 후순위 권리는 롯데카드와 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류이며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 4.44억은 최근 평균보다 높다
포레시안은 3,208세대, 2011.05.20 준공 단지입니다. 비교표본은 전용 84㎡대 최근 실거래 12건으로, 최근 12개월 평균은 414,416,666원입니다. 현재 최저가 444,000,000원은 이 최근 평균의 107.1%입니다. 최신 거래도 2026.08의 428,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 13 | 428,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 408,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 2026.08 | 84.35㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.35㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 4 | 424,000,000원 |
| 2026.07 | 84.35㎡ | 14 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 23 | 405,000,000원 |
| 2026.05 | 84.35㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 414,416,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 398,000,000원~440,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 444,000,000원은 최근 표본의 최고 거래가 440,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 놓고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현 회차에서는 최근 실거래보다 높은 가격대라는 점을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,425,018원 | 6,425,018원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 21,408,348원 | 21,408,348원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,326,634원 |
444,000,000원 매각 가정에서 배당대상 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 169,326,634원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕여자고등학교 서측 도로월편에 위치하며, 인근은 아파트단지·다세대주택·상업용 및 주상복합부동산 등으로 형성돼 있고 북측 인근에 만수산이 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 750미터 지점에 만수역(인천지하철2호선)이 있습니다.
- 단지 규모. 포레시안은 3,208세대, 2011.05.20 준공 단지입니다.
- 설비. 열병합방식 지역난방, 위생·급배수·엘리베이터·화재경보·출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,311,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 신건 최저가 444,000,000원은 최근12개월 평균 414,416,666원의 107.1%입니다. 최근 실거래보다 높은 가격에서 시작한다는 점을 입찰가 결정의 출발점으로 두어야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 428,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 높으므로 경매 할인 효과가 없는 상태입니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 관계인 부재 상태에서 조사됐습니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 355,200,000원, 2회 유찰 시 284,160,000원으로 제시돼 있습니다. 현 회차와 가격 차이가 크므로 회차별 상한을 분리해 검토하는 편이 합리적입니다.
- 말소기준 재확인. 2016.05.11 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 변동 요인으로 남아 있으므로 실제 배당요구종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격입니다. 최저가 444,000,000원은 최근12개월 평균 414,416,666원의 107.1%이고 최신 거래 428,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임대관계가 미상이라 점유 확인까지 필요합니다. 따라서 현 신건 기준 결론은 권리는 통과, 가격은 보류에 가깝습니다. 1회 유찰 355,200,000원·2회 유찰 284,160,000원 시나리오와 실제 점유상태를 함께 확인한 뒤 판단하는 편이 데이터에 맞습니다.
