인천지방법원 2025타경514138. 검암동 632-5의 2층 204호, 전용 50.1㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 권리관계만 얼핏 보면 주의가 필요한 구조입니다. 2021년 임대차를 원인으로 한 보증금 142,000,000원의 한국토지주택공사 임차권이 있고, 전입일 2021.04.26은 말소기준권리인 2022.04.29 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 형태입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 5번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 그래서 배당계산상 현재 회차에 816,000원이 남더라도, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 632-5 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.1㎡ · 지상 4층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 · 2020.06.18 매매 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 172,315,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 핵심
말소기준권리는 2022.04.29 안산세무서장의 압류입니다. 이후 2022.11.28 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원, 2023.05.23 한국토지주택공사 주택임차권등기, 2025.01.14 인천광역시 서구 압류, 2025.11.21 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍기석 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 말소기준권리 이후 전입 → 매수인 보증금 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 | 전입 2021.04.26 · 점유개시 2021.04.08 | 142,000,000원 | 있음 | 확정일자 2021.03.17 · 배당요구 | 보증기관 승계 홍기석 보증금의 중복 신고 · 확약으로 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 표시되어 있어 홍기석과 별개의 두 번째 실제 임차인으로 보거나 보증금 142,000,000원을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명이고, 한국토지주택공사의 142,000,000원은 그 보증금에 관한 승계·대위 권리로 처리해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.4% 낮지만 큰 할인은 아니다
동일 면적 50.1㎡ 실거래는 총 5건 확인됩니다. 전체 평균은 139,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 146,000,000원이고 최신 거래는 2026.03의 155,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 +7.9%의 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.1㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.06 | 50.1㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2025.03 | 50.1㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 50.1㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.02 | 50.1㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.1㎡ | 2건 | 146,000,000원 |
현재 최저매각가 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%입니다. 확약 때문에 실질 인수가 0원이므로 실질취득액 역시 144,000,000원으로 볼 수 있습니다. 최근 평균보다 아래이기는 하지만 차이가 크지 않아 신건 단계에서 강한 가격 메리트가 있다고 평가하기보다는 최근 시세에 근접한 수준으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 142,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 882,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 172,315,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 한국토지주택공사 보증금 중 816,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 144,000,000원 | 816,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 115,200,000원 | 29,212,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 92,160,000원 | 51,898,880원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 인수액도 늘어납니다. 이 사건은 바로 그 위험을 확약이 제거합니다. 따라서 회차가 내려가더라도 한국토지주택공사 임차권에 대해서는 표의 룰상 인수액을 매수인의 실질취득비용에 더하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 건물 내 2층 204호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 소로변에 각각 접하는 소로각지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. A클래스A동 12세대, 2010.06.14 준공이며 동일 면적 50.1㎡ 실거래 5건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 5번 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 한국토지주택공사는 홍기석 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금이나 임차인 수를 이중 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 홍기석 점유. 전입 2023.07.27로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 현재 점유·인도 상태는 매각 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 146,000,000원, 최신 거래 155,000,000원과 비교해 신건 144,000,000원이 충분한 안전마진인지 판단하세요.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 위험을 끊는다”
이 물건의 첫인상은 보증금 142,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스럽습니다. 실제 배당표에서도 신건 기준 816,000원이 미배당되고, 유찰이 거듭되면 룰상 인수액은 29,212,800원, 51,898,880원으로 커집니다. 하지만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 위험이 실질 0원으로 해소됩니다.
가격은 최저가 144,000,000원이 최근 12개월 평균 146,000,000원의 98.6%이고, 최신 거래는 155,000,000원, 최근 추세는 +7.9%입니다. 따라서 신건 가격이 최근 시세 이상인 물건은 아니지만 할인 폭도 크지 않습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 최근 시세에 근접한 수준. 이 사건은 싸다는 이유보다 확약의 효력을 정확히 확인하고 적정 가격을 정하는 것이 승부처입니다.
