인천지방법원 2025타경513754. 인천 남동구 구월동 구월테크노밸리 비동 8층 815호입니다. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 지식산업센터이고, 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 타키온종합건설주식회사로, 2021.07.30 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 163,200,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.08.30 이삼영의 가압류 32,250,000원과 2025.11.17 이삼영의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 두 권리는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 순서 자체는 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차관계가 완전히 정리되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513754 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1550-2 구월테크노밸리 비동 8층815호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 지식산업센터 · 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 |
| 소유자 | 타키온종합건설주식회사 (2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 38,797,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2021.07.30 중소기업은행 근저당권입니다. 2017.07.31 국민은행 근저당권 336,000,000원은 2021.07.30 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권 취득과 중소기업은행 근저당권 설정이 같은 2021.07.30에 이뤄졌고, 이후 이삼영의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 1건은 비대항, 1건은 미상
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 타기온산업개발 주식회사, 송나명 | 비동 815호 | 2023.08.02 | 10,000,000원 | 850,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
타기온산업개발 주식회사, 송나명 건은 전입일이 2023.08.02로 말소기준권리인 2021.07.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 850,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 198,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 198,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자의 2021.07.30 등기상 거래가액은 170,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 신건 가격이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 2. 가압류 · 이삼영 | 32,250,000원 | 31,228,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이삼영 | 38,797,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 198,000,000원 가정 시 채권 총액 234,247,190원 가운데 194,428,000원이 배당되고 미배당은 39,819,190원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천남동경찰서 남동측 인근이며, 공장(지식산업센터) 및 각종 근린생활시설이 주로 들어서 있는 상업지대입니다.
- 교통. 서북측 직선거리 약 800m 지점에 인천지하철1호선 인천터미널역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·진입. 지하3층 지상10층 철근콘크리트구조 건물이며, 서측과 동측으로 각각 노폭 약 21m, 25m 포장도로에 접해 차량 진출입이 용이합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 지식산업센터입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,881,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,044.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. ‘주식회’의 실제 점유 주체, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 기존 임차 건 확인. 타기온산업개발 주식회사, 송나명 건은 2023.08.02 전입으로 말소기준 이후지만, 실제 점유 상태와 계약관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 사용현황과 시설 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 지식산업센터이고 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 이용으로 기재되어 있으므로 실제 사용과 관련 규정을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 비교값이 없으므로 신건 198,000,000원의 적정성을 별도 거래사례로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 여부는 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.07.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 이삼영의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차 조사 2건 중 하나는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 배당 계산상 인수가 0원이라는 이유만으로 완전히 깨끗한 무인수 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 198,000,000원이지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 등기 후순위 권리는 소멸, 미상 임차관계는 확인 필요, 가격은 검증 전 보류라는 세 문장으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
