인천지방법원 2025타경513777. 에코메트로3차더타워 비동 29층 2904호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 소유자 성정희 씨가 2020년 4월 21일 거래가 617,700,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 남천천신용협동조합 명의의 채권최고액 318,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차권자 이미진 씨는 점유개시일이 2020.04.21이지만 주민등록일자는 2020.04.23으로, 말소기준인 2020.04.21 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 핵심 인수사항은 임차보증금이 아니라 대지권의 토지에 남는 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 29층2904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 117.318㎡ · 철근콘크리트구조 48층 건물 내 29층 |
| 소유자 | 성정희 (2020.04.21. 소유권이전 · 거래가 617,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 600,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 265,073,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘대지권 지상권’이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진 117.318㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.04.21 전입 2020.04.23 | 2020.04.23 추가 계약 확정일자 2022.04.26 | 290,000,000원 304,500,000원 동일 임차인의 계약 이력으로 중복 합산하지 않음 | 없음 | 배당요구 있음 | 금액 승계 없음 |
실제 임차인은 이미진 1명입니다. 임차권등기에는 2020년 3월 7일 계약 보증금 290,000,000원, 2022년 3월 26일 계약 보증금 304,500,000원이 함께 기재돼 있습니다. 이는 동일 임차인의 계약 이력이므로 두 금액을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없고, 매수인 금액 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 6억원은 최근 시세 위에 있다
동일 단지 에코메트로3차더타워, 동일면적 117.32㎡의 거래입니다. 전체 12건 평균은 544,000,000원이지만 최근 가격 판단에는 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 524,166,666원, 최신 2026년 6월 거래는 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 524,166,666원 |
최저가 6억원은 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 최신 거래 5억원과 비교하면 100,000,000원 높습니다. 더구나 최근 12개월 가격은 이전 구간 대비 -7.0%로 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 544,000,000원만 놓고 할인처럼 해석할 수 없고, 현재 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,400,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,600,000원 |
현재 600,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 318,000,000원이 전액 배당되고, 자료상 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대지권 토지의 지상권 인수는 금액 배당표와 별개의 권리문제입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 600,000,000원 | 318,000,000원 | 273,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 480,000,000원 | 318,000,000원 | 154,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 384,000,000원 | 318,000,000원 | 59,824,000원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 600,000,000원보다 1회 유찰 시 480,000,000원이 최근 최신 거래 500,000,000원 아래로 내려옵니다. 다만 어느 회차든 대지권 토지에 남는 지상권은 가격 할인과 별개로 계속 확인해야 할 인수권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 소래포구역 남측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원·시장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 소래포구역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 48층 건물 내 29층 2904호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로2류·대로3류·중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지규모. 에코메트로3차더타워는 644세대, 2013.11.01 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 가격흐름. 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 7.0% 낮아져 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 지상권 원문 확인. 인천 남동구 논현동 751-1 토지 을구 1번 지상권설정 2013.12.17. 접수 제97165호가 매각 후에도 인수된다고 명시돼 있습니다.
- 가격 착시 금지. 감정가와 최저가가 같지만 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 신건 6억원을 할인 가격으로 보면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최신 거래 500,000,000원, 최근 추세 -7.0%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 이미진 씨는 대항력 없음으로 분석되지만 임차권등기상 계약 보증금 290,000,000원과 304,500,000원이 함께 기재돼 있으므로 매각물건명세서 원문과 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 서울특별시 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “임차보증금 인수 0원”만 보면 놓치는 게 있다
이 사건은 임차인의 전입이 말소기준보다 늦어 임차보증금 승계는 없는 구조입니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다. 대지권의 토지에는 말소되지 않고 인수되는 지상권이 명시돼 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 600,000,000원은 최근 12개월 평균 524,166,666원의 114.5%이고, 최신 거래 500,000,000원보다 100,000,000원 높습니다. 최근 가격 흐름까지 -7.0%이므로 현재 신건에서 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 임차인 인수는 낮지만 별도 지상권 인수와 높은 신건 가격이 겹친다는 점이 이 물건의 핵심입니다.
