인천지방법원 2025타경513909. 하늘풍경채 101동 2층 204호, 전용 51.95㎡입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 김윤상이며 2023.05.16 소유권이전 등기가 됐고 거래가액은 131,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 결합을 정확히 보는 것입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.09.05 등기됐고, 전입일·확정일자는 모두 2022.11.02입니다. 말소기준으로 계산된 2024.11.26 국의 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 회차 배당계산상 그 금액은 3,620,000원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 양수인인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 5번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513909 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-5 하늘풍경채 101동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) |
| 전용 / 층 | 51.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.05.16 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 128,088,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리분석의 기준은 2024.11.26 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2024.09.05 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 보증금은 131,000,000원이고, 전입·확정일자 모두 2022.11.02로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 관련 권리 1건
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제204호 51.95㎡ 전부 | 131,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리자로 분류되므로 보증금 131,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 임차권등기상 계약일자는 2022.11.01, 주민등록일자와 확정일자는 2022.11.02, 점유개시일자는 2022.11.22이며 배당요구도 이뤄졌습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 130,000,000원은 평균보다 높다
전용 51.95㎡ 거래 표본은 2건입니다. 평균 거래금액은 122,000,000원, 최신 거래는 2023.05의 131,000,000원입니다. 확약을 반영하면 현재 회차 실질취득은 낙찰가와 같은 130,000,000원이므로 최근 12개월 평균 지표 대비 106.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 51.95㎡ | 2 | 131,000,000원 |
| 2022.10 | 51.95㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 평균 | 51.95㎡ | 2건 | 122,000,000원 |
신건 최저가 130,000,000원은 거래 최저 113,000,000원보다 높고, 평균 122,000,000원도 웃돕니다. 최신 거래 131,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 평균보다 높은 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 131,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 128,088,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 3,620,000원이 발생하지만, 서울보증보험 주식회사의 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 숫자와 실질을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 3,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 29,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 49,697,600원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 선순위 임차권 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 해당 잔존 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 각 회차의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 가격 판단도 따라서 현재 회차에서는 실질취득 130,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 동측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호이며, 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 667.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구· 교육환경보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,123,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도, 평가전례에 따른 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 5번 주택임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수액을 중복 계산하지 않기. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 130,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 122,000,000원의 106.6%입니다. 권리가 정리돼도 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
- 환금성 확인. 19세대 규모, 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 통계를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 실사가 충분하지 않았으므로 실제 점유·수선상태를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 건 확약의 효력과 가격
겉으로만 보면 131,000,000원 선순위 주택임차권 때문에 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 사건입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 3,620,000원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 이번 사건에는 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 130,000,000원은 시세 평균 122,000,000원의 106.6%이고 최신 거래 131,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 여기에 19세대 규모와 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
