인천지방법원 2025타경514019. 만수동 1-171 소재 5층 건물 중 4층 402호, 전용 47.685㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사아빈이고, 2022.06.17. 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023.07.04. 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있는 가운데, 그보다 앞선 2020.03.18. 전입·점유개시와 2020.02.13. 확정일자를 가진 110,000,000원 보증금의 임차권 관계가 존재한다는 점입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득액이 높아지는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 그 핵심 위험에 대해 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 1번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 4층 402호 · 도로명 인천광역시 남동구 만수로 122 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.685㎡ · 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아빈 (2022.06.17. 소유권이전 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 121,696,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.07.04. 국의 압류입니다. 2023.08.29. 주택도시보증공사의 108,000,000원 가압류, 2024.01.31. 등기된 한국토지주택공사의 110,000,000원 주택임차권, 2025.11.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권자는 등기 자체보다 앞선 2020.03.18. 전입·점유개시와 2020.02.13. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 형태입니다.
임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계성 신고 1건
한국토지주택공사 건은 보증금 대위·승계 성격의 신고로 분류되므로 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 47.685㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 有 전입 2020.03.18 | 有 확정 2020.02.13 · 배당요구 | 보증기관 승계 | 실질 0원 잔존채권 포기·말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균보다 높다
시세 정보상 로얄파크빌은 7세대, 2003.04.08. 준공이며 대상 면적 47.685㎡와 면적이 일치합니다. 확인된 거래는 3건이고, 최신 거래는 2022.06 · 47.69㎡ · 4층 · 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 47.69㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.04 | 45.54㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2021.09 | 47.69㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,333,333원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액은 113,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균으로 집계된 110,333,333원의 102.4%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없고, 현재 신건 가격은 최근 평균 이상이라는 점을 먼저 봐야 합니다. 최신 거래 125,000,000원보다는 낮지만 최신 거래 시점 자체가 2022.06입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 618,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 121,696,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 113,000,000원에서는 집행비용 2,382,000원과 임차보증금 110,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에 618,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사는 배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 배당 산식상으로도 0원입니다.
유찰 시 — 산식상 인수액과 확약 반영액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 113,000,000원 | 0원 | 0원 | 113,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 21,627,200원 | 0원 | 90,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 39,381,760원 | 0원 | 72,320,000원 |
확약이 없다면 1회 유찰 시 21,627,200원, 2회 유찰 시 39,381,760원이 대항력 임차보증금 미배당분으로 매수인에게 인수되는 산식입니다. 그러나 이 사건은 해당 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 실제 인수는 각 회차 모두 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동인천고등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하고 생활편익시설이 산재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 난방시설·전기설비·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 177.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,424,000원/㎡입니다.
- 환금성. 시세 정보상 총 7세대이고 확인된 거래는 3건으로, 대단지 공동주택처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 1번 주택임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 다시 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해 별도 임차관계가 없는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 건은 보증금 대위·승계 성격으로 보고 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득 113,000,000원은 최근 평균 110,333,333원의 102.4%이므로 ‘감정가보다 싸다’는 식의 가격 가점은 금물입니다.
- 거래시점 확인. 최신 확인 거래는 2022.06의 125,000,000원입니다. 입찰 전 현재 현장 매물과 최근 거래 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 관리·명도 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 신건에서 보수적”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 보증금 110,000,000원이 있어 난도가 높아 보입니다. 일반적인 구조라면 유찰 때마다 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 높아질 수 있습니다. 그러나 해당 보증금 반환채권의 잔존분 포기와 주택임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 신건의 실질취득액은 113,000,000원이고 최근 평균은 110,333,333원, 비율은 102.4%입니다. 게다가 시세 정보상 총 7세대이고 확인 거래가 3건이라 환금성을 넉넉하게 잡기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “확약 덕분에 권리 위험은 낮아졌지만, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 메리트가 없다”는 결론이 적절합니다.
