인천지방법원 2025타경513748. 인천 미추홀구 문학동, 통칭 sundance Vill 내 3층 302호인 다세대주택입니다. 2021년 2월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이고, 현재 소유자는 장윤정입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 322,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 권리 흐름의 기준점은 2021년 12월 28일 한국자산관리공사 가압류 89,059,793원으로 제시돼 있습니다. 그 뒤 현재 사건의 임의경매개시결정이 2025년 11월 7일 등기됐고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513748 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블럭4로트 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 문학길70번길 7-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호 · 2021.02.25 사용승인 |
| 소유자 | 장윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 212,574,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 분석의 말소기준은 갑구 3번 한국자산관리공사 가압류입니다. 청구금액은 89,059,793원이고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 이후인 2025년 11월 7일 등기되어 매각으로 소멸합니다. 2024년 3월 25일 한국양봉농업협동조합이 신청했던 임의경매는 2024년 5월 21일 취하로 말소됐습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 신고 없음
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 현장 점유관계와 전입세대 확인을 생략할 사안도 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 대지권 미등기 — 이 물건의 핵심 리스크
인천 미추홀구청 사실조회 회신에 따르면 토지와 건물에 대한 취득세·등록면허세는 2025.12.15 완납된 것으로 확인됩니다. 이는 세금 납부 사실일 뿐, 대지권 등기가 이미 완료됐다는 의미로 볼 수는 없습니다. 입찰자는 대지권 정리의 진행 상태와 향후 등기 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 한국자산관리공사 | 89,059,793원 | 89,059,793원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,632,207원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 가압류 채권 89,059,793원이 전액 배당되고, 227,632,207원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액과 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 322,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 257,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,080,000원 | 0원 | 0원 |
권리 시뮬레이션만 보면 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액은 212,574,671원이고, 제공된 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권신고 내역은 원본 배당요구·채권계산서와 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천문학경기장(인천1호선) 서측 인근에 위치하고, 주변은 연립주택과 다세대주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 4미터 내외의 지선도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 집합건축물대장상 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 정리. 미등기 대지권의 현재 정리 단계, 적정 지분, 향후 등기 가능성을 최신 등기부와 관련 서류로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대·확정일자를 확인하세요.
- 근저당 이력. 2021.04.30 근저당 말소 표시와 2025.08.20 근저당권 이전 이력을 최신 등기부에서 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 322,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 주변 다세대 실거래를 별도로 비교하세요.
- 배당 원본. 신청채권자 청구액 212,574,671원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 표시를 채권계산서·배당요구 자료로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘대지권 확인’이 먼저
이 물건은 제공된 권리·배당 시뮬레이션만 놓고 보면 매수인 인수 0원으로 단순한 편입니다. 하지만 다세대 경매에서 대지권 미등기는 결코 가볍게 넘길 항목이 아닙니다. 토지와 건물을 일체로 감정했다는 설명과 취득세·등록면허세 완납 사실은 긍정적인 자료이지만, 실제 대지권 등기 완료 여부와 향후 정리 가능성 확인을 대신하지는 않습니다. 여기에 최근 실거래 자료까지 없어 현재 최저가 322,000,000원의 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다. 권리 시뮬레이션은 양호, 대지권과 가격 검증은 필수. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
