인천지방법원 2025타경513702. 부평동 재상주택 4층 402호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박찬웅으로, 2021.11.10. 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매는 근로복지공단이 신청했고 청구금액은 7,303,147원입니다.
등기만 보면 현재 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 화명동새마을금고 근저당 54,600,000원과 이성희 근저당 25,000,000원, 대한민국 압류 및 과거 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.04.07. 국민건강보험공단 압류이며, 이후 2025.11.14. 근로복지공단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 임차인입니다. 남도연의 전입일은 2021.06.14.로 말소기준권리보다 훨씬 앞서고, 조사 결과도 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2026.02.04. 접수됐지만, 보증금 규모를 모르므로 실제 배당액과 매수인이 승계할 미배당액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513702 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 576-5 재상주택 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경원대로1431번길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2011.06.22. |
| 소유자 | 박찬웅 · 2021.11.10. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 7,303,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2025.04.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 근로복지공단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 남도연은 2021.06.14. 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 지워진다고 해서 낙찰자의 부담이 곧바로 0원이 되는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 보증금 확인이 우선
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남도연 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 2026.02.04 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 남도연 본인이 조사된 임차인입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 실질취득비용은 낙찰가 56,000,000원으로 확정되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득’을 계산해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 56,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 최근 실거래 기준 시세가 제시되지 않아 감정가 56,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 이 경우 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 임차보증금이어야 합니다. 따라서 보증금을 확인하기 전에는 “5,600만원이면 싸다”는 식의 판단을 해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 7,303,147원 | 7,303,147원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,288,853원 |
위 배당표는 제공된 배당계산에 따른 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 남도연의 보증금 자체가 미상이므로 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금 미배당분이 발생하면 매수인 부담이 생길 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 56,000,000원 | 7,303,147원 | 0원 | 47,288,853원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,800,000원 | 7,303,147원 | 0원 | 36,290,453원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,840,000원 | 7,303,147원 | 0원 | 27,491,733원 |
신청채권자 근로복지공단의 청구액 7,303,147원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 하지만 이 결과만으로 “유찰할수록 안전해진다”고 볼 수는 없습니다. 남도연의 보증금이 미상이라 임차인에게 돌아갈 배당액과 낙찰자의 승계액이 별도로 확정되지 않았기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장로터리 남동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 함께 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역(1호선, 인천1호선)이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2011.06.22.입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비와 엘레베이터설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래. 외국인 등 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 남도연의 실제 보증금이 얼마인지 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 전제. 전입일 2021.06.14.가 말소기준권리 2025.04.07.보다 앞선 대항력 임차인이라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 계산상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 배당모형 결과이므로 실제 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 44,800,000원, 2회 유찰 35,840,000원으로 낮아져도 임차인 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 임차보증금 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수액은 아직 안 보인다”
이 사건은 등기부만 보면 부담이 크지 않아 보입니다. 현재 말소기준은 국민건강보험공단의 2025.04.07. 압류이고, 그 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신청채권액도 7,303,147원이라 제공된 시나리오에서는 2회 유찰까지 전액 배당됩니다.
하지만 경매의 결론은 그 숫자만으로 내릴 수 없습니다. 임차인 남도연은 말소기준보다 앞선 2021.06.14. 전입의 대항력 임차인이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자의 실제 인수액과 실질취득비용도 미상입니다. 이 물건은 “권리관계가 깨끗하니 5,600만원이면 된다”가 아니라, “보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 한다”가 정확한 결론입니다.
