인천지방법원 2025타경513481. 인천 서구 마전동 영남탑스빌아파트 115동 13층 1302호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 25층 건물의 13층입니다. 소유자는 장여개로, 2011.04.11 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 404,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2014.09.03 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 314,600,000원입니다. 같은 날 추가 근저당 26,000,000원이 설정됐고, 이후 대신도시개발·이준선의 가압류, 국세 압류, 현재 임의경매개시결정, 대한민국 가압류, 인천광역시 압류 등이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 115동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 200.18㎡ · 지상 25층 중 13층 |
| 소유자 | 장여개 · 2011.04.11 소유권이전 · 거래가액 404,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 494,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 231,574,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.09.03 을구 10번 SBI저축은행 근저당권 314,600,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 11번 근저당권 26,000,000원과 그 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 채권총액이 매각대금을 크게 초과해 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도, 그 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래 수준보다 높다
영남탑스빌 동일 면적 200.18㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 450,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 454,000,000원, 최신 거래는 2026.01 · 450,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 1.3% 수준의 상승 흐름이지만, 그럼에도 신건 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 200.18㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 200.18㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2025.11 | 200.18㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 200.18㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 200.18㎡ | 18 | 470,000,000원 |
| 2025.01 | 200.18㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.01 | 200.18㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 200.18㎡ | 8 | 438,000,000원 |
| 2024.10 | 200.18㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2024.07 | 200.18㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2024.05 | 200.18㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 2024.03 | 200.18㎡ | 18 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 200.18㎡ | 5건 | 454,000,000원 |
전체 12건의 범위는 385,000,000원~500,000,000원이고 전체 평균은 450,666,666원입니다. 그러나 최근 시세 판단에서는 최근 12개월 평균 454,000,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다. 현재 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.8%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,340,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · SBI저축은행 | 314,600,000원 | 314,600,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · SBI저축은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대신도시개발 주식회사 | 384,022,987원 | 146,060,000원 |
| 4. 가압류 · 이준선 | 550,280,645원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대한민국 | 1,038,469,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,313,373,318원 중 예상 채권자 배당액은 486,660,000원, 미배당은 1,826,713,318원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전역 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 25층 중 13층이며 사용승인일은 2000.04.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 단지. 영남탑스빌은 1,042세대이며 동일 면적 200.18㎡의 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 부정형 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,781,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용하고 외곽 공도와 연결되며, 중로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역, 교육환경 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균 454,000,000원의 108.8%입니다. 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 395,200,000원, 2회 유찰 시 316,160,000원입니다. 현재 회차와 가격 차이를 사전에 비교해 입찰 상한을 정하는 것이 필요합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기되어 있으므로 공매의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 대상과 점유 상태는 입찰 전 현장 및 관련 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 국·지방세 압류 내역이 있었던 만큼 실제 배당순위와 체납관계는 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 등기 최신성. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.06입니다. 매각기일 2026.09.17 전 신규 등기나 절차 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 그리고 2014.09.03 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 채권 총액이 2,313,373,318원에 이르러 대규모 미배당이 발생하더라도 그 자체가 낙찰자의 인수 부담으로 전환되지는 않습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 454,000,000원의 108.8%이고, 최신 거래 450,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 1.3% 높아졌다는 점을 감안해도 신건을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 또한 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재하므로 절차 진행상태 확인도 필수입니다. 권리상 안전성은 높지만, 현재 회차의 가격 메리트는 낮다. 이 물건은 신건 즉시 응찰보다 가격과 공매 진행상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
