인천지방법원 2025타경513666. 인천 연수구 송도동 ‘힐스테이트 송도 더테라스’ 104동 26층 2604호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.12.24 설정된 백령농업협동조합 근저당권 396,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2021.07.09 같은 금융기관의 126,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.11.05 백령농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계에서는 박대건·김세현 두 사람이 확인됩니다. 박대건의 전입일은 2023.11.09, 김세현의 전입일은 2024.12.04로 모두 말소기준일인 2020.12.24보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위이므로 이 자료 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 104동 26층 2604호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 · 49층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 정진아 (2017.07.28 매매 원인, 2020.12.24 소유권이전 등기 · 거래가액 386,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백령농업협동조합 / 445,554,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.12.24 백령농업협동조합 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 2021.07.09 설정된 같은 금융기관의 근저당권 126,000,000원과 2025.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박대건 | 2023.11.09 | 2023.11.06 | 미상 | 2026.01.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김세현 | 2024.12.04 | 2023.11.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 회차는 감정가 434,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 실질취득도 434,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,740,000원 |
| 1. 근저당 · 백령농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백령농업협동조합 | 126,000,000원 | 31,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 합계 522,000,000원 중 427,260,000원이 배당되고, 94,740,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 49층 건물 내 26층 2604호입니다.
- 입지. 인천은송초등학교 남서측 인근으로, 주변에 업무시설·공동주택·공원이 소재합니다.
- 교통. 단지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 송도달빛축제공원역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 동측·서측·북측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·경제자유구역·성장관리권역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 철도보호지구에 저촉됩니다. 공시지가는 2,339,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 434,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 박대건·김세현의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인된 만큼 낙찰 후 인도명령 및 명도 일정까지 자금·일정에 반영해야 합니다.
- 채권 미배당. 현재 회차에서도 94,740,000원이 미배당이고, 1회 유찰 시 180,460,800원, 2회 유찰 시 248,928,640원으로 커집니다. 이는 매수인 인수금은 아니지만 채권 회수구조를 보여줍니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)이므로 금융·세금·임대·환금성 판단도 오피스텔 기준으로 해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.12.24 백령농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박대건·김세현 두 임차인도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 434,000,000원은 감정가와 같고, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 금액을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 필요. 이 사건의 승부처는 인수 위험보다 434,000,000원이 실제 송도 오피스텔 시장가격과 비교해 적정한지 확인하는 것입니다.
