인천지방법원 2025타경513820. 인천 남동구 만수동 천우맨션 2층 201호, 전용 43.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 최미영이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2025.11.11. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.11.12. 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.07.21, 확정일자 2022.06.28로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 권리라 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
그러나 이 사건은 확약서가 핵심입니다. 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 15번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인이 실제로 부담할 잔존 보증금은 0원*으로 봅니다. 보증기관 승계 성격의 신고이므로 보증금을 별개의 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-6 천우맨션 2층 201호 · 만수서로29번길 49-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.68㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 · 사용승인 1991.09.03 |
| 소유자 | 최미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 83,202,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
과거 국민은행·인천축산업협동조합·만수천주교회신용협동조합·문호충의 근저당과 과거 압류는 이미 말소됐습니다. 2017년과 2021년 한국토지주택공사 임차권도 각각 말소됐고, 현재 남아 있는 핵심은 2024.11.12. 보증금 80,000,000원의 주택임차권입니다. 이 권리는 2025.11.11. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 인수 가능성이 있지만, 본건에서는 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용됩니다.
② 임차권·승계 분석
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사 | 80,000,000원 | 2022.07.21 / 2022.06.28 | 2024.11.12 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 인수 0* |
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
천우맨션(111-6)A동은 총 8세대, 사용승인일은 1991.09.03입니다. 전용 43.68㎡ 동일 면적 거래는 2024.02에 65,000,000원, 2021.07에 75,000,000원이 확인됩니다. 전체 평균은 70,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래인 65,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 43.68㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2021.07 | 43.68㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.68㎡ | 2건 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.68㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 90,000,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 138.5%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -13.3%로 하락 방향입니다. 전체 평균 70,000,000원만 보더라도 신건 최저가가 더 높고, 최근 가격을 기준으로 보면 격차가 더 커집니다. 따라서 “확약으로 인수가 없어졌으니 9천만원도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 83,202,191원 | 7,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 80,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사 청구액 중 75,222,191원이 미배당됩니다. 보증기관 승계 성격의 임차보증금과 신청채권을 단순 합산해 별개의 실제 임차인 채무로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않아도 가격 판단은 따로
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 9,696,000원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 23,836,800원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 그러나 본건은 잔존 임차보증금 반환채권 포기 확약이 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 72,000,000원, 2회 유찰 시에는 57,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 65,000,000원과 비교하면 1회 유찰 가격도 아직 그보다 높고, 2회 유찰 가정가는 그 아래입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층, 사용승인 1991.09.03. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 235.0㎡ 사다리형 완경사 토지, 북측 소로와 접하며 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 천우맨션(111-6)A동은 총 8세대로 거래 표본이 2건에 그치고, 최근 거래 추세가 -13.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 15번 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 70,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -13.3%이므로 신건 감정가를 시세로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 분리. 72,000,000원·57,600,000원으로 내려가더라도 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보되, 매 회차 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 사용승인 1991.09.03인 물건이므로 거래 빈도와 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 선순위 임차권 보증금 80,000,000원이 존재하지만 양수인의 확약으로 실질 인수는 0원*입니다. 둘째, 그 권리 해소와 별개로 신건 실질취득 90,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원의 138.5%이고 거래 추세도 -13.3%입니다. 따라서 지금 회차의 결론은 “권리는 확약으로 정리, 가격은 보류”입니다. 권리 위험이 줄었다는 이유만으로 최근 시세보다 높은 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
* 확약에 따른 실질 인수 0원은 한국토지주택공사 관련 을구 순위 15번 주택임차권의 잔존 임차보증금 반환채권에 한정한 판단입니다.
