인천지방법원 2025타경514073. 인천 남동구 만수동 승희빌라 4층 403호, 전용 38.61㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 농업회사법인한성미트주식회사이고, 등기상 2018년 농업회사법인한성글로벌주식회사가 79,000,000원에 취득한 뒤 2019년 상호가 변경됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2019.08.13. 두레청과주식회사 근저당권 150,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사는 임대차계약일 2018.05.26, 확정일자 2018.05.28, 주민등록일자 2018.06.01, 점유개시일자 2018.06.22로 기록돼 있어 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 해당 신고는 보증기관 관련 권리로 분류되므로 실제 임차인 수는 0명으로 집계하고, 보증금 71,000,000원을 별도의 임차권·승계 관계로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514073 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-21 승희빌라 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.61㎡ · 지상4층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 1997.07.30 |
| 소유자 | 농업회사법인한성미트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,400,000원 / 78,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 74,927,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준은 2019.08.13. 두레청과주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한국토지주택공사의 주민등록일자 2018.06.01과 확정일자 2018.05.28은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차보증금 문제를 먼저 봐야 합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 71,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 관련양수·확약 |
실제 임차인 0명으로 집계합니다. 한국토지주택공사 임차권 1건은 보증기관 관련 권리로 별도 표시하며, 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 원계산 인수액과 확약 반영은 다르다
| 회차 | 매각가 | 원계산 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 78,400,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,720,000원 | 9,808,960원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,176,000원 | 22,127,168원 | 0원* |
* 원 시나리오의 9,808,960원·22,127,168원은 선순위 임차보증금 미배당분을 기준으로 한 계산입니다. 그러나 제출된 확약은 미배당 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의를 포함하므로, 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 높다
승희빌라 전용 38.61㎡ 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 83,180,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 78,533,333원, 최신 거래는 2025.10. 76,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -7.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 38.61㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2025.06 | 38.61㎡ | 1 | 79,800,000원 |
| 2025.06 | 38.61㎡ | 1 | 79,800,000원 |
| 2022.05 | 38.61㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2022.05 | 38.61㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2022.01 | 38.61㎡ | 2 | 85,200,000원 |
| 2021.08 | 38.61㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 38.61㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2021.07 | 38.61㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2021.07 | 38.61㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.61㎡ | 3건 | 78,533,333원 |
현재 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 평균보다 아주 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 특히 최신 거래 76,000,000원보다는 높은 수준이고, 최근 추세도 -7.8%로 하락 방향입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 83,180,000원 대비 94.3%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 71,000,000원 | 71,000,000원 |
| 2. 근저당 · 두레청과주식회사 | 150,000,000원 | 5,588,800원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,010,131원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 90,091,180원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,657,750원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 2,500,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시 · 서울보증보험 주식회사 | 74,927,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,811,200원과 임차보증금 71,000,000원이 먼저 배당되고, 두레청과주식회사 근저당에는 5,588,800원만 배당됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 38.61㎡입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물이며 사용승인일은 1997.07.30입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 대표지번은 제2종일반주거지역이고, 토지면적은 178.0㎡, 공시지가는 1,248,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 일부 지목은 잡종지·전으로 기재돼 있으나 현황은 대 또는 도로로 이용 중이라고 평가됐습니다.
- 규제 기록. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 환금성 지표. 승희빌라는 12세대이며 동일 면적 실거래 10건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 7번 주택임차권등기 말소 동의 내용이 원문과 동일한지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있으므로 최신 체납내역을 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%이고 최신 거래 76,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 -7.8%까지 함께 봐야 합니다.
- 과거 평균 과신 금지. 전체 평균 83,180,000원은 과거 92,000,000원 등 고가 거래를 포함합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하세요.
- 토지 현황 대조. 일부 지목과 실제 이용상태가 다르게 기재돼 있으므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 해결, 가격은 아직 보류”
이 물건은 처음 보면 선순위 임차보증금 71,000,000원 때문에 대항력 인수형으로 보입니다. 실제로 임차관계는 말소기준보다 앞서 있습니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했으므로, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 78,400,000원은 최근 12개월 평균 78,533,333원의 99.8%로 거의 같고, 최신 거래 76,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -7.8%입니다. 전체 평균 83,180,000원만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 신건에 뚜렷한 가격 메리트는 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 신건에서 보수적으로 볼 물건. 종합 판단은 C입니다.
