인천지방법원 2025타경513580. 포레나루원시티 207동 15층 1503호 아파트입니다. 감정가는 651,000,000원, 최저매각가도 같은 651,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자는 남현우이며, 2023.03.30 거래가액 460,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 채권최고액 537,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 김형묵 근저당 150,000,000원, 엄태연 근저당 60,000,000원과 서울보증보험주식회사의 가압류 20,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당은 2025.12.04 확정채권양도를 원인으로 2026.01.21 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 임차인 신고는 없어 낙찰자가 보증금이나 임차권을 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티공동2블록 포레나루원시티 207동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 29층 건물 내 15층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 남현우 (2023.03.30 소유권이전 · 거래가액 460,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 651,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 453,913,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 말소기준인 2023.03.30 중소기업은행 근저당 이후의 김형묵·엄태연 근저당, 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 651,000,000원, 시세 우열은 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 651,000,000원입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 520,800,000원, 2회 유찰 416,640,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 근거 없이 현재 신건 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 651,000,000원 | 125,510,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 520,800,000원 | 254,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 416,640,000원 | 357,526,400원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자 측 배당 부족입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자에 대한 배당액도 410,073,600원으로 청구금액 453,913,937원에 미치지 못하는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,910,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 537,600,000원 | 537,600,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 김형묵 | 150,000,000원 | 104,490,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 엄태연 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 767,600,000원 중 642,090,000원이 배당되고, 125,510,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 봉수등학교 북측 인근이며, 주위에는 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 29층 건물 내 15층 1503호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 대지. 광평수의 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽 공도에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 향후 적정 대지지분 정리를 전제로 일체 감정됐으므로 입찰 직전 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준인 중소기업은행 근저당이 한국자산관리공사로 이전된 경위를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 신건 최저가는 651,000,000원입니다. 시세 자료를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 520,800,000원, 2회 유찰 416,640,000원으로 내려가면 채권자 미배당은 각각 254,408,000원, 357,526,400원으로 늘어납니다.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유 상태는 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 대지권과 가격
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 651,000,000원에서도 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 대지권 미등기는 그냥 지나칠 항목이 아닙니다. 감정평가는 향후 적정 대지지분 정리를 전제로 이뤄졌고 취득세도 2026.07.15 완납됐지만, 실제 등기 정리 상태는 반드시 확인해야 합니다. 또 현재 신건 가격이 시장 대비 유리한지는 별도 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 대지권은 확인, 가격 평가는 보류. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
